Wie Sie Ihr Haus erfolgreich verkaufen

Es gibt zahlreiche Gründe, um über einen Hausverkauf nachzudenken: ein beruflicher Neuanfang in einer anderen Stadt, die Vergrößerung der Familie oder der Wunsch nach einer pflegeleichteren Immobilie im Alter. Unabhängig von den Ursachen ist der Verkaufsprozess mit vielen Fragen und Entscheidungen verbunden:

• Soll ich mein Haus mit oder ohne Makler verkaufen?
• Welche Dokumente benötige ich für den Hausverkauf?
• Welche Kosten bringt der Verkauf mit sich?

Diese und viele weitere Fragen beantworten wir Ihnen in diesem Ratgeber und geben weitere wichtige Tipps zum Thema "Haus verkaufen".

Inhalt:

1. Haus verkaufen: mit oder ohne Makler?
2. Der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf
3. So lange dauert der Hausverkauf
4. Die Vorbereitungsphase
5. Der Ablauf des Verkaufsprozesses
6. Die Kosten für den Hausverkauf
7. Weitere Tipps für den erfolgreichen Hausverkauf

1. Haus verkaufen: mit oder ohne Makler?

Nehmen Sie die Dienstleistung eines Maklers in Anspruch, können Sie viel Zeit und Aufwand zum Beispiel für die Zusammenstellung notwendiger Dokumente und die Exposéerstellung sparen. Die Entscheidung für oder gegen einen Makler sollten Sie in jedem Fall treffen, bevor Sie mit dem Hausverkauf beginnen.

Überlegen Sie, ob Sie den Hausverkauf und alle damit verbundenen Aufgaben alleine bewältigen können oder ob ein Profi den Hausverkauf abwickeln soll.

Folgende Vorteile bringt der Privatverkauf beziehungsweise der Verkauf mit einem Makler:

Die Arbeit mit einem Makler ist sinnvoll, wenn Sie über zu wenig Erfahrungen und Kenntnisse in Bezug auf das Thema "Haus verkaufen" verfügen. Schätzen Sie Ihre Fähigkeiten realistisch ein und lassen Sie eventuell nur eine kostenlose Immobilienbewertung von einem Makler durchführen.

2. Der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf

Ein Haus lässt sich in allen Jahreszeiten verkaufen. Um optimale Bedingungen für das benötigte Bildmaterial und die späteren Besichtigungstermine zu schaffen, bietet sich ein Hausverkauf im Frühjahr oder Sommer an.

Gleichzeitig spielen beim Hausverkauf folgende Aspekte eine Rolle:

• die Lage
• die Größe
• der Zustand der Bausubstanz
• die Marktsituation

Nehmen Sie für eine realistische Einschätzung des Marktes in Ihrer Region Preiskarten, eine Wertermittlung vom Makler oder ein Gutachten von einem Sachverständigen in Anspruch. So finden Sie heraus, ob der aktuelle Zeitpunkt günstig für einen Hausverkauf ist.

In Bezug auf die Lage empfiehlt es sich auf Entwicklungen zu achten, die sich positiv oder negativ auf die Attraktivität des Viertels oder Stadtteils auswirken können.

Hierzu gehören beispielsweise:

• Infrastrukturveränderungen 
• die Ansiedlung oder der Verzug von Unternehmen
• das vorhandene Angebot an Schulen, Kindergärten und Kultureinrichtungen
  
  

  Beobachten Sie die Entwicklungen in der Umgebung Ihres Hauses und lassen Sie gegebenenfalls auch einen Profi prüfen, ob der Verkaufszeitpunkt günstig ist.
  

  3. So lange dauert der Hausverkauf

  
  In den meisten Fällen dauert ein Hausverkauf drei bis sechs Monate. Die tatsächliche Dauer des Hausverkaufs ist von verschiedenen Faktoren abhängig:

  • die Lage,
  • die Art der Immobilie,
  • die Region in der sich das Haus befindet und
  • der von Ihnen festgelegte Preis

  nehmen maßgeblich Einfluss darauf, wie schnell sich Ihr Haus verkaufen lässt. Nehmen Sie einen Makler in Anspruch, kann sich der Verkauf durch den Einsatz seiner Expertise und der vorhandenen Kundendatenbank beschleunigen.
  
