Immobilienbewertung - So wird's gemacht!

Egal ob Neubau oder Altbau, vor dem Immobilienverkauf kommt die Wertermittlung, denn Eigentümer treibt die Frage um, was ist mein Haus eigentlich wert? Wie kann ich den Immobilienwert ermitteln lassen? Was taugt eine Bewertung mit Onlinerechnern? Viele Eigentümer machen es vom Ergebnis abhängig, ob sie einen Verkauf angehen oder auf eine bessere Gelegenheit warten. Mit diesem Beitrag möchten wir Ihnen die wesentlichen Grundlagen der Wertermittlung erläutern.

Kostenfreie Immobilienbewertung

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Zur kostenfreien Immobilienbewertung

1. Welche Immobilie soll bewertet werden?

1.1 Wertermittlung Eigentumswohnung
1.2 Wertermittlung Haus
1.3 Grundstück bewerten

2. Was fließt in eine Immobilienbewertung mit ein?

2.1 Lage
2.2 Bausubstanz
2.3 Potential in der Zukunft
2.4 Nutzungsperspektive

3. Wie kann ich den Immobilienwert selbst ermitteln?

3.1 Haus schätzen, Wohnung schätzen
3.2 Freunde und Nachbarn befragen
3.3 Immobilienangebote in der Gegend vergleichen
3.4 Marktberichte zu Rate ziehen
3.5 Bodenwert und Grundstückswert aus Tabelle ermitteln
3.6 Am PC einen Online-Rechner benutzen
3.7 Unabhängigen Gutachter oder Sachverständigen für Immobilien mandatieren
3.8 Makler Auftrag erteilen

4. Immobilienbewertung: Staatlich anerkannte Wertermittlungsverfahren

4.1 Sachwertverfahren
4.2 Ertragswertverfahren
4.3 Verkehrswert

5. Wertermittlung bei besonderen Immobilien

5.1 Renditeobjekte
5.2 Wohnhaus oder ETW mit lebenslangem Wohnrecht
5.3 Immobilie auf Rentenbasis verkaufen
5.4 Haus auf gepachtetem Grund
5.5 Altbau mit Mängeln

6. Fehler bei der Selbstbewertung und ihre Folgen

6.1 Wert zu hoch eingeschätzt
6.2 Wert zu niedrig angesetzt
6.3 Glaubenssatz: Meine Immobilie ist das wert, was ich investiert habe

7. Praktische Maßnahmen zur Erzielung des besten Preises

7.1 Home Staging
7.2 Angemessene Reparaturen
7.3 Acker- zu Bauland machen
7.4 Verwertungskündigung
7.5 Ohne Mieter verkaufen - Wege: Abfindung, Umzugsprämie etc.
7.6 Alleinstellungsmerkmal finden und vermarkten

8. Fazit: Immobilienbewertung - Hürden und Stolpersteine

9. Downloads

9.1 Handout Sachwertverfahren
9.2 Handout Ertragswertverfahren
9.3 Handout Verkehrswertverfahren
9.4 Handbuch "Die 7 häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf"

1. Welche Immobilie soll bewertet werden?

1.1 Wertermittlung Eigentumswohnung

Das wichtigste Kriterium für den Wert einer Eigentumswohnung ist die Lage. Obwohl innerhalb der Eigentümergemeinschaft jeder Besitzer nur einen geringen Grundstücksanteil besitzt und nie über seinen Anteil verfügen wird, ist die Lage des Mehrfamilienhauses zentral für die Wertentwicklung. Eine Wohnung ist, trotz nicht eindeutig lokalisierbarer Grundstückseinheit - der Besitzer erwirbt in gewisser Weise einen ideellen Anteil - ebenso viel oder mehr wert als ein Eigenheim auf dem Land.

Tipp: Lesen Sie mehr zur Wertermittlung in unserem Ratgeber: Die 7 häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf. Laden Sie sich das kostenfreie Handbuch herunter.

