Maklergebühren: Wer zahlt? Wie viel? Wo?
Provision, Courtage oder Maklergebühr? Nicht nur die unterschiedlichen Bezeichnungen verwirren viele Immobilienverkäufer – vor allem auch die Änderungen, wer welche Kosten trägt, verunsichern viele. In diesem Artikel sprechen wir von der Maklergebühr – aus unserer Sicht beschreibt dieser Begriff die Kosten am besten. Denn nehmen Sie beim Immobilienverkauf die Unterstützung eines professionellen Maklerbüros in Anspruch, entstehen für dessen Arbeits- und Zeitaufwand Gebühren. Seit 2020 werden diese Gebühren nun aufgeteilt. Was genau dahintersteckt, erklären wir Ihnen Schritt für Schritt – dann klappt’s auch mit dem Verkauf Ihrer Immobilie.
Die wichtigsten Fakten auf einen Blick:
- Die Maklergebühr wird im Maklervertrag schriftlich vereinbart. Sie wird sowohl für die verkaufende als auch für die kaufende Seite erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wurde.
- Die Maklergebühren werden ausgehend vom tatsächlichen Verkaufspreis berechnet – der Vermarktungspreis oder der zuvor geschätzte Immobilienwert sind dafür irrelevant
- Die Höhe der Maklergebühren wird i. d. R. durch marktübliche Sätze bestimmt. Je nach Bundesland können diese zwischen 3,57 – 7,14 % des Kaufpreises liegen.
- Wird der Maklervertrag seitens der Verkäufer gekündigt, kann es trotzdem zu Kosten kommen. Und zwar dann, wenn die Maklerin oder der Makler bereits mit der Vermarktung des Objekts begonnen hatte.
Wie werden die Maklergebühren aufgeteilt?
Seit Dezember 2020 hat sich die deutsche Gesetzeslage zur Aufteilung der Maklergebühren geändert. Die Neuerung soll Privatkunden beim Immobilienkauf entlasten, indem die Maklergebühr zu gleichen Teilen zwischen der verkaufenden und der kaufenden Partei aufgeteilt wird. Dies gilt beim Kauf von:
- Eigentumswohnungen,
- Einfamilienhäusern,
- Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnungen,
- Zweifamilienhäuser
- und Grundstücken mit Altbestand einer der hier aufgeführten Objektarten.
Doch das neue Maklergesetz gilt nur für Verträge, die mit Privatnutzern geschlossen werden. Gewerblich gekaufte Mehrfamilienhäuser ab drei Parteien, unbebaute Grundstücke, Gewerbeeinheiten sowie Wohn- und Geschäftshäuser unterliegen nicht der Gebührenteilung, sodass hier weiterhin über die Außenprovision (Käuferanteil) und Innenprovision (Verkäuferanteil) verhandelt werden kann.
Wann muss ich Maklergebühren zahlen?
Im Regelfall sind Immobilienkäufer und -verkäufer dann zur Zahlung einer Provision verpflichtet, wenn ein gültiger Kaufvertrag vermittelt wurde. Dieser liegt vor, wenn er von beiden Parteien unterzeichnet und durch einen Notar beurkundet wurde. Der Anspruch des Maklers ist hierbei im Bürgerlichen Gesetzbuch begründet. In § 652, Abs. 1 BGB heißt es:
„Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.“
Allerdings ist im Gesetzestext auch festgeschrieben, dass die Maklergebühr nur dann von der kaufenden und verkaufenden Partei zu entrichten ist, wenn die Maklerin oder der Makler direkt durch eine Leistung am Vertragsabschluss beteiligt war.
Um diese Beteiligung sicherzustellen hat es sich bei Immobilienmaklern durchgesetzt, auf den so genannten qualifizierten Alleinauftrag zu setzen. Mehr zu Formen, Vorteilen und Nachteilen verschiedener Makleraufträge erfahren Sie in unserem Artikel zum Maklervertrag.
Wichtig:
Im Regelfall entstehen Maklergebühren ausschließlich im Verkaufsfall. Die Gebühren orientieren sich prozentual am endgültigen Verkaufspreis – nicht am Vermarktungspreis, oder dem geschätzten Immobilienwert. Die Höhe des Prozentsatzes, den Immobilienkäufer und -verkäufer tragen ist im entsprechenden Vertrag geregelt.
