Leitfaden Wertermittlung Eigentumswohnung
Vor dem Verkauf und Kauf fragen sich sowohl Eigentümer als auch Kaufinteressen, wie die Wertermittlung bei einer Eigentumswohnung erfolgt. Woran erkennen sie, was eine Immobilie wert ist? Wie kann der Wert seriös ermittelt werden? Hierzu gibt es gesetzliche Vorschriften und Regeln. Für einen Laien ist die Bewertung nicht zu empfehlen, denn ein falscher Wert kann fatale Folgen haben. Wir möchten Ihnen die wesentlichen Aspekte der Wertermittlung einer Eigentumswohnung vorstellen.
- Was ist meine Wohnung wert?
- Verkauf zum richtigen Zeitpunkt
- Bewertung Eigentumswohnung: Verkehrswert ermitteln
- Online Wohnung bewerten
- Tipps: Wert Eigentumswohnung ermitteln
- Fazit: Auch bei einer Eigentumswohnung reicht keine reine Onlinebewertung
1. Was ist meine Wohnung wert?
Als Eigentümer einer Eigentumswohnung fragen Sie sich vor dem Verkauf oder einer Vermögensauseinandersetzung was die Wohnung wert ist. Wahrscheinlich haben Sie bereits mit Ihrer Partnerin/ dem Partner oder sehr guten Freuden über die Verkaufsabsicht gesprochen und einige Zahlen schweben im Raum. Eine Immobilienwertermittlung schafft Klarheit. Oftmals ist das Ergebnis jedoch eher ernüchternd, denn die eigenen Vorstellungen liegen nicht selten wesentlich höher. Je nachdem welche Bewertungsart Sie durchführen lassen, werden unterschiedliche Zahlen aufgerufen werden. Ebenso wenig wie die persönliche Wertvorstellung als realistisch angesehen werden kann, wird es nur den einen richtigen Wert geben.
Vielleicht haben Sie ein bisschen Geld in den letzten Jahren in die Wohnung gesteckt z. B. den Fußboden erneuert, die Fenster ausgetauscht oder eine neue Einbauküche eingebaut. Ob Sie das Geld der Investition bei einem Verkauf wieder raus bekommen, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Ob ein Kaufinteressent die Maßnahmen als Aufwertung sieht oder sie nicht seinen Vorstellungen entsprechen, kann im Voraus nicht gesagt werden. Natürlich ist zu empfehlen, dass Sie einen Käufer finden, der sich in die Immobilie verliebt und den Preis kaum verhandeln möchte. Sagt die Ausstattung jedoch nicht zu oder muss der Zustand als veraltet bewertet werden, dann sind Preisverhandlungen vorprogrammiert. Worauf kommt es bei einer Eigentumswohnung an?
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Anders als bei einem Haus mit Garten, liegt eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. In dem Objekt wird es ähnliche Wohnungen geben. Der Wert bemisst sich nach der Lage im Haus, nach dem Zustand und danach, ob die Wohnung vermietet oder leer angeboten wird. Als Eigentümer einer Wohnung können Sie nicht über den Grundstücksanteil verfügen. Darüber hinaus könnten zu Ihrer Wohnung weitere Flächen und Sondernutzungsrechte gehören, wie z. B. Kellerabteil, Gartennutzung. Diese und weitere Faktoren nehmen auf den Wert einer Eigentumswohnung Einfluss. Je gepflegter das Haus und je besser die Hausgemeinschaft sowie der Zustand der Wohnung ist, desto eher werden Kaufinteressenten eine angemessen Preis zahlen.
Bei einer Eigentumswohnung kommt es, ebenso wie bei jeder anderen Immobilie, auf die Lage an. Das ist ein sensibles Thema, denn in der gleichen Straße können die Preise erheblich schwanken. Ein Großteil der am Markt angebotenen Eigentumswohnungen befindet sich in Städten und Großstädten. Die typischen Probleme sind: Lautstärke, Parkplätze, Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr, Kinderspielplätze, Naherholungsflächen und Geschäfte für den täglichen Bedarf. Je ruhiger die Wohnung liegt und womöglich ein Parkplatz erworben werden kann, desto höher kann der Wert der Wohnung sein. Es gibt eine ganze Reihe an wertmindernden Faktoren, die von einem Gutachter oder Makler berücksichtigt werden und in die Immobilienbewertung mit einfließen.