Bei einer Eigentumswohnung wird stets zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden. In der Teilungserklärung wird festgelegt, welche Räume und Gebäudeteile zu welcher Eigentumseinheit gehören. Jede Wohnung zählt zum Sondereigentum inkl. einem Bruch-Anteil am Grundstück. Das Sondereigentum umfasst das Innere der Wohnung, wohingegen Wände und Balkone i.d.R. zum Gemeinschaftseigentum gehören. In einer 1-A-Lage spielt es kaum eine Rolle, ob die zu veräußernde Wohnung in den 1950er, 1970er oder 1990er Jahren errichtet wurde. Fakt ist, sobald eine Wohnung erstmals bezogen wurde, zählt sie zu den Bestandsimmobilien. Sie haben stets einen geringeren Wert als ein Neubau in der gleichen Lage. Darüber hinaus bestimmt die Lage innerhalb des Gebäudes über den Wert, während die Größe eher eine untergeordnete Rolle spielt. Jedoch auch hier lässt sich beobachten, dass der Quadratmeterpreis bei kleinen Wohnungen höher ist, als bei großen Wohnungen. Eine Sonderrolle nehmen besondere Wohnformen, wie das Penthouse und die Maisonette, ein. Ein der Lage angemessener Zustand sichert den besten Verkaufspreis. Zu den bewertungsrelevanten Ausstattungsmerkmalen gehören: Aufzug, Einbauküche, Wannenbad, Whirlpool, Sauna, Balkone, Terrassen, Gartenanteil, technische Ausstattung, Sicherheit, Kamine, Klimaanlage.



Während die gemeinschaftlich genutzten Flächen - wie das Treppenhaus, der Keller und das Grundstück - bei der Bewertung einer Eigentumswohnung eher eine untergeordnete Rolle spielen, zählen umso mehr die Ausstattungsdetails und der Zustand. Neben der generellen Ausstattung kann es Besonderheiten mit einem positiven Einfluss auf die Immobilienbewertung geben, wie beispielsweise: Fußbodenheizung, besonders hochwertige Steine sowie Hölzer und Einzelanfertigung z. B. in Form von Einbauschränken. Auf die Immobilienbewertung haben auch der Zustand der Strom- und Wasserleitungen, technische Anschlüsse und Steuerungssysteme einen erheblichen Einfluss. Natürlich gibt es auch Kriterien, die den Immobilienwert einer Wohnung mindern. So sind Wohnungen im Erdgeschoss i.d.R. weniger wert als Wohnungen in der zweiten oder dritten Etage. Eine Wohnung ohne Balkon wird geringer als eine Wohnung mit Balkon eingeschätzt, wobei der Käufer vielleicht keinen gesteigerten Wert auf einen Balkon legt oder die Wohnung zu einer Straße liegt und ein Balkon nur an Sonn- und Feiertagen richtig genutzt werden kann. Sobald Bad und Küche in einem mangelhaften Zustand sind, wird der Wert u.U. unter den von vergleichbaren Objekten liegen.

Tipp: Oftmals verzeichnen Eigentumswohnungen einen höheren Wertzuwachs als Einfamilienhäuser. Daher lohnt vor dem Verkauf eine sachkundige Immobilienbewertung, damit der Preis nicht zu hoch und nicht zu niedrig angesetzt wird. Je nach Marktlage, kann die Eigentumswohnung heute weniger oder mehr wert sein als der ehemalige Kaufpreis. Liegt der Wert höher und es muss keine Spekulationssteuer auf den Gewinn bezahlt werden, dann lohnt sich der Verkauf.

1.2 Wertermittlung Haus

Wenn ein Einfamilienhaus verkauft werden soll, dann wird Nachwuchs erwartet oder die Kinder sind aus dem Haus - die Eigentümer möchten sich räumlich vergrößern oder verkleinern. Auch kann es vorkommen, dass ein Eigenheim wegen Scheidung verkauft werden muss oder im Mittelpunkt von Erbauseinandersetzungen steht. Je nach Anlass muss ein anderer Fachmann mit der Wertermittlung beauftragt werden. Geht es in erster Linie um Vermögensauseinandersetzungen, dann ist ein vereidigter Sachverständiger zur Ermittlung des Wertes die richtige Wahl. Soll das Eigenheim ganz regulär am Markt offeriert werden, dann ist der fachkundige Makler eine anerkannte Instanz für den Immobilienwert und die Vermarktung.



