Was ist ein Maklervertrag?
Sie möchten eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück von einem Immobilienmakler verkaufen lassen, dann bildet der Maklervertrag das verbindende Rechtswerk zwischen Eigentümer und Vermittler sowie nach dem Vermarktungsstart zwischen Makler und Kaufinteressenten. In Deutschland existieren wenige Regeln für einen Maklervertrag. Die große Freiheit führt zu Unsicherheit und Misstrauen. Daher möchten wir Ihnen die Grundlagen eines Maklervertrags näher erläutern und hilfreiche Tipps geben, damit Sie die Spreu vom Weizen trennen können.
1. Maklervertrag: Warum brauche ich einen Vertrag?
Generell gibt es wenige Formvorschiften für einen Maklervertrag. Inhaltlich wird sich ein Vertrag immer darum drehen, welche Unklarheiten es in Bezug auf: wer darf das Objekt verkaufen und wer bekommt nach dem Verkauf die Provision, geben kann. Es gilt mit dem Vertrag nachträgliche Rechtsstreitigkeiten zu minimieren. Daher stehen im Mittelpunkt des Maklervertrags die Provision, Zahlungen bei Nichtverkauf sowie eine Beteiligung anderer Makler. Da der Makler nur erfolgsbasiert entlohnt wird, kann es fast keine Vorschriften geben wie er die Immobilie präsentieren muss, wie viele Kaufinteressenten er betreuen muss oder bis wann Aufgaben, wie beispielsweise die Exposéerstellung, Bewertung oder Inserierung, zu erledigen sind.
Ein Immobilienmakler kann für einen Eigentümer tätig werden und den passenden Käufer oder Mieter finden. Üblicherweise kommt vor der Vermittlungstätigkeit ein Vertrag zwischen Besitzer und Makler zustande. Sobald Kauf- oder Mietinteressenten auf das Inserat - inkl. Anerkennung Widerrufsbelehrung - reagieren, kommt ein weiterer Vertrag durch sogenanntes konkludentes Handeln zustande. Hiermit sichert sich ein Makler seine Provision.
Ohne Vertrag wird kein seriöser Makler die Vermarktung einer Immobilie übernehmen. Ein Maklervertrag wird fast immer zeitlich befristet abgeschlossen - kann aber auch unbefristet sein. Die typische Vermarktungszeit einer Immobilie liegt bei fünf Monaten. Ein Vertrag läuft oftmals sechs bis neun Monate - das Gericht betrachtet einen Alleinauftrag mit neunmonatiger Laufzeit als zulässig. Anschließend kann der Auftraggeber (Eigentümer) den Vertrag ordentlich - z. B. mit einer vierwöchigen Kündigungsfrist - beenden. Wird die Immobilie nach Ende der Vertragslaufzeit an einen Interessenten verkauft, der nachweislich über den Makler auf das Objekt aufmerksam geworden ist, dann besteht ein Provisionsanspruch des Maklers. Oder mit anderen Worten: ein Provisionsanspruch kann über den Maklervertrag hinausgehen. Die Frist des Provisionsanspruchs wird im Vertrag geregelt.
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Bei Vermietung schließen Eigentümer bzw. Vermieter einen Maklervertrag für die Suche nach dem passenden Wunschmieter ab. Hier basiert der Maklervertrag bzw. der Provisionsanspruch auf dem Bestellerprinzip. Hiernach müssen Besitzer den Immobilienmakler die vereinbarte Provision nach Abschluss des Mietvertrags bezahlen. Bei Vermietung entsteht kein Provisionsanspruch wenn der Makler zugleich Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter ist oder rechtlich und/oder wirtschaftlich mit der Mietsache verbunden ist. Bei Vermietung kann im Maklervertrag eine Vergütung von bis zu zwei Monatsnettokaltmieten zzgl. gesetzl. Mehrwertsteuer (19 Prozent) vereinbart werden. Auch kann die Vermietung zum Festpreis erfolgen. Beide Vergütungsvarianten sind rechtskonform.
