Es ist kein Geheimnis, dass sich die Goldgräberstimmung auf dem Immobilienmarkt der angestammten Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München dem Ende neigt. Das heißt nicht, dass es keine attraktiven Immobilien mehr gibt, jedoch sind die noch vor Jahren erreichten Renditen kaum noch zu erzielen.
Alle Jahre wieder treten Elbe, Oder und die Donau über die Ufer und begraben ganze Landstriche unter ihrer nassen Hülle. Zuweilen werden daraufhin kleine Flüsse zu reißenden Strömen. Ein Horrorszenario für Hauseigentümer, welches in vielerlei Hinsicht problematisch werden kann.
Dem lärmenden Alltag in der Großstadt zu entfliehen, ist und bleibt der Städter größter Traum. Unzählige Magazine hofieren das Thema Landleben und erzeugen so ein romantisiertes Bild davon für gestresste Großstädter. Detailverliebt werden noch vor dem Hauskauf Küchen und Flure eingerichtet, weißes Holzinterieur im Shabby Chic und Birkenzweige vom Markt dominieren dabei die Fantasie.
Jede Immobilie hat ihren eigenen Charme und einen individuellen Charakter. Letzterer entsteht zum einen durch den Grundriss und zum anderen durch die Raumnutzung der Bewohner. So wird ein Kinderzimmer zum Hobbyraum oder ein Schlaf- zum Esszimmer. Von Wasser- und eventuellen Gasanschlüssen abgesehen, sind Räume individuell zu gestalten. Daher werden sich auch Kaufinteressenten dem Objekt auf unterschiedliche Weise nähern. Es gibt jedoch diverse Möglichkeiten unabhängig von der Raumnutzung, die Attraktivität der Immobilie zu steigern.
Die bayrische Landeshauptstadt ist nicht nur eine der schneereichsten Metropolen Deutschlands, sie ist auch für ihren äußerst umtriebigen Immobilienmarkt bekannt. Wer ein Haus oder eine Wohnung sucht wird aktuell und im Schnitt mit Preisen zwischen 2.500 und 5.500 Euro je Quadratmeter konfrontiert. In den meisten Stadtviertel stiegen die Preise um durchschnittlich 10 Prozent, im Innenstadtbereich sogar um 14 Prozent. Dies sind Folgen einer Entwicklung, die sich erst in den letzten zwei Jahren mit einer solchen Vehemenz Bahnen bricht.
Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchte, wird sich schnell Gedanken über das eigene Grundbuch machen müssen, besonders wenn dieses noch eine Grundschuld enthält. Grundschulden werden in den meisten Fällen beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zur Finanzierung der Immobilie im Grundbuch eingetragen. Üblich ist auch, dass eine Käuferin oder ein Käufer ein Objekt lastenfrei übernehmen möchte. Hierfür müsste die eingetragene und abbezahlte Grundschuld in Abteilung III des Grundbuches mit Hilfe einer Löschungsbewilligung gelöscht werden. In manchen Fällen ist dies jedoch hinfällig und die bestehende Grundschuld sollte stattdessen eher an die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer übertragen werden. Worauf sollten beide Parteien bei einem Immobilienverkauf mit Grundschuld achten?
Eine Grundschuld stellt ein dingliches Recht dar, aus einem Grundstück oder grundstücksähnlichem Recht, eine Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. In der Regel wird dieses bei der Finanzierung einer Immobilie zwischen Kreditinstitut oder Bausparkasse und dem Immobilienkäufer vereinbart und dient vorrangig der Sicherung des Kredites. Die Grundschuld ist dabei ein sogenanntes Grundpfandrecht.
Im Gegensatz zu einer früher häufig ausgegebenen Hypothek, ist die Grundschuld unabhängig von der Forderung. Dies bedeutet, dass auch nach Rückzahlung der Forderung, die Grundschuld erneut mit einem Kredit belastet werden kann, die aber mit der ursprünglichen Forderung nichts zu tun hat. Wird die Grundschuld zunächst zur Finanzierung des Kaufpreises eingetragen, können im späteren Verlauf weitere Kredite beispielsweise zur Modernisierung des Hauses aufgenommen werden.
Die Grundschuld bedarf der Eintragung in Abteilung III des Grundbuches. Der Wert der Grundschuld und der damit einhergehende Grad der Sicherheit hängen von dem Rang im Grundbuch ab. Früher eingetragene Rechte haben ein Vorrecht vor später eingetragenen Grundschulden. Wenn die Vereinbarungen zwischen der Gläubigerseite und der Schuldnerseite seitens der Schuldnerin oder des Schuldners nicht eingehalten werden, hat die Gläubigerseite das Recht zur Zwangsvollstreckung.
Hinter einer Grundschuld steht meist ein Darlehen, welches nach vereinbarten Konditionen zurückgezahlt werden muss. Achtung: Nach der Rückzahlung der Darlehenssumme, für die die Grundschuld aufgenommen wurde, erlischt die Grundschuld nicht automatisch. Sobald das Darlehen zurückgezahlt wurde, hat die Schuldnerseite jedoch ein Recht zur Erstellung einer Löschungsbewilligung seitens des Kreditgebers. Die Löschungsbewilligung bedarf der notariellen Beurkundung und ist nichts anderes als die Zustimmung des Kreditgebers zur Löschung des Grundpfandrechtes im Grundbuch. Die Löschungsbewilligung kann sowohl für ein dingliches Recht in Abteilung II (z. B. Grunddienstbarkeiten) oder Abteilung III (z. B. Grundschulden) ausgestellt werden. Damit die Löschungs-bewilligung gültig ist, muss der Grundstückseigentümer dem Antrag, der Bewilligung und der Löschung des Grundpfandrechtes zustimmen. Anschließend wird sie i. d. R. von einer Notarin oder einem Notar an das Grundbuchamt weitergeleitet.