Was macht den Wert eines Wohnhauses aus? In der Regel wurde das Gebäude auf einem unbebauten Grundstück errichtet und es sollen Boden und Wohnhaus gemeinsam verkauft werden. Natürlich kommt es vor, dass das Eigenheim auf einem gepachteten Stück Land steht. In einem solchen Fall ist das Wohnhaus für die Immobilienbewertung ausschlaggebend. Für jedes Bewertungsobjekt - Einfamilien-, Doppel-, Reihenhaus - gilt: die Lage des Grundstücks, die Größe des Grundstücks, die Bauweise, der allgemeine Zustand des Objektes, die Ausstattung von Haus und Garten bilden den Verkehrswert. Ein Gutachter oder Immobilienmakler wird bei einem Lokaltermin alle Details der Liegenschaft aufnehmen und nach der letzten Modernisierung, möglichen Mängeln und Besonderheiten zur Lage fragen. Eine Liste, mit den wichtigsten Merkmalen, muss zu Dokumentationszwecken ausgefüllt werden. Die gemeinsame Begehung und Aufnahme aller relevanten Details wird circa 1,5 Stunden dauern. Jedes ältere Eigenheim ist einzigartig und die Einzigartigkeit nimmt Einfluss auf den Wert, wohingegen eine Eigentumswohnung eine gewisse Ähnlichkeit zu den Wohnungen im gleichen Objekt hat und somit der Wert leichter ermittelt werden kann.

Fakt ist: bei Einfamilienhäusern auf dem Land wird es tendenziell schwieriger den einstmals gezahlten Kaufpreis bei einer späteren Veräußerung wieder zu erzielen. Es muss mit Verlust gerechnet werden. Anders verhält es sich bei Eigenheimen in den Metropolregionen, in den Peripherien der Großstädte und im Stadtzentrum. Hier sind Wertzuwächse realistisch und Besitzer können immer von einer gewissen Wertstabilität ausgehen. Für eine gepflegte Bestandsimmobilie können Sie durchaus den Wert eines Neubaus erzielen - wenn Lage und Zustand Top sind. Faustregel: Umso besser Lage und Ausstattung sind, desto geringer der Wertverlust. In Extremfällen kann das Grundstück mehr Wert sein als das Wohnhaus darauf. In solch einem Fall sollte sich der Besitzer vom Makler beraten lassen inwieweit eine Veräußerung nur des Grundstücks lukrativer sein könnte, als wenn das Grundstück mit Haus angeboten werden würde. Folgende Faktoren sind für eine detaillierte Immobilienwertermittlung ausschlaggebend: Wärmeschutz, Dämmung, Isolierung, Energieverbrauch, Art und Zustand der Heizungsanlage, Zustand der Heizkörper und sämtlicher Rohrleitungen, Zustand der Fenster und Türen, Zustand des Dachs und Dachstuhls, regelmäßige Wartung und Reparaturen sämtlicher technischer Geräte inkl. Nachweis, gepflegte und zeitgemäße Ausstattung der Küchen und Badezimmer, trockener, großer Keller. Bei fast allen Punkten handelt es sich um Teile und Bauelemente, die im Laufe der Zeit Gebrauchsspuren und Abnutzungen aufweisen. Wie bei einem Auto, so verliert in einer Immobilie jedes Teil früher oder später seinen Wert. Dieser Wertverlust kann nur durch den Einbau neuer Technik und Ausstattungsmerkmale kompensiert werden. Wurde die Küche in den vergangenen 25 Jahren nicht erneuert, dann ist der Zustand als gebraucht zu bewerten und die Küche hat keinen wert. Somit kann ein älteres Wohnhaus nicht den gleichen Wert haben, wie zum Zeitpunkt der Fertigstellung vor 5 oder 10 Jahren. Diese unumstößliche Feststellung wird bei einigen Besitzern zu Unbehagen führen.

Tipp 1: Auch, wenn es schwerfällt, gehen Sie für ihr Eigenheim von einem Wert an Ihrer Schmerzgrenze aus und überlassen dem Makler oder Gutachter die finale Wertermittlung.

Tipp 2: Es gibt zahlreiche Verfahren zur Ermittlung des Wertes und Sie sollten alle Methoden - anerkannte und nicht anerkannte - möglichst neutral ausschöpfen, um so ein Gefühl für den Immobilienwert zu entwickeln.

1.3 Grundstück bewerten

Grundstücke werden verpachtet oder verkauft. Grundstücke verlieren, im Gegensatz zum Haus oder einer Eigentumswohnung, kaum an Wert. In den Städten und vielen ländlichen Regionen werden nur ganz wenige Baugrundstücke angeboten. Die Nachfrage nach Bauland ist durchaus stabil, da sich viele den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten. Um den Wert eines Grundstücks - Acker- oder Bauland - ermitteln zu können, müssen folgende Punkte betrachtet werden: Lage und Zuschnitt des Grundstücks Grundstücksgröße und Bodenverhältnisse Ausweisung als Bauland Art und Maß wie gebaut werden darf - festgelegt im Bebauungsplan Wegerechte und Altlasten Erschließungszustand.



