Leifaden Wertermittlung Haus
Egal ob Neubau oder Altbau, vor dem Immobilienverkauf kommt die Wertermittlung, denn Eigentümer treibt die Frage um, was ist mein Haus eigentlich wert? Wie kann ich den Immobilienwert ermitteln lassen? Was taugt eine Bewertung mit Onlinerechnern? Viele Eigentümer machen es vom Ergebnis abhängig, ob sie einen Verkauf angehen oder auf eine bessere Gelegenheit warten. Mit diesem Beitrag möchten wir Ihnen die wesentlichen Grundlagen der Wertermittlung erläutern.
- Entscheidung fällen: Jetzt oder später verkaufen?
- Kostenfrei: Hausbewertung durch Makler
- Gebührenpflichtig: Wertermittlung Haus durch Gutachter
- Einfach, kostenlos, unverbindlich: Haus bewerten mit Onlinerechner
- Tipps um den Hauswert zu berechnen
- Zum richtigen Preis inserieren
- Fazit: kostenlose Wertermittlung nur bedingt zu empfehlen!
1. Entscheidung fällen: Jetzt oder später verkaufen?
Ein Haus zu verkaufen ist nicht leicht, denn oftmals hängen viele Erinnerungen daran. Manch einer würde sein Haus für kein Geld der Welt verkaufen. Andere hingegen warten auf die richtige Gelegenheit, damit sich der Verkauf finanziell lohnt und in eine neue Immobilie investiert werden kann. Der Wert eines Hauses spielt somit für den zu erzielenden Erlös eine Rolle, aber ebenso für die Möglichkeiten in der Zukunft, denn vielleicht können Sie einen Altbau zu einem guten Preis verkaufen und von dem Erlös Ihr Traumhaus bauen lassen.
Tipp: Lesen Sie mehr zur Wertermittlung in unserem Ratgeber: Die 7 häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf. Laden Sie sich das kostenfreie Handbuch herunter.
Es gibt nicht den einen perfekten Augenblick für den Verkauf einer Immobilie. Für den Immobilienwert kommt es auf die Lage und Bausubstanz an. Lage, Lage, Lage heißt es in der Immobilienbranche, jedoch wird trotz Branchenhoch eine schlechte Lage nicht automatisch zu einer A-Lage. Die Grundstückswerte legen meist langsam zu. Als Eigentümer haben Sie wenig Einfluss auf die Wertentwicklung des Grundstücks. Erst größere staatliche Maßnahmen z.B. Ausbau der Infrastruktur, Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr, Ausweisung von Naturschutzgebieten oder die Sanierung von historischen Stadtquartieren sorgen für eine Aufwertung von Grund und Boden.
Ein Branchenhoch hat natürlich immer einen Einfluss auf den zu erzielen Verkaufspreis, jedoch muss im Einzelfall geprüft werden, ob es ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen ist. Indizien können sein: Preissteigerungen über drei bis fünf Jahre, wenige Angebote treffen auf eine große Nachfrage, bei einem Verkauf fällt keine Spekulationssteuer an oder geplante Neubauten in der unmittelbaren Nachbarschaft, sodass in Zukunft die Immobilienpreise für ältere Baujahre sinken werden. Diese und weitere Aspekte können auf den Immobilienwert einen Einfluss haben.
2. Kostenfrei: Hausbewertung durch Makler
Sie können ein Haus von privat oder über einen Makler verkaufen. Der Immobilienmakler ist der Vermittler zwischen Eigentümer und Kaufinteressent. Ein Makler wird im Rahmen der Objektaufnahme eine Bewertung der Immobilie vornehmen, um anschließend mit Ihnen seine Bewertung zu erörtern und den zu inserierenden Preis festzulegen.
Viele Makler bieten mittlerweile eine bequeme und kundenfreundliche Wertermittlung aus der Distanz - am Telefon - an. Diese Ferndiagnose ist ein kostenloser Service und soll Eigentümern einen Eindruck davon vermitteln, was ihre Immobilie wert ist. In dem Erstgespräch werden die wesentlichen Fakten erfragt und die Beurteilung des Eigentümers aufgenommen. Nach circa 15 bis 20 Minuten kann der Makler ein erstes Ergebnis nennen und mit Ihnen das Potential analysieren. Dieses abwägende Urteil ist eine sehr gute Basis, um anschließend mit dem Makler die Immobilie zu verkaufen.
