Immobilienmakler - den Besten finden

Der Ruf des Immobilienmaklers ist verdammt schlecht. Weder der risikoaffine Börsenspekulant, noch der falsch diagnostizierende Arzt oder die schlecht gelaunte Verkäuferin haben das Image ihres Berufes ähnlich stark verunglimpft wie der Immobilienmakler. Kaum ein Beruf ruft mehr Skepsis, Misstrauen und Vorurteile hervor. Zu Recht oder Unrecht? Was macht einen seriösen Immobilienmakler aus? Wer ist der passende Immobilienmakler für mein Objekt?

1. Immobilienmaker werden
2. Was tut der Immobilienmakler für mich?
3. Makler finden - aber wo und wie?
4. Woran erkenne ich den passenden Makler?
5. Provision/Courtage - wer muss eigentlich bezahlen?
6. Sonderfall Vermietung: Es gilt das Bestellerprinzip
7. Fazit: Immobilienmakler: So finden Sie den passenden

1. Immobilienmakler werden

Der Beruf Immobilienmakler kann von jedem ergriffen werden. Es gibt anerkannte Ausbildungen. Abschlüsse, Zertifikate, Zulassungsprüfungen sind jedoch keine Voraussetzung, um ein Maklerbüro zu eröffnen. Die Stärke eines Immobilienmaklers liegt darin, das Passende zusammen zu bringen: für Suchende die passende Immobilie zu finden und für Besitzer den Wunschmieter auszuwählen oder geprüften Kaufinteressenten vorzustellen. Ein Makler vermittelt zeitnah Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien - sowohl Neubauten als auch Bestandsimmobilien - sowie Grundstücke zum Kauf oder zur Miete (Pacht).

2004 hatte sich der Ring Deutscher Makler (RDM) und der Verband Deutscher Makler (VDM) zum Immobilienverband Deutschland (IVD) zusammengeschlossen. Der Verein hat circa 6.000 Mitglieder, die in der Immobilienbranche tätig sind. 2011 gab es 18.126 sozialversicherungspflichtige Makler und Grundstücksverwalter in Deutschland. Die Zahl dürfte in den vergangenen Jahren, aufgrund der sehr guten Marktentwicklung, gestiegen sein.

In Hamburg soll sich 2012/2013 die Zahl der Makler verdoppelt haben. In Deutschland gibt es circa 35.000 Immobilienmakler. 2014 wurden 900.000 Immobilien im Wert von 191 Mrd. Euro verkauft.

In der Immobilienwirtschaft und der Immobilienvermittlung geht es um sehr viel Geld und je besser die Auftragslage der gesamten Branche wird, desto mehr "schwarze Schafe" tummeln sich - ganz ähnlicher wir in anderen Wirtschaftsbereichen. Der berufliche Einstieg in die Immobilienbranche ist denkbar einfach, denn es gibt keine Zugangsbeschränkungen. Ohne Berufserfahrung und mit wenig Eigenkapital kann ein Maklerbüro eröffnet werden. Eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung reicht hier als Eintrittskarte aus. Das verleitet findige Geschäftsleute zu Missbrauch und leider spielt der Verbraucherschutz kaum eine Rolle. Davor möchte der IVD einen Riegel schieben und kämpft seit einigen Jahren für die Einführung einer Sachkundeprüfung oder plädiert alternativ dafür, dass zumindest eine kaufmännische Ausbildung abgeschlossen sein muss - zzgl. drei Jahre Berufserfahrung.

Neben lockeren Regeln zur beruflichen Qualifikation, ist die Maklervergütung ein weiteres Problemkind der Branche. Es gibt keine deutschlandweit einheitlichen Vergütungsregeln beim Verkauf von Wohnungen und Eigenheimen. Lediglich bei der Neuvermietung legt das Bestellerprinzip den Zahlungspflichtigen fest, aber nicht die Höhe der Vergütung. Ansonsten sind Provisionen vom Verkäufer, Käufer oder beiden zu zahlen. Darüber hinaus kann von den empfohlenen Courtagesätzen abgewichen und somit die Provision frei verhandelt werden.
Des Weiteren ist der Begriff “Immobilienmakler” bislang nicht geschützt und nur eine Berufszulassungsregelung sowie weitere Qualifikationen können den Berufsstand rehabilitieren. Wissen, Ausbildung und Berufserfahrung sind die essentiellen Pfeiler der Immobilienbranche.