Ebenso wie für Wohneigentum gesetzliche Bewertungsverfahren existieren, wurde die Grundstückswertermittlung geregelt. In der ImmowertV sind die Grundsätze zur Grundstückswertermittlung festgelegt. Der Grundstückswert wird auch als Bodenwert bezeichnet. Beide Begriffe geben Auskunft über den Wert eines unbebauten Grundstücks. Es können das Vergleichswertverfahren oder die Bewertung anhand der Bodenrichtwerte zur Anwendung kommen. Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert des Grundstücks auf der Basis von Vergleichspreisen ermittelt. Der Grundstückswert kann auch anhand von Bodenrichtwerten ermittelt werden. Dabei handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte für Grundstücke, die innerhalb einer abgegrenzten Region liegen. Bodenrichtwerte werden jährlich von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert und der Grundstückspreis bleibt frei verhandelbar. Es kann vorkommen, dass bei einem besonders großen Grundstück ein Teil davon nicht bebaubare Fläche ist. Dies muss in die Bewertung miteinfließen. Komplexer macht eine Beurteilung auch, wenn Wegerechte existieren oder ein Mangel die Nutzung eingeschränkt.

Tipp: Sind Sie als Besitzer unsicher über den Zustand von Grund und Boden, dann kann ein Bodengutachten mehr Sicherheit verschaffen.

2. Was fließt in eine Bewertung mit ein?

2.1 Lage

Die drei “L” der Immobilienbranche zum Wert einer Immobilie sind Lage, Lage, Lage. Für jeden Käufer - Privatperson und institutionellen Anleger - ist die Lage das zentrale Kriterium. Die Lage sichert den Wert - trotz Abnutzung und Umwelteinflüsse! Das Besondere ist, dass die Lage nicht verändert werden kann.

Es kommt auf die Mikrolage an. Wenige Meter entscheiden über den Wert. Darüber hinaus kommt es darauf an, ob die Liegenschaft an einer viel befahrenen Hauptstraße oder einer verkehrsberuhigten Spielstraße liegt.

Wie wird die Lage langfristig bewertet? Folgende Punkte nehmen Einfluss auf die Lage und werden je nach Objektart unterschiedlich gewichtet:

• Bewohner und Umfeld,
• Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr,
• Infrastruktur in Form von Schulen,
• Kindergärten und Freizeitangebot,
• Straßenlärm,
• Arbeitsplätze und Versorgung.

Die Mikrolage entscheidet über den Wert, während die Makrolage eher für die Werttendenz eine Rolle spielt.

2.2 Bausubstanz

Stein auf Stein oder Holzhaus aus nachwachsenden Rohstoffen? Wie ist die Umweltbilanz? Unter dem Aspekt der Bausubstanz werden sowohl die verwendeten Baumaterialien als auch die Bauweise vereint. Ferner spielt das Baujahr mit rein, denn es wird davon ausgegangen, dass die Bausubstanz in wirtschaftlichen Krisen von geringerer Qualität ist, als in wirtschaftlichen Wachstumsjahren.

Generell ist ein Stein auf Stein errichtetes Gebäude mehr Wert, als ein Fertighaus aus standardisierten Bauelementen. Noch immer ist ein unterkellertes Wohnhaus gefragter, als eines ohne Keller. In den vergangenen Jahren führte das steigende Umweltbewusstsein dazu, dass der Energieverbrauch eines Eigenheims zu einem entscheidenden Kaufkriterium wurde. Die Art und dass Alter der Heizung fließen ebenso in die Immobilienbewertung mit ein, wie der Zustand der Fenster und Türen. Zur Bausubstanz gehört ebenso der Zustand der Fassade und Innenwände.

Das größte Thema bei Gebrauchtimmobilien ist Feuchtigkeit. Jeder Gutachter wird vom Keller bis in den Dachboden nach Feuchtigkeitsspuren schauen. Meist verrät bereits der Geruch in einem Zimmer, ob es Probleme mit Feuchtigkeit - hinter Schränken, in den kalten Ecken, am Fensterrahmen - gibt. Sobald hier erste Anzeichen zu erkennen sind, sollten Sie vor dem Verkauf einen Experten zu Rate ziehen.

2.3 Potential in der Zukunft

Da eine Liegenschaft an einen Ort gebunden ist und zu den wenigen unbeweglichen Gütern gehört, steckt das Potential für den Wert in der Lage und vorhandenen Bausubstanz. Das Wertpotential der Lage basiert auf einer Annahme für die Zukunft. Hierzu gehören: Wohnumfeldentwicklung und Versorgung mit den Dingen des täglichen Bedarfs; Infrastrukturentwicklung: Straßennetz, öffentlicher Nahverkehr, Anbindung Flughafen; soziale Sicherheit: Arbeitsplätze, Kindergarten, Kultureinrichtungen.