Im Rahmen eines Maklervertrags wird der beauftragte Immobilienmakler den Verkehrswert des Hauses ermitteln. Der Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet. Hierzu müssen alle Unterlagen der Immobilie: aktueller Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Flurkarte usw. vorliegen. Es muss für den Makler eindeutig sein, ob das Haus leer verkauft oder eine Wohnung vermietet verkauft werden soll, denn hiernach müssen die Methoden zur Wertermittlung ausgewählt werden. Es gibt drei anerkannte Wertermittlungsverfahren: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Verkehrswertverfahren. Ein Makler wird den Wert eines Hauses am besten bestimmen nachdem er das Objekt bei einem Termin vor Ort in Augenschein genommen, sämtliche Installationen gesehen und den Eigentümer nach Mängeln befragt hat. Im weiteren Verfahren unterliegen alle Daten dem Datenschutz. Die Vorteile eines Maklers für den Eigentümer sind unter anderem, dass er ähnliche Häuser kennt und durch seine Berufserfahrung den zu erzielenden Wert recht genau abschätzen kann. Natürlich kann es auch unerwartete Überraschungen geben und eine Immobilie wird zu einem noch höheren Preis, als ursprünglich angenommen, verkauft. Darüber sollte sich jeder Eigentümer freuen.
Eine Bewertung durch den Makler kann aus der Distanz mit wenigen Informationen erfolgen, muss aber im Rahmen einer Vermarktung um eine Objektaufnahme vor Ort ergänzt werden. Erst danach kann der Verkehrswert bestimmt werden. Diese Arbeit gehört zur normalen Dienstleistung und wird über die Provision im Erfolgsfall vergütet.
Die Maklerprovision sollte stets der Käufer tragen, damit der Erlös vollständig dem Eigentümer zur Verfügung steht
3. Gebührenpflichtig: Wertermittlung Haus durch Gutachter
Die Antwort auf die Frage: was ist mein Haus wert, spielt sowohl vor dem Verkauf der Immobilie eine Rolle als auch bei Vermögensauseinandersetzung, Zwangsversteigerung und Steuer. Für diesen Bereich wird oftmals ein vereidigter und geprüfter Sachverständiger eingesetzt. Das Verfahren kann auch von einer öffentlichen Stelle eingeleitet werden. Der beauftragte Gutachter erstellt ein gebührenpflichtiges, neutrales Gutachten zu einem Stichtag. Die Basis der Immobilienbewertung bildet, wie beim Makler, ein Termin vor Ort zur Aufnahme und Begutachtung der Immobilie. Anschließend wird der Verkehrswert ermittelt, ebenso wie es der Immobilienmakler tut, und die Ergebnisse in dem Gutachten dargestellt. Es umfasst circa 30 bis 50 Seiten, liegt durchnummeriert, unterschrieben und mit einem Stempel versehen, nach einer Bearbeitungszeit von zwei bis drei Monaten, vor.
Die Wertermittlung eines Hauses durch einen Gutachter ist vom Makler zu unterscheiden, da der Makler seine Berechnung nicht offenlegen muss und der Auftraggeber (Eigentümer) kein Gutachten erhält. Ein Gutachter muss nicht abwägen, welcher Preis in den nächsten Monaten mit der Immobilie erzielt werden könnte, sondern kann neutral die Daten der vergangenen Periode auf das Objekt anwenden und stur die Berechnungen ausführen. Natürlich muss ein Gutachter wertmindernde und wertsteigernde Faktoren berücksichtigen. Alle Daten unterliegen stets dem Datenschutz.
Den Verkehrswert eines Hauses von einem Gutachter ermitteln zu lassen, ist nur dann sinnvoll, wenn die Immobilie ohne Makler verkauft werden soll oder das Gutachten für eine Vermögensauseinandersetzung benötigt wird. Die Kosten bzw. das Honorar des Gutachters ist seit 2009 frei verhandelbar. Für ein Einfamilienhaus mit einem Wert von 200.000 bis 300.000 Euro wird das Honorar zwischen 1.000 und 2.000 Euro liegen.
Für einen regulären Immobilienverkauf ist ein Gutachten nicht zwingend erforderlich!
4. Einfach, kostenlos, unverbindlich: Haus bewerten mit Onlinerechner
Einfach, kostenlos, unverbindlich und somit auch so gut wie wertlos ist eine Immobilienbewertung mit einem Onlinerechner. Jedoch können Eigentümer diese bequeme Variante als ersten Schritt nutzen, um das eigene Gefühl zu prüfen. Stimmt meine Werteinschätzung überhaupt oder was sagt der Computer? Hierzu besuchen Sie einen der großen Onlinerechner, registrieren sich und geben die wesentlichen Merkmale des Hauses ein. Innerhalb weniger Minuten wird ein Wert genannt. Dieser ist meinst zu optimistisch, da die Bausubstanz nicht vollumfänglich berücksichtigt werden kann. Ebenso werden Sonderausstattungen und weitere Besonderheiten des Grundstücks nicht erfasst.
