Maklervertrag kündigen: Klarer Schnitt, aber wie?
Sind Sie mit Ihrem Immobilienmakler nicht mehr zufrieden? Sie wollen wechseln? Sie fragen sich, welche Möglichkeiten bestehen? Ein Maklervertrag kann frei formuliert werden und daher immer unterschiedlich aussehen. Dennoch gibt es einige Regeln, die für Verträge im Allgemeinen gelten. Sie helfen Ihnen, einen klaren Schnitt zu machen, wenn Sie einen Maklervertrag kündigen wollen. Hier klären wir die dringendsten Fragen, damit die Vertragsauflösung möglichst reibungslos abläuft!
Die wichtigsten Fakten auf einen Blick:
- Bei Kaufverträgen unter Mitarbeit einer Maklerin oder eines Maklers müssen Maklergebühren gezahlt werden. In manchen Fällen gibt es die Möglichkeit Maklergebühren von der Steuer abzusetzen.
- Die Kündigung des Maklervertrags ist bei befristeten Verträgen, jeweils zum Ablaufzeitpunkt möglich, damit er sich nicht automatisch verlängert. Unbefristete Verträge können jederzeit gekündigt werden. Gibt es keine automatische Verlängerung, kann der Vertrag einfach auslaufen.
- Ein befristeter Vertrag kann auch vor Ablauf gekündigt werden, wenn die Zusammenarbeit unzumutbar wird. Etwa durch Vertrags- oder Vertrauensbruch. Die Kündigung muss dann innerhalb von 14 Tagen unter Nennung des Grunds erfolgen.
- Die Maklerin oder der Makler kann nach der Kündigung Aufwandsentschädigungen für erbrachte Leistungen verlangen, die anderenfalls durch die Maklergebühren mitgetragen würden.
Wann Sie einen Maklervertrag kündigen können
Wie bei jedem Vertrag, ist auch bei einem Maklervertrag eine Kündigung im Regelfall zum Ende des jeweiligen Vertragszeitraums möglich. Steht im Vertrag, dass die Laufzeit sechs Monate beträgt, kann eine Kündigung für diesen Zeitpunkt ohne Angabe von Gründen ausgesprochen werden.
Es ist besonders wichtig diesen Zeitpunkt zu nutzen, wenn anderenfalls automatisch eine Verlängerung des Vertrags zustande kommen würde. Dies muss jedoch nicht zwingend der Fall sein: Eine automatische Vertragsverlängerung müsste als Klausel im jeweiligen Vertrag genannt werden. Ist dies nicht der Fall und Sie möchten Ihren Maklervertrag ohne bestimmten Grund kündigen, können Sie den Vertrag einfach auslaufen lassen. Wollen Sie gar nicht mehr verkaufen, können Sie dies Ihrem Immobilienmakler mitteilen und es wird auf den Ablauf der Vertragslaufzeit gewartet. Die Maklerin bzw. der Makler kann die Eigentümerin oder den Eigentümer nicht zum Verkauf zwingen.
Beachte:
Wollen Sie Ihren Maklervertrag kündigen, bevor es zu einer automatischen Vertragsverlängerung kommt, müssen Sie auch die Kündigungsfrist einhalten. Diese ist ebenfalls als Klausel im Vertrag benannt.
Ob es überhaupt Kündigungsfristen und Laufzeiten bei einem bestehenden Maklervertrag gibt, kommt auf die jeweilige Form des Maklerauftrags an. Eine genaue Aufstellung der unterschiedlichen Formen von Makleraufträgen finden Sie in unserem Artikel zum Maklervertrag. Während bei einem einfachen Maklerauftrag meist auf solche Formulierungen verzichtet wird, da es keine exklusiven Regelungen zum Verkauf und damit zu Maklergebühren gibt, werden in den beiden Formen des Alleinauftrags zumeist Regelungen über Laufzeit und Kündigungsfrist getroffen. Die konkrete Laufzeit eines Alleinauftrags kann unterschiedlich ausfallen. Was hier rechtmäßig ist, ist vom Einzelfall abhängig.
Alles zum Maklervertrag
Der Immobilienverband Deutschland (IVD) weist bei der automatischen Verlängerung von Verträgen darauf hin, dass eine erste Verlängerung von drei Monaten üblich sei. Anschließende Verlängerungen würden zumeist nur einen Monat andauern.