  

  4. Die Vorbereitungsphase
  
  

  Unabhängig davon, ob Sie sich für einen Privatverkauf oder die Zusammenarbeit mit einem Makler entscheiden, existieren einige Schritte, die Sie im Rahmen des Hausverkaufs durchlaufen müssen. Im Folgenden erklären wir Ihnen, wie Sie den Verkauf Ihres Hauses optimal vorbereiten.
  
  
  a.)  Die Wertermittlung für den Hausverkauf

  Bevor Sie mit dem Hausverkauf beginnen, ist es notwendig einen Angebotspreis für die spätere Vermarktung festzulegen. Dabei kommt häufig die Frage nach dem Wert der eigenen Immobilie auf und viele Hausbesitzer wissen nicht, wie Sie diesen realistisch bewerten beziehungsweise berechnen können.

  Für die Erzielung des bestmöglichen Preises müssen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie richtig einschätzen. Dafür sollten Sie Ihre emotionale Bindung an das Haus und somit den subjektiven Wert Ihrer Immobilie außen vor lassen. Die Beratschlagung über den Angebotspreis mit Freunden und Nachbarn oder die alleinige Nutzung von Onlinerechnern ist nicht zu empfehlen, da die Individualität Ihres Hauses nicht ausreichend berücksichtigt wird.

  Die gängige Methode zur Wertermittlung eines Hauses ist das Sachwertverfahren. Dabei wird der Gebäudewert mit dem Bodenwert (Bodenrichtwert x Größe in m²) kombiniert. Bei Zinshäusern kann auch das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommen.

  Um einen realistischen Angebotspreis für die Vermarktung zu erhalten, sollte ein Profi den Wert Ihrer Immobilie ermitteln.

  Ein Gutachter kann sich in einem Vorort-Termin einen genauen Eindruck von den Besonderheiten Ihrer Immobilie verschaffen und vorhandene Mängel in seine Beurteilung einbeziehen.  Ein solches Gutachten ist jedoch meist sehr kostspielig.

  Eine gute Alternative zu einem Gutachten bietet die Wertermittlung durch einen Immobilienmakler. Dieser kann eine realistische Wertspanne für Ihr Haus ermitteln und Sie in Bezug auf die richtige Preisstrategie für den Hausverkauf beraten.

  

  Verlassen Sie sich bei der Wertermittlung nicht auf den Rat von Freunden oder die Ergebnisse von Online-Rechnern. Nehmen Sie lieber eine professionelle Wertermittlung in Anspruch.
  

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  b.) Die optimale Zielgruppe für Ihr Haus finden

  Für den erfolgreichen Hausverkauf ist es wichtig zu wissen, für welche Zielgruppe das Haus interessant ist und wie diese erreicht werden kann.
  
  
  
  c.) Die beste Verkaufsstrategie für den Hausverkauf

  Kennen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie können Sie in Abhängigkeit von der Zielgruppe einen Angebotspreis festlegen. Dabei sollten Sie einkalkulieren, dass mögliche Kaufinteressenten versuchen werden den Kaufpreis nach unten zu verhandeln.

  Verfügen Sie über eine Immobilie mit moderner Ausstattung und einer guten Lage, die eine hohe Nachfrage erwarten lässt, lohnt es sich auch über das Online-Bieterverfahren nachzudenken. Dieses ermöglicht es Ihnen eventuell einen noch höheren Verkaufspreis zu erzielen.

  Weitere Informationen über den Ablauf und die Vorteile des Online-Bieterverfahrens von Maklaro finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema.

  Eine andere Verkaufsstrategie ist ein gezielter Preisnachlass. Der Angebotspreis wird zum Verkaufsstart fünf bis zehn Prozent höher angesetzt. Später kann der Eigentümer den potentiellen Käufern mit einem Preisnachlass entgegen zu kommen.
  
  

  d.) Die wichtigsten Dokumente

  Ein weiterer wichtiger Aspekt  für den Hausverkauf ist die Zusammenstellung aller notwendigen Dokumente. Diese sollten im besten Fall vorliegen, bevor das Haus auf den gängigen Immobilienportalen und auf anderen Kanälen angeboten wird. Es gilt zu beachten, dass Sie einige Dokumente bei verschiedenen Ämtern einholen müssen und dies gegebenenfalls mit Vorlaufzeiten und Kosten verbunden ist.