Eine Immobilie gehört zu den individuellsten Gütern - vom Zuschnitt des Grundstücks bis zu den Fliesen im Badezimmer - und deshalb kann nur durch eine Begutachtung vor Ort der Wert des Hauses ermittelt werden. Die reinen Onlinerechner berücksichtigen meist nur die Lage - auch wenn weitere Details eingegeben werden - und daher kann der Wert nur eine Annäherung sein.
Ein Onlinerechner bietet einen guten Einstieg in das Thema: wie viel ist mein Haus wert, jedoch kann diese Methode nur eingeschränkt empfohlen werden. Vor einem Verkauf sollte der Wert von einem Immobilienmakler am Telefon und bei einem Termin vor Ort bestimmt werden. In seine Bewertung fließen Marktkenntnisse, die konkrete Nachfragesituation, Bewertung der Bausubstanz und Sonderausstattung mit ein. Da sowohl eine anonyme als auch registrierte Online-Bewertung meist zu optimistische Werte ermittelt, muss davor - als einziges Instrument für die Immobilienbewertung - gewarnt werden, denn ein zu hoher Preis hat fatale Folgen auf die Immobilienvermarktung. Davor sollten sich Eigentümer durch eine professionelle Immobilienbewertung schützen!
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5. Tipps um den Hauswert zu berechnen
Sie möchten den Wert Ihres Hauses selbst ermitteln? Dies ist für einen Laien nicht einfach, da die staatlich anerkannten Wertermittlungsverfahren viele Immobilienmarktdaten berücksichtigen, die einer Privatperson nicht zur Verfügung stehen. Auch sind die rechnerischen Methoden komplex und genau definiert. Für alle, die den Hauswert selbst ermitteln wollten, hier unsere fünf Tipps:
TIPP 1: Wertermittlung durch einen Onlinerechner nutzen, um erste Wertvorstellung zu bekommen und eigene Wertvorstellung zu prüfen.
TIPP 2: Fragen Sie Nachbarn, die ein ähnliches Haus besitzen nach ihren Erfahrungen - hat jemand erst kürzlich sein Haus gekauft oder versucht es zu verkaufen.
TIPP 3: Die Gutachterausschüsse veröffentlichen in regelmäßigen Abständen den Marktbericht für eine Stadt oder Region - hier werden die erzielten Verkaufspreise erfasst.
TIPP 4: Schauen Sie in den gängigen Immobilienportalen online nach ähnlichen Objekten in Ihrer Umgebung und vergleichen Sie die Lage, Größe und den Zustand mit Ihrem Haus.
TIPP 5: Ein Makler wird den Verkehrswert ermitteln und Ihnen eine Preisempfehlung geben, zu welchem Wert die Immobilie inseriert werden sollte.
Für die meisten Hauseigentümer ist es am Anfang ein Spagat zwischen der eigenen Wertvorstellung und dem zu erzielenden Preis. In diesem Schritt machen viele die gleichen Erfahrungen und es dauert einen Augenblick, bis der Vermarktungspreis gefunden und akzeptiert wird.
6. Zum richtigen Preis inserieren
Nachdem Sie den Wert ihrer Immobilie ermittelt haben, stehen viele Immobilienbesitzer vor der schwierigen Frage, zu welchem Preis sie ihr Haus oder ihre Wohnung auf dem Markt anbieten sollen. Dabei neigen Verkäufer dazu, den Angebotspreis am Markt viel höher anzusetzen als realistisch erwartbar. Diesen Fehler machen aber nicht nur Verkäufer, sondern auch die, die es besser wissen müssten: Die Immobilienmakler! Allerdings nicht aus mangelnder Marktkenntnis, sondern mit voller Absicht.
Das Problem: Häufig versprechen Makler Eigentümern überhöhte Verkaufspreise und suggerieren, bereits Interessenten zu haben, die diese Preise zu zahlen bereit wären. Denn das Ziel dieser falschen Versprechen ist die Zusage des Eigentümers für den Maklerauftrag.
Die Masche funktioniert bisher tadellos. Denn jeder Immobilienverkäufer möchte den höchsten Preis in kurzer Zeit erzielen. Sie denken: Reduzieren kann ich den Preis später schließlich immer noch, sollten sich keine passenden Interessenten finden. Aber diese Preisstrategie ist kontraproduktiv!
Warum das so ist, wollen wir Ihnen an dieser Stelle gerne erklären.
Eine empirische Studie der Sparkasse Köln hat den Zusammenhang zwischen Marktwert, Angebotspreis und dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis untersucht. Hierfür wurden insgesamt mehr als 1.000 Immobilienverkäufe analysiert.