2. Welche rechtliche Bindung gehe ich ein?
In der Praxis ist es nicht üblich, dass ein Besitzer mehrere Makler gleichzeitig mit der Vermarktung beauftragt. Auch wenn das der Wunsch des Besitzers wäre - um die Immobilie noch schneller zu verkaufen -, werden nur wenige Makler sich auf diese Konstellation einlassen. Der Streit um die Provision ist vorprogrammiert. Ohne eine halbwegs sichere Provision wird kein Makler die Vermarktung aktiv angehen, denn es entsteht das Risiko nur die Vermarktungskosten erstattet zu bekommen, während ein anderer Makler die Provision einstreicht.
Ein Maklervertrag kann befristet oder auch unbefristet abgeschlossen werden. Die Laufzeit hat Auswirkungen auf die Kündbarkeit. Ein unbefristeter Vertrag ist jederzeit kündbar, während bei einem befristeten Vertrag ein wichtiger Grund vorliegen muss. Bei einem befristeten Maklervertrag ist während der Vertragslaufzeit eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Nur eine außerordentliche Kündigung aus wichtigen Grund ist zulässig. In jedem Maklervertrag wird unter dem Abschnitt Provision die Höhe, der Zahlungspflichtige, der Zeitpunkt festgelegt.
Es haben sich für den Verkauf einer Immobilie drei Vertragsarten etabliert: der Alleinauftrag, ein qualifizierter Alleinauftrag und der allgemeine Maklervertrag.
Bei einem allgemeinen Maklervertrag muss der Makler nicht tätig werden und der Provisionsanspruch besteht nur im Erfolgsfall.
Bei einem Alleinauftrag verzichtet der Auftraggeber (Eigentümer) darauf einen weiteren Makler einzuschalten. Der Eigentümer kann im Selbstverkauf seine Immobilie veräußern. Beauftragt der Eigentümer, trotz Ausschluss, einen weiteren Makler, der schlussendlich das Objekt verkauft, geht die Provision dennoch an den ursprünglichen, den zuerst beauftragten Makler.
Um Provisionsstreitigkeiten und Schadensersatzforderungen aus dem Weg zu gehen, vereinbaren Immobilienmakler oftmals einen qualifizierten Alleinauftrag. Dieser kommt immer dann zustande, wenn individuelle Vereinbarungen getroffen werden. In Abgrenzung zum Alleinauftrag, bei dem der Eigentümer das Objekt auch selbst verkaufen kann (Selbstverkauf), wird diese Option bei einem qualifizierten Alleinauftrag ausgeschlossen. Mit einem qualifizierten Alleinauftrag sichert sich der Makler seine Provision und der Auftraggeber kann davon ausgehen, dass der Makler einen zeitnahen Verkauf umsetzen will.
Wie die Infografik zeigt, hat die Vertragsart einen Einfluss auf die Motivation und das Engagement des Immobilienmaklers Ihre Immobilie zu verkaufen. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag wird der Makler alle Möglichkeiten ausschöpfen, um die Immobilie zeitnah zu verkaufen. Die Vertragsart sagt noch nichts darüber aus, wer - ob Verkäufer, Käufer oder beide - die Provision zahlen muss.