2. Verkauf zum richtigen Zeitpunkt
Der Wert einer Eigentumswohnung hängt natürlich von der Marktsituation sowie Angebot und Nachfrage ab. Der Zustand der Immobilie ist ein weiterer wichtiger Punkt für den Immobilienwert. Vor dem Verkauf interessieren sich Eigentümer für den zu erzielenden Verkaufspreis, jedoch gibt es weitere Faktoren, die auf den Erlös Einfluss nehmen. Dazu gehören: Spekulationssteuern, Maklerkosten und Vorfälligkeitsentschädigungen. Diese und weitere Aspekte können den Erlös schmälern und deshalb sollten sich Eigentümer auch zu diesen Themen Gedanken machen. Wird ein Kaufinteressent die Wohnung ohne Preisverhandlungen kaufen? Es gibt nicht den perfekten Zeitpunkt für den Verkauf. Der Preis sollte den aktuellen Preisen entsprechen, denn Mondpreise führen zu Verhandlungen und gegebenenfalls zur Unverkäuflichkeit.
3. Bewertung Eigentumswohnung: Verkehrswert ermitteln
Der Verkehrswert einer Wohnung / Immobilie wird auch als Marktwert bezeichnet. Einen Verkehrswert ermittelt sowohl ein zertifizierter Gutachter als auch ein Makler. Der Gutachter erstellt ein kostenpflichtiges Gutachten und ein Makler ermittelt den Verkehrswert im Rahmen einer Vermarktung kostenlos. Hierbei handelt es sich um eine Immobilienbewertung mit staatlich anerkannten Verfahren. Im BGB wurde unter § 194 folgendes zum Begriff Verkehrswert definiert:
“Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”
Es werden das Ertragswert-, Sachwert- und / oder Vergleichswertverfahren angewendet. Neben dem Zustand der Wohnung kommt es für den Wert darauf an, ob die Immobilie frei oder vermietet angeboten wird. Einen neutralen Verkehrswert ermitteln unabhängige Gutachter zu einem Stichtag - die Kosten für ein Gutachten richten sich nach dem Wert der Immobilie und den Aufwand. Dieser berücksichtigt nicht die Preisprognose für die nächsten sechs bis zwölf Monate. Daher liegt der Verkehrswert eines Gutachters meist unter dem Verkehrswert, den ein Makler ermittelt. Ein Makler wendet die gleichen Verfahren an, wird jedoch immer eine Preisspanne angeben, die die kurz- und mittelfristige Wertentwicklung bzw. Nachfrage und Angebot in der Lage berücksichtigt. Im Rahmen einer Bewertung von einem Makler werden weitere Faktoren berücksichtigt.
Sie werden für eine freie Wohnung einen besseren Preis erzielen, mehr Kaufinteressenten finden und die Immobilie schneller verkaufen, da eine vermietete Eigentumswohnung nur als Kapitalanlage verkauft werden kann. Bei einer freien Wohnung kann der Käufer entscheiden, ob er sie selbst bewohnen oder vermieten möchte. Wohnungen im Erdgeschoss erzielen in der Regel niedrigere Preise als im zweiten oder dritten Stock. Wenn zu einer Erdgeschosswohnung eine Terrasse mit Gartenanteil gehört, dann kann das für ältere Kaufinteressenten ebenso interessant sein, wie für junge Familien mit Kindern. Liegt die Wohnung im sechsten Obergeschoss und das Haus verfügt nicht über einen Aufzug, dann kann die schöne Aussicht zwar sehr attraktiv, jedoch der fehlende Aufzug ein Nachteil sein.