Über diesen Prozentsatz hinaus, entstehen normalerweise keine Kosten. Ausnahme sind Erstattungen einzelner Leistungen, etwa wenn der Maklervertrag gekündigt oder der Verkaufsprozess komplett abgebrochen wird. In diesem Fall verlangen viele Makler Kostenerstattungen für Inserate, Besichtigungstermine, Telefonate und einiges mehr. Leistungen, die erstattet werden sollen, müssen jedoch nachweisbaren Aufwand darstellen.
Einen Sonderfall stellen so genannte Flatrate-Makler dar. Sie übernehmen einzelne Leistungen, wie Inserats- und Exposé-Erstellung zu Festpreisen. Die einzelnen Leistungen können individuell oder in Paketen gebucht werden. Die einzelnen Leistungen können individuell oder in Paketen gebucht werden. Auch gibt es Fälle, in denen Maklerbüros beim Immobilienverkauf Gebühren zum Festpreis anbieten.
Klassisches Geschäftsmodell von Immobilienmaklern bleibt jedoch die prozentuale Beteiligung am Verkaufspreis.
Doch...
3,57 % Maklergebühr, was ist das in Euro?
Dafür kalkulieren Sie zunächst den groben Verkaufspreis – so erhalten Sie einen sehr guten Planwert. An eine ausführliche Bewertung Ihrer Immobilie, kommen Sie ganz einfach über folgendes Tool – kostenlos und unverbindlich.
Wie hoch fallen Maklergebühren aus?
Für die Höhe der Maklergebühren beim Immobilienverkauf gibt es keine festgeschriebenen Regelungen. Hier herrscht Vertragsfreiheit. Wobei es schon Fälle gegeben hat, in denen Gebührenansprüche von Immobilienmaklern vor Gericht zurückgewiesen wurden, da sie zu weit über den ortsüblichen Maklergebühren lagen. (Vergleiche: BGH, Az.: I ZR 5/15)
Wie bereits zuvor erwähnt, gilt seit Dezember 2020 ein neues Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen. Durch die Teilung kann die Maklergebühr von der verkaufenden Seite nicht mehr einfach auf die Käuferseite abgewälzt werden. So müssen beide Parteien die gleiche Höhe an Maklergebühren zahlen.
Maklaro Service
In der Gebühr von Maklaro sind alle Aufgaben von “A” wie “Auszug aus dem Grundbuch besorgen” bis “Z” dem “Zusammenstellen aller erforderlichen Unterlagen” inbegriffen. Auch weitere Arbeiten wie einen Energieausweis beantragen, das Exposé erstellen oder professionelle Bilder schießen sind in der Maklergebühr von Maklaro enthalten.
Zwar herrscht Vertragsfreiheit über die Höhe der Maklergebühren, doch haben sie übliche Höhen der Maklergebühren herausgestellt. Diese Tabelle zeigt die branchenüblichen Sätze der Maklergebühren.
| Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Zweifamilienhaus, Doppelhaushälfte |
Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien |
|||
| % Verkäufer* | % Käufer* | % Verkäufer* | % Käufer* | |
| Baden-Württemberg | 3,57 | 3,57 | 0 | 4,76 - 7,14 |
| Bayern | 3,57 | 3,57 | 0 | 4,76 - 7,14 |
| Berlin | 3,57 | 3,57 | 0 | 4,76 - 7,14 |
| Brandenburg | 3,57 | 3,57 | 0 | 4,76 - 7,14 |
| Bremen | 3,57 | 3,57 | 0 | 4,76 - 7,14 |
| Hamburg | 3,57 | 3,57 | 0 | 4,76 - 7,14 |
| Hessen | 3,57 | 3,57 | 0 | 4,76 - 7,14 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 3,57 | 3,57 | 0 | 4,76 - 7,14 |
| Niedersachsen | 3,57 | 3,57 | 0 | 4,76 - 7,14 |
| Nordrhein-Westfalen | 3,57 | 3,57 | 0 | 4,76 - 7,14 |
| Rheinland-Pfalz | 3,57 | 3,57 | 0 | 4,76 - 7,14 |
| Saarland | 3,57 | 3,57 | 0 | 4,76 - 7,14 |
| Sachsen | 3,57 | 3,57 | 0 | 4,76 - 7,14 |
| Sachsen-Anhalt | 3,57 | 3,57 | 0 | 4,76 - 7,14 |
| Schleswig-Holstein | 3,57 | 3,57 | 0 | 4,76 - 7,14 |
| Thüringen | 3,57 | 3,57 | 0 | 4,76 - 7,14 |
| * Alle Prozentangaben inkl. der aktuell gültigen MwSt. | ||||
Beispiel:
Herr Schmidt hat einen Immobilienmakler zum Verkauf seiner Eigentumswohnung in München engagiert. Sein Makler hat als Käuferin Frau Müller gefunden, die bereit ist für die Immobilie 100.000 € zu zahlen. Herr Schmidt willigt ein. Da es sich bei Frau Müller um den Kauf einer Eigentumswohnung handelt, tritt hier die Gebührenteilung in Kraft.