Im Rahmen staatlicher Programme und lokaler Entwicklungsmaßnahmen kann die Wohnqualität erhöht werden. Hierzu gehören zum Beispiel:

• die Rekonstruktion historischer Quartiere
• sowie der Ausbau von Flüssen und Seen zu Erholungsgebieten,
• auch können Baubeschränkungen in der näheren Umgebung, aufgrund von Naherholungsgebieten, zur Wertsteigerung führen.

Das zu bewertende Eigenheim oder die Eigentumswohnung werden auch auf ihre zukünftigen Potentiale hin betrachtet. Die zentrale Frage lautet, inwieweit sind Maßnahmen zur energetischen Verbesserung und Umbauten möglich? Ein Käufer könnte sich fragen: gibt es Kaminabzüge, um einen modernen Ofen einzubauen? Kann die Wand zwischen Ess- und Wohnzimmer entfernt werden? Sind die Kellerräume so hoch, damit eine Sauna eingebaut werden kann? Umso größer das Veränderungspotential, desto mehr Käufer werden Ihre Immobilie ernsthaft ins Augen fassen und prüfen.

2.4 Nutzungsperspektive

Ob eine Immobilie frei oder vermietet verkauft werden soll, ist für die Immobilienbewertung ebenfalls wichtig. Trotz sehr guter Nachfrage, werden Sie mit einer vermieteten Liegenschaft selten den gleichen Preis erzielen, als wenn das Objekt leer stünde. Ein Kaufinteressent wird sich für die Art des Mietvertrags interessieren und bei einem Eigenheim die Möglichkeiten einer Eigenbedarfskündigung prüfen.

Die aktuelle Nutzung wird bei der Immobilienbewertung oder dem Verkauf immer dann zum Stolperstein, wenn:

• der Käufer eigentlich nach einer freien Immobilie zur Selbstnutzung sucht
• der Mietvertrag fehlt,
• bei einer vermieteten Immobilie die Miete nicht regelmäßig angepasst wurde,
• es sich bei einer vermieteten Immobilie nicht um ein Renditeobjekt handelt,
• es mit dem Mieter diverse Probleme gibt (Mietrückstände, Zutrittsverweigerung, Belästigung anderer Mieter etc.)

In der Regel können Sie mit einer vermieteten Immobilie nur dann den gleichen Preis erzielen, wie mit einer freien Immobilie, wenn es sich um ein attraktives Renditeobjekt handelt, der Käufer ein Anlageobjekt sucht oder das Objekt im Augenblick des Besitzerwechsels frei wird.

3. Wie kann ich den Immobilienwert selbst ermitteln?

3.1 Haus schätzen, Wohnung schätzen

Der Ansatz des Schätzens geht von der Annahme aus, dass der Besitzer und einfach davon ausgeht, dass die Liegenschaft genauso viel wert ist, wie z. B. zum Zeitpunkt des Erwerbs. Die Methode wird oftmals von Besitzern angewendet, bei denen der Kauf drei bis fünf Jahre zurückliegt. Der Besitzer rechnet nicht mit einem Wertverlust, einer Abnutzung oder signifikanten Wertsteigerung. Ebenso wenig wird berücksichtigt, dass einst vielleicht zu viel oder zu wenig für das Objekt bezahlt wurde oder dass sich die Nachfragesituation verändert haben könnte.

Die Ergebnisse mit dieser Methode liegen meist erheblich über dem tatsächlichen Marktwert. Der subjektive Blick trübt eine realistische Einschätzung. Ein zu hoher Schätzpreis blockiert einen zeitnahen Verkauf und schreckt potentielle Kaufinteressenten ab. Mondpreise wirken unglaubwürdig.

Diese Methode sollte vermieden werden, denn sie birgt in erster Linie die Gefahr der Unverkäuflichkeit und nachträglichen Preisreduzierung.

3.2 Freunde und Nachbarn befragen

Ihre Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus oder das zu verkaufende Eigenheim ist Teil einer Neubausiedlung mit ähnlichen Objekten. Über die Jahre haben Sie einige Nachbarn näher kennen gelernt. Nun planen Sie den Verkauf und werden vermutlich mit den Nachbarn darüber sprechen. In den Gesprächen erfahren Sie, wer aus der Nachbarschaft in der Vergangenheit versucht hat seine Immobilie zu veräußern, wer tatsächlich einen Käufer gefunden hat und für wie viel die Liegenschaft weggegangen ist. Auch können Sie engere Freunde fragen, wie sie den Wert einschätzen.