  Dies ist eine Übersicht über alle Dokumente, die Sie beim Hausverkauf benötigen:
  
  

  Dokument	Anmerkung
  Energieausweis	Der Energieausweis beinhaltet Angaben wie das Baujahr, die Heizungsart oder die bekannte Farbskala. Seit 2014 ist es laut Energieeinsparverordnung gesetzlich vorgeschrieben, dass jeder Immobilienverkäufer beim ersten Besichtigungstermin den Kaufinteressenten einen gültigen Energieausweis vorlegen muss.
  Grundbuchauszug	Beim Grundbuchamt können Sie unbeglaubigte Grundbuchauszüge beantragen und die Kosten pro Blatt liegen bei 10 Euro, Tipp beim Hausverkauf: der Grundbuchauszug sollte nicht älter als drei Monate sein
  Grundrisse (bemaßt)	Ein bemaßter Grundriss ist für viele Kaufinteressenten relevant. Sollte der Ihnen vorliegende Grundriss sehr alt sein, kann beispielsweise ein Makler einen neuen erstellen.
  Wohnflächenberechnung	Haben Sie das Haus in den vergangenen Jahren erweitert, muss eine aktuelle Wohn– und Nutzflächenberechnung erfolgen.
  Liegenschaftskarte	Beim Kataster– und Vermessungsamt können Sie einen Auszug aus der relevanten Flurkarte als Kopie beantragen und die Kosten liegen bei circa 20 Euro.
  Mietverträge	Beim Verkauf eines vermieteten Wohnhauses muss der Mietvertrag und sämtliche Änderungen und Anpassungen dokumentiert werden.
  Ggf. Bauakte	Beim Bauamt oder der Stadtverwaltung liegt die Bauakte für jede Bestandsimmobilie, sie dokumentiert die Baugenehmigung und enthält eine Baubeschreibung, Schnitte, Bauzeichnungen sowie Flächen– und Maßangaben.

  

  Informieren Sie sich rechtzeitig über die benötigten Dokumente und stellen Sie diese möglichst noch vor Vermarktungsstart zusammen.
  

  
  
  5. Der Ablauf des Verkaufsprozesses
  
  

  Haben Sie den Angebotspreis für Ihr Haus festgelegt und alle notwendigen Unterlagen zusammengestellt, können Sie tiefer in den Prozess des Hausverkaufs einsteigen. Wie der Verkaufsprozess genau verläuft und was Sie beachten sollten um den Hausverkauf erfolgreich abzuschließen, wird in weiteren Verlauf genauer erläutert.
  
  
  a.) Das Exposé für den Hausverkauf

  Für die optimale Präsentation Ihres Hauses benötigen Sie ein ansprechendes Exposé. Dieses enthält neben dem Angebotspreis die wichtigsten Fakten zu Ihrem Haus sowie ansprechende Bildaufnahmen der gesamten Immobilie. Dabei sollten Sie einerseits Nichts beschönigen und ausschließlich korrekte Angaben zu Ihrem Haus machen, anderseits dürfen Sie Ihre Immobilie attraktiv inszenieren und die Besonderheiten Ihres Hauses hervorheben.

  Welche Informationen in einem Exposé nicht fehlen dürfen und was Sie bei der Gestaltung noch beachten sollten, erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Thema Immobilienexposé.

  Für eine wirkungsvolle Präsentation von Immobilien haben wir von Maklaro ein besonders visuell geprägtes Exposé-Design entwickelt, welches Ihrem Objekt mit kurzen, pointierten Texten genug Raum gibt, um auf die Kaufinteressenten zu wirken.
  
  
  
  

  

  Achten Sie bei der Exposéerstellung auf hochwertige Bildaufnahmen und heben Sie die Besonderheiten Ihres Hauses hervor.
  

  b.) Besichtigungstermine
  
  

  Haben Sie mit Ihrem Exposé einige potentielle Käufer von Ihrem Haus überzeugt, können im nächsten Schritt die Besichtigungstermine geplant werden. Am besten vereinbaren Sie hauptsächlich Einzeltermine, um Kaufinteressenten genügend Zeit für individuelle Fragen zu geben. Gerne können Sie eine moderierende Rolle einnehmen und die Interessenten auf Besonderheiten Ihres Hauses hinweisen, jedoch brauchen diese auch genug Raum, um die Immobilie selbst zu entdecken und über den Hauskauf nachzudenken.