Käuferin Müller zahlt als Außenprovision:
100.000 € x 3,57 %* = 3.570 €
Verkäufer Schmidt zahlt als Innenprovision:
100.000 € x 3,57 %* = 3.570 €
Der Makler erhält für die Vermittlung der Immobilie von Käufer und Verkäufer insgesamt 7.140 €.
*ortsüblicher Provisionssatz für Bayern
Welcher Standort entscheidet, wie hoch die ortsüblichen Maklergebühren ausfallen?
Immobilienverkäufer müssen nicht zwingend dort leben, wo das zu verkaufende Objekt steht. Durch Umzug, Erbe und Investitionen in andere Märkte, kann zwischen beiden Punkten große Distanz bestehen. Und auch der Immobilienmakler muss den eigenen Sitz nicht zwingend im direkten Umfeld des Verkaufsobjekts haben oder in der Nähe der Verkäuferin oder des Verkäufers leben. Wir haben daher Maklaro Immobilienmakler Christian Fischer gefragt, welcher Standort entscheidet, wenn es um die Gebühr geht:
Die Höhe der Maklergebühren ist schlussendlich Verhandlungssache – wobei ortsübliche Standardsätze als Orientierungshilfe dienen können.
Vermietete Wohnungen verkaufen
Was ändert das Bestellerprinzip an den Maklergebühren?
Im Juni 2015 hat der Bundestag das so genannte Bestellerprinzip beschlossen. Die Regelung betrifft dabei bisher (Stand: Juli 2018) nur die Vermietung von Immobilien. Das Bestellerprinzip besagt, dass die auftraggebende Person die Maklergebühren zu tragen hat. Wenn es auch im Berliner Senat Anstrengungen gab, das Prinzip auf den Immobilienverkauf auszudehnen, hat sich dies noch nicht durchgesetzt.
Trotzdem wird das Thema Bestellerprinzip auch bei Kaufimmobilien immer mal wieder aufgegriffen. Gemäß einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) würde sich die Einführung des Bestellerprinzips positiv auf die Nebenkosten beim Immobilienverkauf auswirken. Auch Maklaro Geschäftsführer Cord-Christian Nitzsche sieht in der Einführung des Bestellerprinzips für Immobilienkäufe gute Chancen:
Kann ich die Maklergebühren umgehen oder sparen?
Wird eine Maklerin oder ein Makler zum Immobilienverkauf engagiert, führt um die Maklergebühr nichts herum. Der Anspruch auf eine solche ist im BGB festgeschrieben (siehe: Wann muss ich Maklergebühren zahlen?). Allerdings ist es durchaus möglich, die Höhe zu verhandeln. Schließlich herrscht Vertragsfreiheit.
Diese Verhandlungen müssen rechtzeitig erfolgen und sind dabei nur vor Abschluss des gültigen Kaufvertrags möglich. Wobei Kaufinteressenten häufig keine guten Karten haben - vor Allem, wenn eine Immobilie sehr gefragt ist. Hier kann einfach einem anderen Kaufinteressenten der Vorzug gewährt werden. Bei weniger gefragten Immobilien ist eine Verhandlung der Außenprovision schon leichter: Bevor ein Objekt gar nicht verkauft wird, verzichten viele Immobilienmakler auf einen Teil der Gebühr. Alternativ ließen sich die Maklergebühren nur umgehen, indem Sie die Immobilie eigenständig verkaufen. Damit würden Sie jedoch allein vor einer sehr komplexen Aufgabe stehen, die eine ganze Reihe von Fallstricken bereithält. Wie Sie diese möglichst umgehen, erfahren Sie in unserem Leitfaden Hausverkauf und dem Leitfaden Wohnung verkaufen. Wollen Sie sicher und problemlos durch den Verkaufsprozess kommen, ist aber Unterstützung vom Profi anzuraten.
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