Einen Verkaufspreis auf der Grundlage von Gesprächen festzulegen ist äußerst riskant. Dabei wird die Individualität komplett ignoriert. Der Preis kann weder dem Grundstück noch dem tatsächlichen Zustand des Gesamtobjektes gerecht werden.

Verlassen Sie sich nicht nur auf die Erfahrungen der Anderen, denn Ihre Immobilie ist Einzigartig und das wird bei einer professionellen Immobilienbewertung herausgearbeitet.

3.3 Immobilienangebote in der Gegend vergleichen

Viele Besitzer nutzen Onlineinserate, Kleinanzeigen oder sonstige Verkäuferportale als Orientierung. Das Vorgehen ist immer gleich. Der Besitzer wählt die Lage seiner Immobilie aus und sucht nach ähnlichen Angeboten. Der größte Fehler ist, dass der Suchradius meist zu hoch eingestellt wurde. Damit diese Methode annähernd einen realistischen Wert ausgibt, darf die Vergleichsimmobilie in nicht mehr als 50 bis maximal 100 Meter Entfernung liegen. Der geringe Suchradius muss kombiniert werden mit ähnlichen Gebäudeeigenschaften - dazu gehören: Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung, Zustand. Ein weiterer Punkt ist, dass aktuelle Immobilienangebote keine Auskunft darüber geben, seit wann das Objekt bereits offeriert wird. Auch wenn die aufgerufenen Angebotspreise der Vergleichsobjekte den eigenen Preisvorstellungen entsprechen, ist nicht gesagt, dass Ihre Immobilie zu diesem Preis einen Käufer findet. Ferner handelt es sich nur um Angebotspreise! Der Kaufpreis kann darüber oder darunterliegen.

Diese Methode kann nur als ganz grobe Orientierung dienen. Es ist davon abzuraten, eine Immobilie nur auf der Grundlage von Vergleichswerten - aus Auszeigen - zu bewerten und offerieren.

3.4 Marktberichte zu Rate ziehen

In regelmäßigen Abständen veröffentlichen die Gutachterausschüsse in ganz Deutschland die Marktberichte - der Bericht kostet je nach Stadt und Region bis zu 50 Euro. Bei den Gutachterausschüssen handelt es sich um lokale, unabhängige Sachverständige. Ihnen liegen die Verkaufsergebnisse einer bestimmten Periode für sämtliche Wohnimmobilien vor. Für eine Wertermittlung, auf der Grundlage der Berichte, sollten Sie immer den jüngsten Bericht zur Hand nehmen. Im Gegensatz zu den Immobilienportalen erfassen die Berichte keine Angebotspreise, sondern erzielte Verkaufspreise - unberücksichtigt bleibt die Vermarktungsdauer, die Differenz zwischen Angebots- und Verkaufspreis und weitere Nachlässe.

Die Werte aus den Berichten der Gutachterausschüsse bilden eine seriöse Basis, um sich dem aktuellen Marktwert anzunähern. Ein gravierender Nachteil dieses Ansatzes ist, dass die individuellen Parameter der zu bewertenden Liegenschaft unberücksichtigt bleiben. Somit ist auch dieser Ansatz, als alleinige Methode, nur eingeschränkt für eine Immobilienbewertung geeignet. Weitere Verfahren müssen angewendet werden.

Es kann durchaus richtig sein, dass die Werte der Gutachterausschüsse als untere Grenze genommen werden, jedoch kann bei einer veränderten Nachfragesituation der Wert des Vorjahrs noch zu optimistisch sein.

3.5 Bodenwert und Grundstückswert aus Tabelle ermitteln

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist eine neutrale Instanz, die für eine bestimmte Region den Preis pro Quadratmeter ermittelt. Dabei handelt es sich um unbebautes Bauland. Der Wert wird alle zwei Jahre ermittelt und basiert auf der Kaufpreissammlung einer bestimmten Periode. Es werden nur Kaufabschlüsse berücksichtigt. Die Berichte sind kostenpflichtig und die ermittelten Werte haben eine dokumentarische Funktion.