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2. Was tut der Immobilienmakler für mich?

Die Hauptaufgabe eines Immobilienmaklers ist es Wohnungen und Häuser, die vermietet bzw. verkauft werden sollen, zu vermitteln. Hierzu wendet ein Immobilienmakler sein kaufmännisches Wissen ebenso an, wie die Marktkenntnisse und die Erfahrungen aus der Vergangenheit bzgl. Bausubtanz, Beurteilung und Potential. Auch sucht der Immobilienmakler nach dem passenden Objekt für seine Kaufinteressenten. Makler haben sich i.d.R. auf eine Region oder eine Immobilienart spezialisiert, denn nur so kann ein Immobilienmakler sukzessive Kompetenz erlangen und sich Wissen aneignen und langfristig etablieren. Diese Makler verfügen meist über eine Käuferdatenbank, die nach genau einer Immobilie in der Region suchen oder eben nach der besonderen Immobilie.

Die oft gehörte Intransparenz der Maklertätigkeit ist ein großes Thema und Hauptbestandteil des Misstrauens gegenüber der Immobilienbranche. Damit Eigentümer besser nachvollziehen können, wie der Arbeitsalltag eines Maklers aussehen kann und welches Wissen und Können er anwenden muss, haben wir die typischen Aufgaben eines Immobilienverkaufs - mit den Leistungen in jedem Schritt - im Folgenden aufgelistet:

Für eine Immobilie einen geeigneten Käufer zu finden ist heutzutage, trotz der hohen Reichweite der Online-Portale, nicht leicht. Die eigentliche Immobilienvermittlung gestaltet sich strapaziös, auch wenn sich mehr Interessenten finden mögen, so ist der Arbeitsaufwand für den Makler durch die Portale drastisch gestiegen. Beim Immobilienverkauf handelt es sich nicht um einen linearen Prozess, sondern es werden Schritte wiederholt z. B. bei Kaufpreisänderungen muss das Exposé angepasst werden, springt ein Käufer ab, dann muss ein neuer gefunden werden usw. Der endgültige Käufer hat meist kein Wissen darüber, wie viele Kaufinteressenten es gab, wie oft die Vermarktung neu gestartet wurde oder es Änderungen gab. Daher entsteht ein verzerrtes Bild beim Käufer, dass der Makler nur für die Immobilienpräsentation mehrere tausend Euros kassiert hat, während der Verkäufer genau weiß wie viel Arbeit der Immobilienmakler ihm tatsächlich abgenommen hat.

Vor allem Besitzer, die versucht hatten Ihre Immobilie erst von privat zu verkaufen und später einen Immobilienmakler damit beauftragt haben, schätzen den Makler umso mehr.

Besitzer, die bereits eine Immobilie mit einem Immobilienmakler verkauft haben, entscheiden sich immer wieder für seine Dienstleistungen. Einen Verkauf ohne Immobilienmakler sollten nur Verkaufsprofis wagen, denn ein professioneller Makler annonciert eine Immobilie nicht nur, sondern erstellt ein aussagekräftiges Exposé mit verkaufsfördernden Texten, vermarktet die Immobilie auf unterschiedlichen Portalen, um Reichweite zu schaffen, präsentiert Interessenten das Objekt, führt Preisverhandlungen im Sinne des Besitzers und filtert die potentiellen Käufer. Natürlich behält der routinierte Immobilienmakler bei allen Aktivitäten, Gesprächen und Informationen den Verkaufspreis stets im Blick.

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3. Makler finden - aber wo und wie?

Vor der Suche nach dem passenden Makler steht die Frage, welche Art von Immobilie soll verkauft oder vermietet werden? Darüber hinaus spielt der gewünschte Verkaufszeitpunkt eine Rolle. Von der Immobilienart hängt es ab, ob ein regionaler, nationaler oder internationaler Makler optimal für die Vermarktung ist.

