Maklaro – wir verkaufen Renditeobjekte im Bieterverfahren

Das Mehrfamilienhaus transparent verkaufen und mehr verdienen

Durch digitalen Verkaufsmethoden lassen sich Mehrfamilienhäuser und andere Renditeimmobilien zu höheren Preis verkaufen.

Mehrfamilienhäuser werden – im Gegensatz zu Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern – in aller Regel von Anlegern gekauft. Für diese gilt es Gewinne durch Vermietung zu erwirtschaften. Wie hoch diese im Verhältnis zum Kaufpreis ausfällt, wird durch die Rendite bestimmt. Sie ist der zentrale Hebel um die Attraktivität von Zinshäusern zu beeinflussen. Für die intransparente Arbeit traditioneller Immobilienmakler ist dies eine moralische Zwickmühle: Einerseits versuchen sie möglichst hohe Provisionen zu erzielen und drücken so die Rendite, andererseits möchten sie eine gute Beziehung zu vermögenden Immobilienanlegern pflegen, um möglichst häufig Provisionen von Ihnen erhalten zu können. Dafür könnten sie Preise mit sehr hoher Rendite verhandeln.

Beiden Szenarien ist eines gemeinsam: Sie sind intransparent. Der Makler ist eine Blackbox. Er führt Vier-Augen-Gespräche mit Interessenten, bespricht die Angebote mit Eigentümern – und die Ergebnisse dieser Diskussionen sind nicht überprüfbar.

Ergebnis: Beide Seiten sind unzufrieden. Oder zumindest misstrauisch. Hat der Makler nun meine Interessen vertreten, oder geht es ihm um eine gute Beziehung zu kaufkräftigen Anlegern für Mehrfamilienhäuser? Hat er mich nur nach oben gehandelt, oder gab es wirklich andere Investoren?

Prof. Andrew Baum von der Oxford University stellt dieses Problem ebenfalls auf dem britischen Immobilienmarkt fest. Seiner Ansicht nach ist der Prozess des Immobilienverkaufs durch das egoistische Kalkül traditioneller Immobilienmakler ineffizient. Dieses Problem ist jedoch nicht nur in Großbritannien zu finden. Auch auf dem Deutschen Immobilienmarkt herrscht Intransparenz. Die Digitalisierung stellt hierfür Lösungen bereit.

Maklaro nutzt gleich zwei Ansätze der Digitalisierung beim Immobilienverkauf. Einerseits wird über die Plattform vollständigen Einblick in die Vermarktungsmaßnahmen gewährt. Sie können jederzeit einsehen, wie die Rückmeldungen zum Objekt ausfallen, wie häufig Objektdaten angefordert wurden, und vieles mehr. Die Einblicke, die Ihnen als Eigentümer so gewährt werden, schützen Sie davor, dass Ihnen Seiten-Absprachen zwischen Makler und Kaufinteressenten ein falsches Bild der Marktresonanz vermitteln. Das Online-Cockpit ist unbestechlich.

Andererseits kann der Immobilienverkauf mit der Maklaro-Plattform in einem Online-Bieterverfahren durchgeführt werden. In einem digitalen Auktionssaal kann live mitverfolgt werden, wie viel einzelne Interessenten bereit sind für Ihr Zinshaus in Bestlage zu bezahlen. Und, da auch die anderen Interessenten mitbekommen, wie viel für Ihr Wunsch-Anlageobjekt geboten wurde, kann der Preis über die Risikobereitschaft der Teilnehmer optimal und durchsichtig bestimmt werden. Der Bieter, der das höchste Potential in Ihrem Mehrfamilienhaus sieht, wird am Ende die niedrigste Rendite beim Kauf hinnehmen. Sie erhalten das höchstmögliche Angebot.

Return on Investment für Mehrfamilienhäuser

Einnahmen werden bei vermieteten Objekten vor Allem durch Mieten erwirtschaftet. Anleger errechnen das Potential einer möglichen Anlageimmobilie daher mit einer Reihe von Formeln. Im Zentrum dieser Formeln stehen drei Kennzahlen: Die Jahresnettokaltmiete, die Bewirtschaftungskosten und den Kaufpreis. Aus ihnen lassen sich die Anfangsbrutto- und Anfangsnettorendite, sowie das Vielfache errechnen. Das Vielfache gibt an, wie viele Jahresmieten der Immobilie eingenommen werden müssen, um den Kaufpreis wieder einzuspielen.