Ist der Maklerauftrag unbefristet erteilt, kann man den Vertrag jederzeit kündigen und ist auch an keine Frist gebunden
Wichtig:
Durch Ablauf oder Kündigung des Maklervertrags ist nicht zwingend der Anspruch auf Maklergebühren verschwunden! Kann nachgewiesen werden, dass die Vermittlung des Kaufinteressenten auf die Arbeit der Maklerin oder des Maklers zurückgeht, bleibt der Anspruch auf Maklergebühren bestehen. Diese einzusparen, indem der Vertag vorzeitig gekündigt wird, ist daher nicht möglich.
Sonderform: Maklervertrag widerrufen statt zu kündigen
Neben Kündigungsfristen ist seit dem 13.06.2014 ein gesetzliches Widerrufsrecht in Kraft, sollte ein Vertrag nur durch den Einsatz von Fernkommunikationstechnik (Telefon, Fax, E-Mail, etc…) zustande kommen. In den ersten 14 Tagen des Vertragsbestehens kann dieser seither formlos und schriftlich von Kundenseite wieder aufgekündigt werden.
Außerdem müssen Kundinnen und Kunden über das Bestehen ihres Widerrufsrechts belehrt werden. Für die meisten Immobilienmakler hat dies vor allem in Hinblick auf den Maklervertrag mit Kaufinteressenten Auswirkungen, da dieser meist konkludent bei Anfragen für Exposés und Besichtigungen zustande kommt. Konkludent wird ein Vertrag dann geschlossen, wenn durch das Verhalten von Zustimmung ausgegangen werden kann. Steht etwa im Exposé, dass 3,17 % Außenprovision bei Kauf zu entrichten sind und die Interessentin oder der Interessent bittet trotzdem um einen Besichtigungstermin, wird davon ausgegangen, dass er oder sie im Falle des Kaufs bereit ist, diese zu bezahlen.
Die Widerrufserklärung wird Kaufinteressenten häufig bereits zusammen mit dem Exposé zugeschickt. Als digitaler Immobilienmakler mit der Möglichkeit zum Online-Abschluss des Alleinauftrags hat Maklaro jedoch auch auf Eigentümerseite die Pflicht sich an das Widerrufsrecht zu halten. Maklaro-Makler Christian Fischer erklärt, wie mit diesem umgegangen wird:
Wieso Sie einen Maklervertrag kündigen können
Neben den oben beschriebenen Fällen, in denen keine Angabe von Gründen notwendig ist, um den Maklervertrag zu kündigen, gibt es leider auch Härtefälle, in denen eine Zusammenarbeit frühzeitig beendet werden muss. Sollte ein solcher eintreten, ist jedoch in der Kündigung auf die entsprechenden Gründe einzugehen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 626, Abs. 1 heißt es:
„Das Dienstverhältnis kann von jedem Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn Tatsachen vorliegen, auf Grund derer dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsteile die Fortsetzung des Dienstverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu der vereinbarten Beendigung des Dienstverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“
Für den Ernstfall heißt das: Will man den Maklervertrag kündigen bevor er ausläuft, muss ein triftiger Grund bestehen. Dieser muss klarstellen, wieso eine Zusammenarbeit in Zukunft nicht funktionieren kann. Dabei sollte ausführlich und stichhaltig argumentiert werden, schließlich würde bei einer juristischen Auseinandersetzung auch die Seite der Maklerin oder des Maklers in Abwägungen mit einbezogen.
Daraus ergeben sich eine Handvoll Gründe, bei denen eine Kündigung relativ sicher möglich ist. Diese sind:
- Der Immobilienmakler wird vertragsbrüchig, indem er eine im Maklervertrag zugesicherte Leistung nicht im vorgesehenen Zeitraum erfüllt.
- Besichtigungstermine werden nicht durchgeführt, obwohl Kaufinteressenten vorhanden sind und darauf warten.
- Durch bestimmte Handlungen des Immobilienmaklers wird aktiv die Vertrauensbasis zerrüttet. Etwa durch falsche Versprechungen und Falschdarstellungen.
Wichtig:
Letzten Endes entscheidet aber, wie im BGB beschrieben, der Einzelfall. Bestenfalls sollte daher ein Anwaltsbüro den speziellen Fall prüfen, bevor drastische Schritte ergriffen werden.