  Am Ende des Besichtigungstermins legen Sie das weitere Vorgehen fest, indem Sie dem Kaufinteressenten mitteilen, dass in den nächsten Tagen eine Rückmeldung Ihrerseits erfolgt.

  Viele Eigentümer haben beim Hausverkauf Bedenken die Kaufinteressenten eigenständig durch die Immobilie zu führen und aufkommende Fragen zu beantworten. Auch unerwartete Preisverhandlungen können Eigentümer verunsichern. Falls dies bei Ihnen der Fall ist, ziehen Sie gerne einen Makler hinzu. Dieser hat genügend Erfahrung in der Durchführung von Besichtigungen und ist auf alle potentiellen Fragen von Kaufinteressenten vorbereitet.

  
  
  

  

  Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Besichtigungen sowie die Fragen der Interessenten. Lassen Sie diesen aber auch genug Raum die Immobilie zu erkunden.
  

  c.)  Die Auswahl des richtigen Käufers
  
  

  Nach den Besichtigungen muss das weitere Interesse der potentiellen Käufer abgefragt werden, um am Ende einen Käufer für Ihr Haus auszuwählen. Hier kommt es darauf an, welche Interessenten bereit sind den aufgerufenen Kaufpreis zu bezahlen und über die notwendige Bonität für den Hauskauf verfügen. Vielen Verkäufern ist es unangenehm, die Kaufinteressenten nach Ihrer finanziellen Situation zu fragen und entsprechende Nachweise einzufordern. Sollten Sie Ihr Haus über einen Makler verkaufen, fordert er für Sie eine Finanzierungsbestätigung oder einen anderen Nachweis über die Zahlungsfähigkeit an.

  d.) Der Notartermin
  
  

  Wurde beim Hausverkauf eine Einigung erzielt, muss diese im Rahmen eines Immobilienkaufvertrags rechtskräftig abgeschlossen werden. Hierzu setzt ein Notar als neutrale dritte Person einen notariell beurkundeten Vertrag auf, den Käufer und Eigentümer unterzeichnen müssen. Vor der Vereinbarung eines Termins zur Unterzeichnung erhalten beide Parteien eine schriftliche Ausfertigung zur Durchsicht. Bis zur schlussendlichen Unterzeichnung beim Notar können beide Seiten noch auf Änderungen bestehen. Sollte eine Partei zum vereinbarten Termin nicht erscheinen können, kann eine Nachgenehmigung erfolgen, indem die betreffende Partei den Vertrag zu einem späteren Zeitpunkt unterschreibt.

  Ist die Unterzeichnung erfolgt, führt der Notar die Auflassung und die Umschreibung des Hauses im Grundbuch durch.

  Nach der Zahlung des vereinbarten Kaufpreises findet im letzten Schritt die tatsächliche Übergabe des Hauses statt. Der Verkäufer händigt dem neuen Eigentümer alle notwenigen Dokumente aus und in einem Übergabeprotokoll werden alle Mängel und sonstigen wichtigen Aspekte festgehalten.

  Damit ist der Hausverkauf rechtskräftig abgeschlossen.

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  6. Die Kosten für den Hausverkauf
  
  

  Welche Kosten einem Eigentümer beim Hausverkauf entstehen, lässt sich nicht pauschal sagen. Hier spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. So fallen bei einem privaten Hausverkauf zahlreiche Kosten an, die beim Verkauf mit Maklaro nicht entstehen würden.

  Im Folgenden finden Sie eine Übersicht über mögliche anfallende Kosten für Verkäufer:
  
  

  Wofür entstehen die Kosten?	Höhe der Kosten
  Energieausweis	50-300 Euro
  Maklergebühren	Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäufer (ggf. mit Einliegerwohnung) werden die Maklergebühren für zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt und betragen idR 3,57% inkl. MwSt. vom Verkaufspreis der Immobilie. Bei allen anderen Objektarten zahlt idR ausschließlich der Käufer bis zu 7,14% inkl. MwSt. vom Verkaufspreis der Immobilie.
  Wertgutachten	Abhängig vom Gutachter, bei Maklaro kostenfrei
  Spekulationssteuer	Abhängig vom Immobilienwert und dem Einkommenssteuersatz des Verkäufers
  Löschung Grundschuld	0,2 Prozent vom Wert der Grundschuld
  Vorfälligkeitserklärung	Wird von der Bank festgelegt

  
  
  7. Weitere Tipps für den erfolgreichen Hausverkauf
  
  
  

  1. Renovierung vor dem Verkauf 
  
  

  Eine Renovierung vor dem Hausverkauf kann ratsam sein, wenn Sie glauben, dass die Renovierung den Hausverkauf beschleunigen kann und die Arbeit in Relation zum erwarteten Ergebnis steht.