Der Bodenrichtwert ist nur eine grobe Orientierung, denn die Wertzuwächse bzw. Wertverluste zwischen Erhebung und Ihrer Abfrage können durchaus erheblich sein - die Berichte erscheinen alle zwei Jahre. Somit ist die Aktualität der Bodenrichtwerttabelle ein kritischer Faktor. Ein weiterer Nachteil: Der tatsächliche Zustand des Grundstücks kann bei der Anwendung der Bodenrichtwerte nicht berücksichtigt werden.

Neben dem Bodenrichwert sollte ein Grundstücksmakler zur Bewertung hinzugezogen werden, damit der Inseratspreis dem Marktwert entspricht.

3.6 Am PC einen Online-Rechner benutzen

Ebenso wie ein Brutto-Netto-Rechner ermittelt was vom Gehalt tatsächlich auf Ihrem Konto landet, so kann am PC der Wert einer Liegenschaft abgerufen werden. Im Gegensatz zum Gehaltsrechner gibt es bei Immobilien keine Verbindlichkeit dafür, dass der ermittelte Wert als Erlös erzielt wird.

Die Nachteile eines Online-Rechners sind: der tatsächliche Zustand der Immobilie - Bausubstanz und Grundstück - spielt keine Rolle, Fokussierung auf Angebotspreise, weitgehende Ignorierung von nicht abgeschlossenen Verkäufen und den tatsächlich erzielten Preisen. Aus den zuvor genannten Gründen muss von einer Verkaufspreisangabe nur auf der Grundlage der Ergebnisse durch Online-Rechner abgeraten werden.

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3.7 Unabhängigen Gutachter oder Sachverständigen für Immobilien mandatieren

In jeder Stadt und Region sind unabhängige Sachverständige zur Begutachtung von Immobilien ansässig. Hierbei handelt es sich um neutrale Personen, die im Auftrag von Privatpersonen, Banken, Anwälten und Investoren Einschätzungen erstellen. Die Wertermittlung eines Sachverständigen dient in erster Linie für Vermögensauseinandersetzungen. Die Vorgehensweisen und angewendeten Methoden zur Wertermittlung sind ähnlich einer Immobilienbewertung durch einen Makler.

Die Bewertung sämtlicher Immobiliendaten erfolgt nach einem normierten Verfahren. Die schriftliche Beurteilung wird circa 30 bis 50 Seiten umfassen und die angewendeten Methoden offenlegen. Die Kosten orientieren sich an dem Wert der Liegenschaft und dem vereinbarten Honorar. Für die erbrachte Leistung müssen Sie mit einer Rechnung über 1.000 bis 2.000 Euro rechnen.

Ein Gutachten von einem Sachverständigen ist für den Immobilienverkauf nicht erforderlich.

3.8 Makler Auftrag erteilen

Entscheiden Sie sich für den Verkauf mit einem Immobilienmakler, wird der Makler das Objekt aufnehmen und Ihnen einen Verkaufspreis vorschlagen. Ein Immobilienmakler kann nur vor Ort - ebenso wie der Sachverständige - sich einen Eindruck verschaffen und erst im Anschluss einen Verkaufspreis vorschlagen. Da der Makler die Angebots- und Nachfragesituation kennt, viele Objekte gesehen hat und kaufmännisch seine Beurteilung abwägt, wird er Ihnen immer den aktuellen Wert vorschlagen.

Fakt ist, ein Makler muss im Interesse des Besitzers handeln und kann das Objekt nur zu dem Preis inserieren, der vom Eigentümer bestätigt wurde. Ein Makler erstellt i.d.R. keine schriftliche Beurteilung, auch wenn seine Mitarbeiter entsprechend geschult sind.

Aufgrund der Marktkenntnisse und in Abstimmung der Vermarktungsstrategie mit Ihnen, wird der Makler die Immobilie so bewerten, dass eine zeitnaher Verkauf möglich ist.

4. Immobilienbewertung: Staatlich anerkannte Wertermittlungsverfahren

4.1 Sachwertverfahren

Der Sachwert wird auch als Reproduktionswert bezeichnet. Grundsätzlich wird in dem Sachwertverfahren berechnet, welche Kosten bei einem Ersatz des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die bisherige Abnutzung bewertet und abgezogen. Mit dem Sachwert werden bewertet: Einfamilien- und Zweifamilienhäuser die keine Rendite erzielen, Geschäftsgrundstücke und unbebaute Grundstücke. Bodenwert, Gebäudewert und Wert der Außenanlagen müssen ermittelt werden. Das Sachwertverfahren lässt sich in drei Schritte gliedern und gilt in der Immobilienbranche als das komplexeste Wertermittlungsverfahren. Hier geht es zur Übersicht!