Wobei ebenfalls zu beachten ist, dass neben dem Kaufpreis auch Kaufnebenkosten für die Transaktion auf einen Käufer zukommen. Vor Allem sind beim Immobilienkauf die Grunderwerbssteuer, Zinsen auf Fremdkapital, Makler- und Notarkost zu berücksichtigen. Da diese bei fast allen Immobilientransaktionen anfallen, werden sie nicht speziell in die Kennzahlen-Rechnung für ein Mehrfamilienhaus berücksichtigt. Sehr wohl wird die Höhe der Kaufnebenkosten jedoch in die Risikorechnung bei einem Immobilieninvestment berücksichtigt.

Dieser Logik folgend, ist es daher beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses nötig, ein möglichst gutes Angebot zu geben, das sich in den ausschlaggebenden Kennzahlen ausdrückt. Mit den entsprechenden Formeln und Ihrem Wunschpreis für Ihr Mehrfamilienhaus, sowie die Bewirtschaftungskosten, bekommen sie diese Kennzahlen als Indikatoren für die attraktivität Ihrer Immobilie geliefert.

Dabei ist es entscheidend, dass sie Vergleichswerte berücksichtigen, denn nur wenn ihr Mehrfamilienhaus in dieser mathematischen Prüfung aussichtsreicher als Konkurrenzinvestments ausfällt, ist ein Verkauf wahrscheinlich. Fällt es hingegen deutlich schlechter aus, ist die einzig realistische Chance durch Preissenkung für höheres Interesse unter den Immobilienanlegern zu sorgen.

Um herauszubekommen, welche Kennzahlen Konkurrenzangebote auszeichnen, können Sie solche auf Immobilienplattformen ausfindig machen, und deren Datensätze verrechnen. Alternativ können Sie auch kostenlos und unverbindlich die Maklaro-Experten mit der Analyse Ihres Mehrfamilienhauses beauftragen.

Der gewöhnliche Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Um den Preis eines Mehrfamilienhauses für den Verkaufsfall zu bestimmen, ist die wohl wichtigste Grundlage die Lage. Diese wird in Mikro- und Makrolage analysiert. Die Makrolage gibt an, in welcher Stadt beziehungsweise in welchem Landkreis das Verkaufsobjekt steht. Die Mikrolage beschäftigt sich mit dem Anschluss eines Grundstücks an die Infrastruktur des Ortes. Hierbei treten Risiken auf: Vollvermietung ist stets unsicher. Einige Städte bieten jedoch bessere Chancen auch mit einem großen Mehrparteienhaus die Vollvermietung zu erreichen oder zu halten. Solche A-Städte sind vor Allem die Deutschen Metropolen: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main. Daher sind Renditen hier niedriger.

Fällt das Risiko durch die Disposition eines Renditeobjekts für ein bestimmtes Objekt hoch aus, versucht ein Anleger dies durch einen niedrigeren Kaufpreis auszugleichen. Dieses Bestreben wird High-Risk-High-Reward-Prinzip genannt. Durch den niedrigeren Kaufpreis steigt die Rendite.

Denn in anderen Städten, abseits der Metropolen, sind Wetten auf die Maximierung der Mieteinnahmen unsicherer. Der Demographische Wandel lässt die Einwohnerzahl schrumpfen und ein Zuzug von Außerhalb fängt dieses nur bedingt auf. Sie werden B-Städte genannt. Beispiele sind: Leipzig, Hannover, Bremen.

Ähnliche Analysen lassen sich auch auf Basis der innerstädtischen Infrastruktur machen. Gefragte Gegenden, in denen das Risiko von Mietausfällen beim Mehrfamilienhaus gering ausfällt, werden A-Lagen genannt, solche die ein mäßiges Risiko für Verluste darstellen, B-Lagen. Es existieren auch C-Lagen und -Städte, und so weiter.