Wie bei Ärzten geht es auch beim Immobilienhandel um Vertrauen. Deshalb ist eine Empfehlung, ob positiv oder negativ, eines Freundes sehr von Vorteil. Vielleicht haben Sie auch von Nachbarn oder Bekannten gehört, die ihre Immobilie kürzlich verkaufen wollten oder verkauft haben. Profitieren Sie von den Erfahrungen Ihnen persönlich bekannter Menschen. Falls keiner in Ihrem Umfeld in diesem Bereich über Erfahrungen verfügt, dann gibt es weitere Wege und Möglichkeiten den passenden Immobilienmakler zu finden.

Regionale Immobilienmakler sind in den lokalen Tageszeitungen vertreten. Die Immobilienanzeigen in der Wochenendausgabe, Kleinanzeigen und Werbeanzeigen machen auf Makler aufmerksam. Suchen Sie sich drei bis fünf Makler heraus und nehmen Sie Kontakt auf. Auch im Branchenbuch finden Sie Einträge von regionalen Immobilienmaklern.

Eine immer stärker werdende Plattformen sind Onlinebewertungen. Sie bieten eine Übersicht über lokale und nationale Immobilienmakler. Auch hier sollten Sie mehrere kontaktieren und die Leistungen sowie Erfahrungen unter die Lupe nehmen. Ein Makler muss in erster Linie sein Handwerkszeug beherrschen und weniger ist manchmal mehr.

Tipp: Entdecken Sie das Maklerbüro um die Ecke, vielleicht steht in einem Vorgarten ein Makler-Schild (Maklergalgen). Auch im Radio und Fernsehen können Sie auf Makler aufmerksam werden.

Sobald Sie mit dem Immobilienmakler in Kontakt stehen, sollte ein Termin zur Besichtigung der Immobilie vor Ort vereinbart werden. Schon im Vorfeld sollten Sie sich über die Leistungen des Maklers informiert haben und die unterschiedlichen Maklerverträge kennen. Es gibt wenige juristische Regeln, so dass der Makler in den Formulierungen frei ist. Ein Vertragsentwurf können Sie vorab anfordern und sollten bei Unklarheiten, unverständlichen Formulierungen oder unvollständigen Angaben das Exemplar von einem Juristen prüfen lassen. Ist der Vertrag inakzeptabel, dann sollte kein Lokaltermin vereinbart werden. Entspricht der Vertrag den gängigen Standards, dann steht einem Termin nichts im Wege. Verschaffen Sie sich ein klares Bild über die Arbeitsweise des ausgewählten Maklers und entscheiden sich so, ob er für eine langfristige Zusammenarbeit in Frage kommt oder nicht.

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4. Woran erkenne ich den passenden Makler?

Die meisten Immobilienmakler spezialisieren sich auf einen Objekttyp - wie z. B. Villenmakler oder auch ausschließlich auf die Vermarktung sanierungsbedürftiger Objekte. Auf welchen Bereich sich ein Makler spezialisiert, hängt zumeist von regionalen Angeboten und eigenen Interessen ab.

Tipp: Was ist das Alleinstellungsmerkmal Ihrer Immobilie und gibt es einen spezialisierten Makler?

Die Wahl des Immobilienmaklers ist meist geprägt von Sympathie und seinen bisher aufzuweisenden Referenzen. Bedacht werden sollte dabei jedoch, dass jede Immobilie individuell ist und somit einen kompetenten Immobilienmakler benötigt. Kompetent bedeutet in diesem Fall jedoch nicht, den höchsten Verkaufspreis zu nennen und dem Besitzer somit eine zu große Hoffnung zu geben, um den Maklervertrag abzuschließen, sondern kompetent in der praktischen Umsetzung, angenehm im Umgang mit Menschen, abschlusssicher und sehr gut selbst organisiert. Oftmals liegen der Wunschpreis und der realistische Marktwert einer Immobilie weit auseinander.

TIPP: Liegt Ihre Preisvorstellung weit entfernt von der Wertermittlung des Immobilienmaklers, dann fragen Sie den Makler woher das kommt. Ein guter Makler wird Ihnen die Wertermittlung transparent darlegen und Vor- und Nachteile mit Ihnen analysieren.