Das Ergebnis ist eindeutig: Je mehr auf den realistischen Angebotspreis der Immobilie aufgeschlagen wird, desto niedriger fällt der tatsächliche Verkaufserlös aus und desto höher ist der Verlust am Ende.
Das wollen wir Ihnen genauer erklären: Setzen Verkäufer den Angebotspreis zu hoch an, finden sie wahrscheinlich nie einen Käufer, weil potenzielle Interessenten schon vor der ersten Besichtigung abgeschreckt werden. Ein zu hoher Startpreis wirkt sich negativ auf die Nachfrage und damit auf die Verkaufschancen der Immobilie aus, sodass diese zum Ladenhüter wird.
Geht der Verkäufer dann während der Vermarktung mit dem Preis runter, hat es den Anschein im Verkaufsprozess gäbe es Probleme. Offensichtlich haben alle, die das Objekt bisher besichtigt haben, einen Haken daran entdeckt. Außerdem wirkt die nachträgliche Preisanpassung unseriös und weckt den Eindruck, der Verkäufer habe zu hoch gepokert. Solche Objekte verlieren ihre Attraktivität und werden von Interessenten aussortiert.
Wird der Startpreis zu niedrig angesetzt findet sich zwar schnell ein Käufer, der Eigentümer verschenkt aber bares Geld. Er hätte augenscheinlich einen höheren Preis erzielen können. Ein niedriger Preis ist dann zu empfehlen, wenn möglichst schnell ein Käufer gefunden werden soll. Mit einem Makler an Ihrer Seite ist ein niedriger Preis kein Problem, da der Makler bestrebt sein wird immer den höchst möglichen Preis für Sie herauszuholen. Ein Makler verfügt über das kaufmännische Geschick und deshalb kann er für Sie mit einem niedrigen Preis einsteigen. Diese Methode kann Eigentümern, die einen Verkauf von privat anstreben nicht empfohlen werden.
Um sich etwas locker zu machen, müssen Sie erkennen, dass der inserierte Preis nicht der Verkaufspreis ist. Der erzielte Preis kann über und unter dem inserierten liegen. Die Vermarktungsstrategie bestimmt darüber, ob am Ende mehrere Kaufinteressenten an dem Haus interessiert sind und sich gegenseitig überbieten.
Es ist empfehlenswert, den Angebotspreis möglichst nah am realen Marktwert festzusetzen. Der richtige Preis ist aber nicht leicht zu finden, ein Immobilienmakler kann Hilfe leisten.
7. Fazit: kostenlose Wertermittlung nur bedingt zu empfehlen!
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Die Frage: Was ist mein Haus wert, kann über verschiedene Methoden beantwortet werden. Ebenso zahlreich wie die Möglichkeiten sind die Ergebnisse, denn stets werden Sie ein anderes Ergebnis erhalten. Dies ist ganz normal und richtig, da jede Methode auf einem anderen Ansatz beruht. Ein Onlinerechner geht hauptsächlich vom Grundstück aus und erfasst nur unzureichend den tatsächlichen Zustand des Hauses. Ein Onlinerechner wird tendenziell zudem einen zu optimistischen Immobilienwert auswerfen. Das Ergebnis sollte nicht als das Nonplusultra angesehen werden. Wenn Sie anschließend einen Gutachter mit der Wertermittlung beauftragen, wird er Ihnen einen viel niedrigeren Verkehrswert sagen. Ein Gutachter ermittelt immer den Wert zu einem Stichtag und arbeitet mit Daten aus der jüngsten Vergangenheit. Während ein Onlinerechner ein kostenloses Tool ist, werden Ihnen mit einem Gutachter Kosten entstehen. Der ermittelte Immobilienwert kann als pessimistischster Wert angesehen werden. Zwischen den Ergebnissen, des sehr optimistischen, kostenlosen Onlinerechners und dem eher zurückhaltenden Wert eines Gutachters, wird die Immobilienbewertung eines Immobilienmaklers liegen. Der Makler nimmt, ebenso wie der Gutachter, das Haus bei einem Termin vor Ort auf und wird den Verkehrswert ermitteln. In seine Bewertung fließen Daten aus der jüngsten Vergangenheit ebenso ein, wie die Prognose für die nächsten Monate. Darüber hinaus wird der Immobilienmakler mit Ihnen den Wert erörtern und einen Inseratspreis empfehlen. Die Wertermittlung des Maklers ist kostenfrei und wird bei einem Immobilienverkauf bei Maklaro mit der Provision vom Käufer bezahlt. Die Wertermittlung ist der Dreh- und Angelpunkt einer Immobilienvermarktung. Hier sollten Eigentümer nichts dem Zufall überlassen oder Experimente wagen. Immerhin geht es um Ihre finanzielle Zukunft und die sollte rosig sein. |
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Autor: Claudia Lorenz
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