Entsprechend ist bei hoher Rendite auch mit wenigen Mietausfällen die sichere Finanzplanung für ein Mehrfamilienhaus zu gewährleisten. Der High-Reward wird durch die Mehreinnahmen im Falle dauerhafte Vollvermietung erreicht.

Gewöhnlicher Weise arbeitet ein Immobilienmakler auf einem regional sehr eingegrenzten Markt, da er sämtliche Aufgaben auf eigene Faust erledigt. Er beschaut ein Mehrfamilienhaus, für das er eine Anfrage zur Vermarktung bekommen hat, erstellt Bewertungen und muss Interessenten durch das Objekt führen. Ihm fehlt schlicht die Zeit, um weit außerhalb seines Kernmarktes Randbezirke mit seinen Diensten abzudecken. Maklaro hat hingegen durch ein Deutschlandweites Netz von Immobilienberatern die Möglichkeiten flächendeckend Dispositionen in allen Makrolagen in sein Immobilienportfolio aufzunehmen.

Bestreben Sie also den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses, auch in städtischen Peripherien, kann Ihnen der gut vernetzte Metropolen-Makler nur bedingt helfen. Maklaro hingegen hat die Möglichkeit effizient Mehrfamilienhäuser und weitere Immobilienklassen auch im weiteren Umfeld der Trendmärkte anzubieten. Mit dem Stellhebel des Vielfachen sind diese attraktiv an liquiditätsstarke Kaufinteressenten zu vermarkten.

Durch transparente Preise Mehrfamilienhäuser besser verkaufen

Wird bei der Preisberechnung eines Zinshauses das High-Risk-High-Reward-Prinzip angewendet, steht der klassische Immobilienmakler vor einem großen Problem: Welche Rendite ist in der Bewertung anzusetzen, wenn man dynamische Marktbewegungen berücksichtigt? Schnell kann es zu teuren Unter- oder Überbewertungen kommen. Überbewertungen machen den Vermarktungsauftrag teuer, da Kaufinteressenten keine Resonanz auf das angebotene Objekt zeigen. Unterbewertungen ziehen den Verkauf hingegen nicht nur in die Länge, sondern Kosten Eigentümer und Makler bares Geld. Durch das leistungsorientierte Provisionsmodell sitzen beide Seiten sprichwörtlich im selben Boot.

Beim Verkauf aller Immobilienklassen wählen klassische Immobilienmakler daher zumeist den Weg deutlich über dem Marktpreis des Objekts in die Vermarktung zu starten und den Preis über Monate hinweg immer weiter zu senken, bis Käuferresonanz einsetzt. Dann werden hinter verschlossenen Türen Preise verhandelt. Käufer und Verkäufer können dem Dienstleister hier nur Glauben schenken, dass wirklich kein Interessent mehr geboten hätte oder das Mehrfamilienhaus in Bestlage einem anderer Interessenten mehr wert war.

Es gibt jedoch noch eine andere Möglichkeit, die nicht nur deutlich transparenter, sondern auch spürbar erfolgreicher abläuft: Seit fünf Jahren arbeitet Maklaro mit einem eigens entwickelten Online-Bieterverfahren. Durch dieses konnten durchschnittlich 25 % höheren Verkaufspreise im Vergleich zu unabhängig erstellten Wertgutachten erreicht werden. Die Methode gewährt dabei allen Seiten vollen Einblick in die Preisverhandlung.

Alle Interessenten an Ihrem Mehrfamilienhaus würden sich dazu anonymisiert in einem digitalen Auktionssaal wiederfinden. Hier können sich diese überbieten, so sehr sie möchten. Sie als Verkäufer und die Interessenten untereinander sehen wirklich, was das Objekt den potentiellen Käufern wert ist. Hier besteht keine Chance durch Seilschaften mit dem Makler hochwertige Immobilien durch geringe Nachfrage als Schnäppchen mit hoher Rendite zu erstehen. Stattdessen entscheidet die Nachfrage des Marktes, welche Rendite für Ihre Immobilie in ihrer Disposition angemessen ist – und verkauft Ihr Mehrfamilienhaus damit zum Top-Preis, ohne über Monate hinweg erfolglos Anzeigen mit zu hohen Angebotspreisen zu schalten.