Ein Makler gibt im Rahmen der Immobilienbewertung eine Verkaufspreisempfehlung ab. Als Besitzer steht es Ihnen frei zu entscheiden, ob die Immobilie zu diesem Wert annonciert werden darf. Kein Immobilienmakler entmündigt einen Besitzer, sondern muss in dessen Interesse handeln.

TIPP: Ein guter Makler wird auf Ihre Preisvorstellung eingehen, jedoch vor einem zu hohen Preis warnen, da die Folgen in der weiteren Vermarktung gravierend sein können.

Weitere Zusatzleistungen, die von einigen Immobilienmaklern angeboten werden und je nach Eigentümer die Auswahl beeinflussen, sind beispielsweise eine Interessentenqualifizierung sowie die Bereitstellung jeglicher Unterlagen, die für den Notartermin von Nöten sind. Bei einer Interessentenqualifizierung wird beispielsweise überprüft, ob bei dem jeweiligen Kaufinteressenten die Möglichkeit zur Finanzierung besteht.

TIPP: Generell werden alle Leistungen eines Maklers mit der Provision nach Kaufvertragsabschluss beglichen. Es gibt i.d.R. keine Einzelrechnungen für besondere Dienstleistungen.

Branchenerfahrung ist für einen Immobilienmakler entscheidend, wenn er mit Fachwissen und Expertise glänzen will. Manche Makler setzen mehr auf Glanz als auf Substanz. Die Substanz entscheidet jedoch, ob eine Immobilie zeitnah zum besten Preis verkauft wird.

TIPP: Lassen Sie sich nicht von Exposé-Mappen blenden, sondern fragen Sie nach verkauften Objekten und prüfen die Berufserfahrung gründlich, denn ein Maklervertrag ist oftmals nicht ohne weiteres zu kündigen.

Der Makler übernimmt für Sie die Suche nach einem Käufer oder Mieter. Zwischen Ihnen muss daher die Kommunikation stimmen und ein Vertrauensverhältnis die Basis für eine erfolgreiche Geschäftsbeziehung bilden. Der Makler ist Dienstleister und auch Experte, von dessen Wissen und Erfahrung Besitzer profitieren können.

Achtung: Haben Sie bereits beim ersten Termin das Gefühl, dass Sie mehr als der Makler wissen, dann ist er nicht der richtige Partner! Kommen Ihnen Zweifel an der fachlichen Kompetenz und Seriosität, dann ist es auch nicht der richtige Makler! Ist ein Makler unpünktlich, schlecht erreichbar, ruft nicht zurück oder zeigt wenig Interesse an Ihrer Immobilie, auch dann wird die Zusammenarbeit nicht fruchtbar sein.

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Neue Regelung der Provisionsteilung 

Ab dem 23.12.2020 tritt ein neues Gesetz in Kraft. Entsprechend dieser neuen Regelung darf der Käufer einer nicht gewerblichen Immobilie nicht mehr Provision zahlen als der Verkäufer. Ausgenommen von dieser neuen Vorgehensweise sind Mehrfamilienhäuser mit mehr als 2 Wohnungen sowie gewerblich genutzte Objekte und Grundstücke. Bei Fragen bezüglich der Verteilung der Provisionskosten kontaktieren Sie uns gerne.

5. Provision / Courtage - wer muss eigentlich bezahlen?

In Deutschland gibt es keine einheitliche Maklerprovision, vielmehr gibt es unterschiedliche Provisionssätze, Pauschalen bis hin zu individuellen Vereinbarungen. Generell kann zwischen Außen- und Innenprovision unterschieden werden. Bei der Außenprovision handelt es sich um eine Zahlungsaufforderung für Käufer während die Innenprovision eine Zahlungsaufforderung gegenüber dem Auftraggeber ist. Nach dem Bestellerprinzip bezahlt derjenige den Makler, der ihn bestellt und somit handelt es sich um eine Innenprovision. Eine typische Außenprovision fällt beim Verkauf eines Eigenheims an, wenn der Käufer die gesamte Provision an den Makler zahlen muss, wie z. B. in Berlin und Brandenburg. Stets wird ein Makler erst nach dem Erfolgsfall bezahlt - also dem unterzeichneten Kauf- oder Mietvertrag.