3. Was sind die zentralen Punkte in Maklerverträgen?
Maklerverträge bestehen aus mehreren Paragraphen und beginnt stets damit, dass die Vertragspartner genannt werden - Auftraggeber, Auftragnehmer (Makler) und das zu verkaufende Auftragsobjekt (Adresse, Beschreibung). Anschließend sollten folgende Themen behandelt werden (kursiv Musterformulierung-Auszug) - hier ein Beispiel für Immobilienverkauf im qualifizierten Alleinauftrag:
1. AuftragsartDer Auftraggeber beauftragt … (Makler) exklusiv zum Nachweis von Kaufinteressenten bzw. zur Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses über das Auftragsobjekt. 2. AuftragsdauerDer Auftrag läuft vom … bis zum (6 Monate ab Beginn)... . Wird er nicht unter Einhaltung einer Monatsfrist schriftlich gekündigt, verlängert er sich stillschweigend jeweils um ein Vierteljahr. Nach Ablauf von 12 Monaten nach Auftragsbeginn bedarf der nichtgekündigte Auftrag einer ausdrücklichen Erneuerung. 3. Alleinauftragspflichten (Makler)(Makler) verpflichtet sich den Auftraggeber über die Durchsetzbarkeit seiner Preisforderung und sonstigen Angebotsbedingungen nach bestem Wissen und Gewissen aufzuklären. 4. Alleinauftragspflichten AuftraggeberDer Auftraggeber ist während der Vertragslaufzeit nicht berechtigt, weitere Makler parallel zu beauftragen oder das Objekt privat zu veräußern. 5. Weitere Rechte und Pflichten (Makler)(Makler) vermittelt lediglich den Kontakt zwischen Auftraggeber und dem Kaufinteressenten. (Makler) schuldet dem Auftraggeber dabei nicht das Zustandekommen eines Kaufvertrages. 6. Rechte und Pflichten des AuftraggebersDer Auftraggeber hat zu keiner Zeit eine Verkaufspflicht des Auftragsobjektes. Der Auftraggeber verpflichtet sich, (Makler) unverzüglich über alle Umstände, die die Durchführung der Maklertätigkeit berühren, zu informieren. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Aufgabe oder Änderung der Verkaufsabsicht. 7. CourtageEs wird ausdrücklich vereinbart, dass der Auftraggeber an (Makler) keine Courtage oder sonstige Provisionen zu bezahlen hat. Der (Makler) erhält die Courtage vom Kaufinteressenten und darf damit auch für den Käufer als Nachweis- und Vermittlungsmakler provisionspflichtig tätig werden. 8. SchadensersatzFalls der Auftraggeber für Dritte ohne entsprechende Vollmacht handelt oder seine Vertragspflichten verletzt, ist er dem (Makler) zum Ersatz des sich daraus ergebenen Schadens verpflichtet. 9. VollmachtDer Auftraggeber erteilt (Makler) Vollmacht zur Einsicht in das Grundbuch, die Grundakte, das Liegenschafts- und Altlastenkataster (...), sowie alle übrigen behördlichen Akten und in die Akte der Realgläubiger, soweit sich die jeweiligen Unterlagen auf das Auftragsobjekt beziehen. |
Es folgen Anmerkungen sowie das Datum und die Unterschriften der Vertragspartner. Abschließend können in Fußnoten weitere Details definiert werden. - Die hier vorgestellten Punkte geben einen beispielhaften Überblick über mögliche Themen und Formulierungen in Maklerverträgen.
Falls Sie die Formulierungen in einem vorliegenden Maklervertrag nicht verstehen oder unsicher sind, ob der Vertrag Ihren Interessen entspricht, dann lassen Sie den Vertrag von einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen. Der Maklervertrag spiegelt das Geschäftsmodell des Maklers wieder - Höhe der Provision, Zahlungspflicht, Zahlungsziel, Dauer der Vermarktung.
Achtung: Wenn ein Makler mit bestimmten Dienstleistungen geworben hat, sollten Sie den Vertrag diesbezüglich prüfen. Die Vereinbarungen im Maklervertrag sind verbindlich.
4. Unzufrieden: Maklervertrag kündigen, aber wie?
Ein befristeter Maklervertrag geht i.d.R. über eine Laufzeit von sechs bis neun Monate inkl. einer Verlängerung. Ob der Vertrag gekündigt werden kann, in welcher Form die Kündigung erfolgen muss und wie lang die Kündigungsfrist ist, all das wird im Maklervertrag vereinbart.