Sollte ein Fall eintreten, in dem Sie den Maklervertrag kündigen wollen, da die Zusammenarbeit unzumutbar wird, muss jedoch schnell gehandelt werden. In § 626, Abs. 2 BGB heißt es nämlich weiter:
„Die Kündigung kann nur innerhalb von zwei Wochen erfolgen. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Kündigungsberechtigte von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen Kenntnis erlangt. Der Kündigende muss dem anderen Teil auf Verlangen den Kündigungsgrund unverzüglich schriftlich mitteilen.“
Im Klartext bedeutet das: Kommt es zwischen Immobilienmakler und Auftraggeberin bzw. Auftraggeber zur Zerrüttung, besteht nicht die Möglichkeit lange abzuwägen, ob man nun den Maklervertrag kündigen möchte, oder nicht. Es muss innerhalb von zwei Wochen gehandelt werden, anderenfalls ist der entsprechende Kündigungsgrund kein juristisch wirksames Argument mehr. Gerade, wenn die Begründung noch von einem Anwalt geprüft werden soll, bleibt in solchen Fällen keine Zeit zu verlieren!
Wie Sie einen Maklervertrag kündigen können
Egal, ob Sie einen Maklervertrag auf Grund anderer Absichten nicht mehr verlängern möchte, oder ob es einen Härtefall-Grund gibt, um den Vertrag noch während der regulären Laufzeit aufzukündigen. In beiden Fällen müssen formale Regeln eingehalten werden, um den Auftrag zu beenden.
- Prüfen Sie noch einmal den Maklervertrag, um sicher zu gehen, dass alle Formalien erfüllt sind.
- Lassen Sie sich von einer Anwältin oder einem Anwalt darüber beraten, ob Ihr Kündigungsgrund rechtmäßig ist. Er bzw. sie kann Ihnen erklären, welche Vor- und Nachteile für Sie entstehen.
- Verfassen Sie eine Kündigung zum nächstmöglichen Termin, beziehungsweise eine außerordentliche Kündigung unter Benennung des Grundes.
- Versenden Sie die Kündigung per Einschreiben an Ihren Immobilienmakler.
Wie eine Kündigung im Falle einer Kündigungsfrist aussehen kann, zeigt Ihnen diese Vorlage:
Wichtig:
Für die Zuordnung des Kündigungsschreibens sollten die Kurzbezeichnung, die die Maklerin oder der Makler für die Immobilie verwendet, sowie deren Anschrift genannt werden. Außerdem sollte um schriftliche Bestätigung für die Kündigung gebeten werden, damit im Zweifelsfall ein Beleg für die ordentliche Beendigung des Maklervertrags besteht.
Was folgt, wenn Sie einen Maklervertrag kündigen wollen
Wurde der Maklervertrag ordentlich gekündigt, besteht kein Maklerauftrag mehr für Ihre Immobilie. Allerdings ist der klare Schnitt durch Bestätigung der Kündigung noch nicht komplett vollzogen! Denn: Viele Maklerverträge sehen eine Unterform der Maklergebühren – Aufwandsentschädigungen – vor, wenn Sie vor Ablauf der Immobilientransaktion den Maklervertrag kündigen.
Maklerinnen und Makler schützen sich hiermit davor, dass Vorleistungen wie die Exposé-Erstellung, Inserats-Platzierungen, Besichtigungstermine und vieles mehr, umsonst waren. Schließlich würde der Arbeitsaufwand nur im Erfolgsfall durch die Maklergebühr vergolten sein.
Wichtig:
Rechtens sind Forderungen nach Aufwandsentschädigung nur, wenn sie sich auf nachweisbare Handlungen beziehen!
Sind diese Kosten beglichen – oder werden gar nicht gefordert – ist es dann aber vollbracht: Die Zusammenarbeit, die der Maklervertrag begründet hat, ist beendet. Je nach Wunsch, können Sie sich nun selbst ins Abenteuer Haus verkaufen oder Wohnung verkaufen stürzen, oder mit einem anderen Maklerbüro zusammenarbeiten, das hoffentlich besser darin ist, die eigenen Vorstellungen vom Immobilienverkauf zu erfüllen.
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Autor: Tom Kaufhold
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