Die Provisionshöhe wird im Maklervertrag fixiert und ist für Käufer im Exposé eindeutig auszuweisen. Als Verkäufer sehen Sie im Maklervertrag wer den Makler bezahlen muss. Der Kaufinteressent schließt immer dann mit dem Makler einen Vertrag ab, sobald eine Besichtigung der angebotenen Immobilie organisiert wird. Oftmals ist eine Bestätigung der Geschäftsbedingungen des Immobilienmaklers bereits die Voraussetzung für den Erhalt des Exposés und der weiteren Kommunikation.

Es gibt regionale Unterschiede in der Höhe der Maklerprovision:

Immobilienmakler sind meist selbstständig Gewerbetreibende, deren Arbeit darin besteht, dass sie Immobilien zum Kauf oder zur Miete an Dritte vermitteln. Ein Makler kann seine Dienstleistungen dem Besitzer bzw. Auftraggeber auf folgende drei Arten anbieten:

• Allgemeinauftrag
• Alleinauftrag
• den erweiterten qualifizierten Alleinauftrag
  

Während bei einem Allgemeinauftrag mehrere Immobilienmakler zur gleichen Zeit beauftragt werden können, ist bei einem qualifizierten Maklerauftrag jegliche Vermittlung von anderen Personen, wie dem Verkäufer selbst oder anderen Maklern, untersagt. Diese Art der Vertretung ist zum Schutz des Verkäufers zeitlich zu begrenzen.

Grundsätzlich ist die Höhe der Maklerprovision frei verhandelbar. Es gibt regionale Empfehlungen als Orientierung einer Obergrenze (siehe Tabelle). Aufgrund dessen kann gegen eine überhöhte Maklergebühr Einspruch erhoben werden, sofern diese über dem ortsüblichen Satz liegt. Die Provision für den Immobilienmakler ist mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages fällig. Gebühren für den Notar, das Grundbuchamt und jegliche andere Ausgaben im Rahmen des Immobilienkaufs sind unwichtig für die Berechnung der Bemessungsgrundlage: den Kaufpreis der Immobilie.

Ein Immobilienmakler darf nach der Erfüllung folgender Voraussetzungen seine Provision fordern:
- Grundlage: wirksam abgeschlossener Maklervertrag
- Immobilienmakler hat seine Leistung erfüllt
- Kaufvertrag oder Mietvertrag wurde abgeschlossen

In der Regel stellt ein Immobilienmakler seine Rechnung mit einer Zahlungsfrist von zwei bis drei Wochen aus. Auch kann es vorkommen, dass wenn der Verkäufer den Makler bezahlt die Provision erst nach Eingang des Kaufpreises bezahlt werden muss. Hierbei handelt es sich um eine Sondervereinbarung.

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6. Vermietung: Es gilt das Bestellerprinzip

Im Juni 2015 wurde in ganz Deutschland das Bestellerprinzip eingeführt. In der Vergangenheit war es so, dass der Mieter den Makler bezahlen musste, obwohl der Vermieter den Immobilienmakler mit der Suche nach einem Mieter beauftragt hatte. Das Bestellerprinzip regelt für die Vermietung von Wohnungen, dass derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn beauftragt hat. In der Regel ist das der Eigentümer - natürlich kann eine Privatperson einen Makler mit der Suche nach der passenden Mietwohnung beauftragen und muss den Makler vergüten. Den Verkauf von Wohnungen und Häusern berührt das Bestellerprinzip bislang nicht.

Achtung: Möchten Sie eine Wohnung vermieten, dann bezahlen Sie den Makler für die Suche nach dem passenden Mieter.

Seit der Einführung des Gesetzes, ist für Immobilienmakler das Vermietungsgeschäft rückläufig. Laut der Studie “100 Tage Bestellerprinzip” erachten 73,1 Prozent der Makler das Bestellerprinzip für impraktikabel.