In der Praxis kommt es immer dann zu Streitigkeiten, wenn der Eigentümer (Verkäufer) der Meinung ist, dass der Immobilienmakler nicht alle Möglichkeiten ausgeschöpft hat, um die Immobilie an den Mann zu bringen - kein Kaufinteressent wurde gefunden. Das typische Argument des Maklers ist, dass der Preis zu hoch sei und er deshalb die Immobilie nicht verkauft bekommt. Der Besitzer möchte den Maklervertrag kündigen, jedoch muss er sich in erster Linie an die vertraglichen Vereinbarungen halten oder fristlos kündigen.
Eine fristlose Kündigung eines befristeten Maklervertrags setzt einen wichtigen Grund voraus. Dies ist immer dann der Fall, wenn nachweislich das Vertrauensverhältnis zwischen Besitzer und Makler zerrüttet ist oder der Makler überhaupt nicht tätig geworden ist. Ein Makler ist nicht verpflichtet die Immobilie auf einer großen Onlineplattform anzubieten, sondern kann die Immobilie seinen Kaufinteressenten anbieten. Es liegt kein Kündigungsgrund vor!
Auch kann es vorkommen, dass der Makler innerhalb der Vertragslaufzeit keinen Käufer gefunden hat und nach Vertragsende wird der Makler eine Aufstellung seiner Kosten dem Auftraggeber schicken. Dies ist üblich und immer dann legitim, wenn im Maklervertrag z.B. Auslagenpauschalen als Aufwandsentschädigung, vereinbart wurden.
Ein ähnlicher Fall tritt ein, wenn der Eigentümer sich im Laufe der Vermarktung gegen den Verkauf der Immobilie entscheidet. Der Maklervertrag soll gekündigt werden, weil die Immobilie doch nicht verkauft wird. Kein Besitzer muss seine Immobilie gegen seinen Willen verkaufen. Damit der Makler nicht auf den entstandenen Kosten sitzen bleibt, wird in dem Absatz zur “Provision” im Maklervertrag eine Aufwandsentschädigung vereinbart.
Generell kann ein Maklervertrag zum Ende der Laufzeit gekündigt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Ob nach der Beendigung des Vertrags der Eigentümer die Auslagen des Maklers bezahlen muss und in welcher Höhe, darüber gibt der Maklervertrag Auskunft.
5. Tipp: Zulässige und unzulässige Klauseln
Formulierungen in einem Maklervertrag sind meist nur dann unwirksam, wenn der Makler dazu keinen Spielraum einräumt. Da es nur wenige Vertragsregeln gibt, existieren eine ganze Reihe an zulässigen Klauseln, die jedoch nicht umfassend dargestellt werden können. Es wird kein Auftraggeber (Verkäufer) dazu gezwungen einen Maklervertrag, der nicht nach seinen Vorstellungen ist, zu unterschreiben. Jedoch kann es schwierig werden einen Makler zu finden, der seinen Maklervertrag dem Auftraggeber (Verkäufer) anpasst. Daher ist ein Rat zu unzulässigen und zulässigen Klauseln in einem Maklervertrag äußerst schwierig und spekulativ. Es kommt auf den Einzelfall an, der von einem Anwalt geprüft werden muss.
6. Widerrufsrecht für Miet- und Kaufinteressenten - Aktueller Stand 2016
Das Widerrufsrecht für Makler zielt auf Verbraucher ab. Seit dem 13.06.2014 ist es für Immobilienmakler nach dem Fernabsatzgesetz und dem damit verbundenen Paragraphen 355 des BGB Pflicht den Verbraucher über sein Widerrufsrecht zu belehren. In der Vergangenheit war bisher vielen Interessenten nicht bewusst, dass es sich um einen Vertrag zwischen ihnen und dem Makler handelt, wenn sie sich von ihm ein Exposé aushändigen und die Immobilie zeigen lassen. Generell kommt immer dann ein Maklerauftrag durch die Abgabe zweier Willenserklärungen zustande. In dem Fall von Immobilien sieht der Interessent eine Anzeige, kontaktiert daraufhin den Anbieter: den Immobilienmakler (= Willenserklärung des Interessenten). Dieser beantwortet die Anfrage, in dem er Unterlagen, wie das Exposé oder direkt einen Terminvorschlag zur Besichtigung zurückschickt (= Willenserklärung des Maklers). Der Maklerauftrag beginnt an dieser Stelle und ist sowohl belehrungspflichtig als auch widerrufbar.