Zum Entfernen der Grundschuld im Grundbuch wird ein Löschungsvermerk in die dafür vorgesehene Spalte geschrieben und die gelöschte Grundschuld rot unterstrichen oder im Block rot markiert. In den heute üblichen elektrischen Ausführungen des Grundbuches erscheinen die Löschungsvermerkungen schwarz.
Die Grundschuld kann nach Rückzahlung der Darlehenssumme weiterhin bestehen bleiben. Die Löschungsbewilligung kann jedoch bereits ausgestellt werden und erst zum gegebenen Zeitpunkt für einen Löschungsantrag beim Grundbuchamt genutzt werden – sie verfällt nicht.
Einfamilienhäuser werden beim Kauf meist mit Hilfe der Bank finanziert. Die Art der Immobilienfinanzierung sollte wohl überlegt sein.Beim Immobilienverkauf bestehen viele Käuferinnen und Käufer zu Recht darauf, dass sie das Objekt lastenfrei übernehmen. In diesem Fall muss die eingetragene Grundschuld durch den Immobilienverkäufer gelöscht werden. Die Kosten für die Löschung beim Notar und Grundbuchamt übernimmt dabei die Verkäuferin oder der Verkäufer. Gebühren zur Erstellung der Löschungsbewilligung seitens der Gläubigerseite dürfen nicht anfallen.
Bei der Eintragung einer neuen Grundschuld zur Finanzierung der Immobilie entstehen für die Käuferin oder den Käufer zusätzliche Kosten. Entsprechend logisch scheint es daher, dass die Grundschuld nicht gelöscht und eine neue eingetragen wird, sondern die bestehende Grundschuld an den neuen Immobilieneigentümer übertragen wird. Statt Kosten für Löschung und Eintragung, fällt so lediglich eine Gebühr für die Grundschuldabtretung an.
Diese Variante ist kostengünstig, sollte jedoch gut durchdacht sein. Wichtig ist, dass sich die Käuferpartei von der Bank bestätigen lässt, dass das Darlehen bereits getilgt wurde. Zudem sollte die Summe der Grundschuld in etwa mit der übereinstimmen, die für die Finanzierung aufgenommen werden soll. Ist bisher noch keine Tilgung der Grundschuld erfolgt, kann ein Treuhandkonto des Notars helfen. Hierauf wird zunächst der Kaufpreis vom Immobilienkäufer eingezahlt. Von diesem Geld wird die Grundschuld getilgt und die Gebühren zur Löschung bezahlt. Restguthaben wird der Verkaufsseite im Anschluss überwiesen.
Grundsätzlich ist es ratsam, die Grundschuldlöschung zusammen mit dem Eigentümerwechsel zu beantragen, um doppelte Arbeiten seitens des Grundbuchamtes zu sparen. Zudem können so eventuell weitere Gebühren bei Übernahme einer Grundschuld gespart werden.
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Autor: [google_authorship]
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Viele Menschen träumen von einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung. Insbesondere bei Ersteigentümern, aber auch bei erfahrenen Immobilienkäufern kommen immer wieder Fragen zum Hauskauf auf. Einige der häufigsten Fragen haben wir hier für Sie zusammengefasst.
Sie wollen kein Haus kaufen, sondern lieber verkaufen? Dann lesen Sie hierüber unseren Leitfaden zum Thema Haus verkaufen.
Demografischer Wandel und sinkende Rentenzahlungen begünstigen zukünftig noch mehr die Modelle der Immobilienverrentung. Als „Käufer“ kommen Banken, Kapitalanleger und Privatleute in Betracht. Verkäufer sind meist ältere Eigentümer, häufig bereits in Rente mit dem Wunsch ihr in die Immobilie gebundenes Kapital zu Geld zu machen. Möglichkeiten bestehen bei einer Umkehrhypothek, Leib- oder Zeitrente jeweils i.d.R. verbunden mit einem lebenslangen Wohnrecht des Eigentümers.
Kurz nach dem Inkrafttreten der neuen Ausweispflicht der energetischen Kennwerte in Immobilienanzeigen, rollte Mitte Juni 2014 eine weitere Neuheit auf den Immobilienmarkt zu. Seit dem 13.06.2014 ist es auch für Immobilienmakler nach dem Fernabsatzgesetz und dem damit verbundenen Paragraphen 355 des Bürgerlichen Gesetzbuches Pflicht den Verbraucher über sein Widerrufsrecht zu belehren. Dies geschieht in der Regel über dem Maklervertrag.
Wer eine Immobilie besitzt, sollte diese hegen und pflegen. Insbesondere fallen hierbei in regelmäßigen Abständen Reparaturen an, wie das Ausbessern des Daches oder Renovierungsarbeiten, wie das Streichen der Wände. Doch von Zeit zu Zeit sollten Modernisierungsmaßnahmen ergriffen werden, um das Haus oder die Wohnung modern, energieeffizient oder zeitgemäß zu erhalten. Oftmals werden diese Modernisierungen kurz vor einem Verkauf des Objektes durchgeführt, mit dem Ziel einen höheren Verkaufspreis fordern zu können.
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