Zur Studie "100 Tage Bestellerprinzip"
(Quelle: ImmobilienScout24)

Viele private Vermieter und große Wohnungsbauunternehmen haben die Verträge mit Makler beendet und organisieren die Neuvermietung vorerst selbst. Bei mehreren Mietwohnungen können die Maklerkosten schnell das Gehalt eines festangestellten Mitarbeiters übersteigen. In den Metropolen greifen Vermieter - aufgrund des Bestellerprinzips - zunehmend zu Mietverträgen die für 12 Monate unkündbar sind, um somit die Kosten der Neuvermietung in den Griff zu bekommen. Mit weniger Mieterwechsel werden Maklerkosten und Verwaltungskosten umgangen sowie Mieteinnahmen gesichert. Eigentlich sollte das Bestellerprinzip Mieter vor Provisionen schützen, das ist mit dem Bestellerprinzip zwar gelungen aber mit dem Ergebnis, dass Mietverträge mit einer Mindestlaufzeit von 12 oder 24 Monaten vereinbart werden.

Besitzer können einen traditionellen Makler oder einen technologiegetriebenen Immobilienmakler mit dem Vermieten der Wohnung betrauen. Teilweise gibt es Festpreisangebote oder es müssen die klassischen zwei Kaltmieten zzgl. Umsatzsteuer bezahlt werden. Je nach Kaltmiete oder Wunschmieter, kann eine Vermarktung über einen Immobilienmakler die beste Entscheidung sein. Ein klassischer Immobilienmakler vor Ort kann Besitzer hinsichtlich der zu erzielenden Miete beraten, über die Mietpreisbremse Auskunft geben, die Vermarktung einleiten und alle Aufgaben bis zur Neuvermietung und Schlüsselübergabe übernehmen.

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7. Die Provisionsteilung für den Immobilienverkauf

Aufgrund des bereits geltenden Bestellerprinzips für bei der Vermietung von Immobilien kam die SPD im Jahr 2018 auf die Idee diese gesetzliche Regelung auch auf den Immobilienverkauf auszuweiten. Im Verlauf des Gesetzgebungsverfahren wurde jedoch von der Einführung eines Bestellerprinzips für den Immobilienverkauf zu Gunsten einer Provisionsteilung abgesehen.

Das am 14.05.2020 beschlossene Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser sieht vor, dass der Verkäufer einer Immobilie in Zukunft mindestens 50 Prozent der Maklercourtage selbst übernehmen muss und die Zahlung der Provision nicht mehr in vollem Umfang der Käuferpartei übertragen werden kann.

Das neue Gesetz soll private Verkäufer wesentlich von den Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Wohnimmobilie entlasten und gilt dementsprechend ausdrücklich nur für Verbraucher.

Erfolgt die Beauftragung des Immobilienmaklers sowohl von der Verkäufer- als auch der Käuferpartei, muss die Maklerprovision von beiden Seiten zu gleichen Teilen getragen werden. Wird der Makler für eine Seite unentgeltlich tätig, kann dieser von der anderen Partei ebenfalls keine Courtage verlangen.

Wird der Makler wie in den meisten Fällen üblich nur von der Verkäuferpartei beauftragt, kann dieser von der Käuferpartei zukünftig nur noch maximal 50 Prozent seiner Provision verlangen. Darüber hinaus muss der Käufer seinen Teil der Courtage erst bezahlen, wenn diesem ein entsprechender Nachweis über die Zahlung des Provisionsanteils der Verkäuferseite vorgelegt wurde.

Dabei kann der Nachweis sowohl vom Verkäufer selbst als auch durch den Immobilienmakler erfolgen, der dem Käufer die Zahlung beispielsweise durch Vorlage eines Kontoauszugs bestätigt.

Außerdem dürfen mit in Kraft treten des neuen Gesetzes Maklerverträge ausschließlich in Schriftform geschlossen werden.

Nach dem der am 14.05.2020 erfolgte Beschluss der Bundesregierung am 05.06.2020 auch vom Bundesrat angenommen wurde, tritt die Provisionsteilung voraussichtlich ab Mitte/Ende Dezember 2020 in Kraft und wird für Verträge gelten, die ab dem Inkrafttreten geschlossen wurden.
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8. Fazit: Immobilienmakler: So finden Sie den passenden

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Autor: Claudia Lorenz

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