4. Online Wohnung bewerten
Immer mehr Eigentümer möchten anonym ihre Immobilie bewerten lassen. Dies kann verschiedene Gründe haben, wie zum Beispiel schlechte Erfahrungen mit einem Gutachter, Verkaufsabsicht ist noch nicht ganz klar, der Immobilienwert soll im Vorfeld einer Erbschaft oder einer Scheidung ermittelt werden. Es ermitteln online zahlreiche Rechner - meist auf Immobilienbörsen, Vergleichsportalen oder auch als reine Rechner - einen Immobilienwert. Ein seriöser Makler wird keine reine Onlineberechnung anbieten, sondern erst bei einem Telefonat die Immobiliendaten erfragen und eine Bewertung abgeben. Mit einem Immobilien-Rechner ist es durchaus einfach und bequem, denn mit nur wenigen Daten erhalten die Eigentümer innerhalb von wenigen Minuten eine Bewertung. Ein Gutachter braucht für die Ermittlung des Verkehrswertes und der Erstellung des Gutachtens mindestens 6 bis 8 Wochen. Der Aspekt der Zeit sollte Eigentümer bezüglich der Aussagekraft von Onlinerechnern stutzig werden lassen.
Zu den großen Nachteilen von Onlinerechnern gehören: 1. es werden nicht alle Wertermittlungsverfahren angewendet, 2. es werden nicht alle Details (Zustand, Ausstattung) der Wohnung berücksichtigt, 3. der Wert wird hauptsächlich durch Angebotspreise ermittelt und nicht erzielte Verkaufspreise. Eine Immobilienbewertung mit einem Onlinerechner wird tendenziell einen zu hohen Wert ermitteln, da erzielte Verkaufspreise nicht berücksichtigt werden und die Anzahl an vergleichbaren Objekten beschränkt ist. Jede Immobilie ist einzigartig. Nur wenn im selben Haus eine Wohnung mit gleicher Größe und Ausstattung kürzlich verkauft wurde, haben Verkäufer einen guten Anhaltspunkt für den zu erzielenden Preis.
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5. Tipps: Wert Eigentumswohnung ermitteln
Werden bei einer Wertermittlung - ob Eigentumswohnung, Haus oder Grundstück - umso mehr Daten berücksichtigt, desto eher wird eine Preisspanne ermittelt, die dem tatsächlich zu erzielenden Preis entspricht. Bei einem reinen Onlinerechner werden die wenigsten Daten für eine Immobilienbewertung benötigt und daher eignet sich die Methode nur bedingt für die Wertermittlung im Rahmen eines geplanten Verkaufs. Ein Gutachter ermittelt den Verkehrswert zu einem Stichtag, unberücksichtigt bleibt dabei die Marktprognose. Der Immobilienmakler ermittelt ebenfalls den Verkehrswert und wird seine Marktprognose in die Bewertung mit einfließen lassen. Sowohl der Gutachter als auch Makler werden die Wohnung und das Gesamtobjekt vor Ort besichtigen und sich ein genaues Bild vom Zustand und der Ausstattung machen. Nur diese umfassende Begutachtung wird einen realistischen Preis ergeben, denn sowohl ein zu niedriger als auch zu hoher Vermarktungspreis hat große Auswirkungen auf den Vermarktungsprozess.
Ohne langjähriges Immobilienwissen sollte keine Bewertung erfolgen.
6. Fazit: Auch bei einer Eigentumswohnung reicht keine reine Onlinebewertung
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Den Wert einer Eigentumswohnung zu ermitteln ist ebenso komplex wie bei einem Einfamilienhaus mit Grundstück. Es gibt verschiedene Möglichkeiten den Wert zu ermitteln, und leider gibt nicht den einen Wert. Der ermittelte Immobilienwert muss auf den passenden Kaufinteressenten treffen. Wichtig ist, dass Sie als Eigentümer alle Möglichkeiten zur Wertermittlung ausschöpfen und gleichzeitig sich über die Aussagekraft bewusst werden. Wichtig ist auch, ob die Wohnung leer oder mit einem Mietvertrag (Mieter) verkauft werden soll. In der Regel wird für eine vermietete Wohnung nur dann der Marktwert erzielt, wenn die Miete sukzessive angepasst und die Wohnung in einem zeitgenössischen gepflegten Zustand ist. |
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Autor: Claudia Lorenz
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