Seit 2014 ist es so, dass ein Makler mit dem Exposé eine Widerrufsbelehrung verschickt. Folgende Formulierung könnte lauten:
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“Sie haben das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tage des Vertragsabschlusses. Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns: Firma XY mittels einer eindeutigen Erklärung (z.B. ein mit Post versandter Brief, Telefax oder E-Mail) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Machen Sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, werden wir Ihnen unverzüglich (z.B. per E-Mail) eine Bestätigung über den Eingang eines solchen Widerrufs übermitteln. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, wenn Sie die Mitteilung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden. Folgen des Widerrufs: Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, unverzüglich und spätestens binnen vierzehn Tagen ab dem Tag zurückzuzahlen, an dem die Mitteilung über den Widerruf dieses Vertrages bei uns eingegangen ist. Für diese Rückzahlung verwenden wir dasselbe Zahlungsmittel, das Sie bei der ursprünglichen Transaktion eingesetzt haben, es sei denn, mit Ihnen wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart; in keinem Fall werden Ihnen wegen dieser Rückzahlung Entgelte berechnet. Haben Sie verlangt, dass die Dienstleistung während der Widerrufsfrist beginnen soll, so haben Sie uns einen angemessenen Betrag zu zahlen, der dem Anteil der bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie uns von der Ausübung des Widerrufsrechts hinsichtlich dieses Vertrags unterrichten, bereits erbrachten Dienstleistungen im Vergleich zum Gesamtumfang der im Vertrag vorgesehenen Leistung entspricht.” |
Grundvoraussetzung ist, dass der Vertrag zwischen einem Makler und einer Privatperson zustande kommt. Ist der Kaufinteressent ein Unternehmer, dann ist eine Widerrufsbelehrung ausgeschlossen.
Weitere Voraussetzung ist, dass der Vertrag einem Fernabsatzgeschäft entspricht: Ein Fernabsatzgeschäft liegt immer dann vor, wenn für die Verhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet werden.
Auch die Form und Frist des Widerrufes müssen den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen: Frist von 14 Tagen.
Hier finden Sie weitere Informationen zum aktuellen Rechtstand.
7. Fazit: Maklervertrag prüfen - bevor Sie sich binden!
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Der Maklervertrag ist das zentrale Dokument zwischen Eigentümer und Immobilienmakler bzw. Kaufinteressent und Makler. Der Eigentümer bindet sich mit einem Maklervertrag für einen bestimmten Zeitraum für die Vermarktung seiner Immobilie an einen Vermittler - ein Unternehmen. Da es keine vorgeschriebene Form sowie nur wenige unzulässige Klauseln gibt und jeder Makler sein eigenes Geschäftsmodell hat, muss der Vertrag mit den Bedürfnissen und Vorstellungen des Eigentümers im Einklang sein. Möchten Sie, dass der Käufer die Maklerprovision zahlt, dann muss das im Vertrag eindeutig genannt werden. Bei der Neuvermietung wird in jedem Maklervertrag stehen, dass die Provision der Besitzer (Vermieter) - entsprechend des Bestellerprinzips - bezahlen muss. Ein befristeter Maklervertrag kann eine Laufzeit von bis zu neun Monate haben. Der Vertrag kann mit den vereinbarten Fristen gekündigt werden. Eine Sonderkündigung ist nur bei befristeten Verträgen bei einem zerrütteten Verhältnis möglich. Sowohl der Maklervertrag als auch eine Kündigung bedarf der Schriftform. Bei unverständlichen Formulierungen oder juristischen Feinheiten sollte der Vertrag von einem Fachanwalt für Immobilienrecht geprüft werden. So lässt sich das Risiko späterer Streitigkeiten im Vorfeld minimieren. |
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Autor: Claudia Lorenz
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