  Generell erhöhen Renovierungen den Wert Ihres Hauses. Dies können schon kleine Änderungen, wie das Weißen der Wände sein. Reparaturen beispielsweise am Dach sollten überlegt sein und nur durchgeführt werden, wenn sich das Haus ohne die Renovierungsmaßnahmen vermutlich nicht verkaufen lässt.
  
  
  

   2. Spekulationssteuer beachten

  
  Beim Hausverkauf ist es wichtig die Spekulationssteuer und die damit eventuell auftretenden Geldeinbußen zu beachten.

  Die Spekulationssteuer liegt auf dem individuellen Einkommenssteuer-Niveau. Besteuert wird jeder Euro, der über den Kaufpreis hinausgeht, den man selbst gezahlt hat. Allerdings wird sie nur unter bestimmten Voraussetzungen erhoben.

  Besitzen Sie Ihre Immobilie seit mehr als 10 Jahren, fällt keine Spekulationssteuer mehr an. Wenn die Immobilie mindestens drei Jahre vor Verkauf von Ihnen selbst genutzt wurde, müssen Sie ebenfalls keine Spekulationssteuer zahlen.
  
  
  

   3. Das Haus im Internet verkaufen

  
  Verkaufen Sie Ihre Immobilie ohne Makler, sollten Sie für die Objekt-Vermarktung trotzdem diverse Kanäle verwenden. Neben Aushängen, Inseraten in Tageszeitungen und der Verbreitung Ihres Verkaufsinteresses im Bekanntenkreis, sollten Sie dabei vor allem auf das Internet setzen.

  Immobilienplattformen wie Immobilienscout24, Immowelt und Immonet werden von fast allen Kaufinteressenten als Erstes besucht. Eine Studie der Ludwig-Maximilian-Universität geht von rund 97% aus.

  Auch soziale Netzwerke dürfen beim Hausverkauf nicht außer Acht gelassen werden. Der Marketplace von Facebook oder spezialisierte Gruppen eignen sich für ein Inserat.
  
  
  

   4. Variation der Immobilienpräsentation
  
  

  Ein großer Vorteil des Internets ist die schnelle Veränderbarkeit von Inhalten. Gleichzeitig sinken die Klickzahlen für Inserate aufgrund von regelmäßigem, neuen Content sehr schnell.

  Um die Aufmerksamkeit für Ihr Inserat konstant zu halten, sollten Sie schon im Vorfeld verschiedene Exposé-Varianten für unterschiedliche Zielgruppen erstellen. Beispielsweise kann durch Austausch des Teaser-Bildes, der Überschrift und/oder von Formulierungen ausprobiert werden, welche Zielgruppe wie auf die Immobilie reagiert.

  Bei Maklaro wird dazu eine KI-unterstützte Vermarktung durchgeführt. Auf diesem Weg werden Kennzahlen wie Klickzahlen und Kontaktaufnahmen überwacht, um während des Hausverkaufs einzelne Gruppen gezielt(er) anzusprechen.

   

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   5. Vermarktung bis zum tatsächlichen Hausverkauf
  
  

  Der Hausverkauf ist erst durch einen notariell beurkundeten Kaufvertrag abgeschlossen. Diesem gehen häufig lange Verhandlungen voraus. Die Kaufabsicht eines Interessenten sollte vom Verkäufer zunächst nicht zu ernst genommen werden. Denn bis zur Unterschrift kann noch viel passieren.

  Um in solchen Momenten nicht schutzlos dazustehen, sollte der Hausverkauf durchaus öffentlich fortgesetzt werden, auch wenn großes Interesse bekundet wurde und eine Einigung in weiten Teilen vorliegt.

  Nutzen Sie dabei auch ruhig die Möglichkeit die Immobilie zunächst nur für den Kaufinteressenten zu reservieren und danach weitere Kaufangebote einzuholen.

         
  Hier gibt es unsere Tipps auch noch einmal zum Download.
  
  

  
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  Autor: Mona Abdel Rahman

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