4.2 Ertragswertverfahren

Zur Bewertung von Kapitalanlagen wird von Experten das Ertragswertverfahren angewandt. Wer als Laie den Ertragswert seiner Kapitalanlage berechnen möchte, verliert zwischen Bodenwert, Liegenschaftszinssatz, Jahresrohertrag, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer leicht den Überblick. Hier geht es zur Übersicht!

4.3 Verkehrswert

Der Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet. Im Baugesetzbuch § 194 wurde folgendes zum Verkehrswert definiert: “Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." Es ist im Grunde ganz einfach, denn der Verkehrswert bestimmt den Marktwert einer Immobilie. Hier geht es zur Übersicht!

5. Wertermittlung bei besonderen Immobilien

5.1 Renditeobjekte

Von einem Renditeobjekt wird immer dann gesprochen, wenn der Anleger die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern an Dritte vermietet. Nicht jede vermietete Liegenschaft ist ein echtes Renditeobjekt. Sobald Mieterhöhungen ausgelassen wurden und in diesem Zeitraum die Mieten in der Lage signifikant gestiegen sind, entsprechen die Mieteinnahmen nicht mehr der Wertentwicklung.



Generell wird zur Wertermittlung einer Immobilienrendite das Ertragswertverfahren angewendet. Sie müssen das Immobilienangebot und alle weiteren Positionen in Zahlen zerlegen: Mietertrag, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Ebenso muss der finale Anschaffungspreis genau ermittelt werden: Kaufpreis, Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer), Finanzierungskosten. Hinzu kommt die Anfangsinvestition bei etwaigen Instandhaltungsstaus.

Planen Sie den Verkauf einer vermieteten Immobilie in den nächsten drei bis fünf Jahren, dann sollten Sie keine Mieterhöhung auslassen. Nur so, sichern Sie sich die Chance für eine vermietete Immobilie einen attraktiven Marktpreis zu erhalten.

5.2 Wohnhaus oder ETW mit lebenslangem Wohnrecht

Bei einem eingetragenen Wohnrecht im Grundbuch zeigt sich einmal mehr, welche Besonderheit einen Immobilienverkauf kompliziert macht. Ein Wohnrecht bedeutet in der Regel für den Berechtigten mietfreies Wohnen bis zum Lebensende. Lediglich die Nebenkosten und üblichen Instandhaltungen sind von dem Wohnberechtigten zu tragen. Grundlegende Umbaumaßnahmen und außergewöhnliche Sanierungen fallen hingegen dem Eigentümer zu. Bei einem Verkauf einer Immobilie, mit eingetragenem Wohnrecht, muss der Käufer das bestehende Wohnrecht akzeptieren. Eine Löschung des Wohnrechts zu Lebzeiten des Berechtigten ist nur mit dessen Zustimmung möglich, z. B. bei Annahme eines gewissen Geldbetrages. Ein Wohnrecht endet bei einem lebenslangen Wohnrecht im Todesfall.



Der Verkauf mit eingetragenem Wohnrecht ist grundsätzlich ohne Zustimmung des Wohnberechtigten möglich. In der Regel verringert sich hierbei jedoch der Verkaufspreis signifikant um den Wert des Wohnrechts.

5.3 Immobilie auf Rentenbasis verkaufen

Verkäufer sind meist ältere Eigentümer, häufig bereits in Rente, mit dem Wunsch ihr in die Immobilie gebundenes Kapital zu Geld zu machen - häufig verbunden mit einem lebenslangen Wohnrecht. Insbesondere für Rentner bietet sich die Verrentung der eigenen, bereits abgezahlten Immobilie an, denn mit dem Modell sind ein sorgenfreier Lebensabend in den eigenen vier Wänden und voraussichtlich die Bezahlung weiterer Träume möglich.



Da in Deutschland die Immobilienverrentung bisher keinen großen Zuspruch erfahren hat, gibt es bislang nur wenige Angebote für eine Immobilienverrentung. Einige Banken bieten die sogenannte Umkehrhypothek an. Das Prinzip beruht auf der Ausnutzung einer Grundschuld. Die Immobilie wird zu einem vereinbarten Beleihungswert belastet und der Eigentümer erhält dieses „Darlehen“ entweder als einmalige Summe, in monatlichen Raten oder in einer Mischform beider Alternativen. Weitere Möglichkeit besteht in der vereinbarten Zeitrente mit einem üblichen Käufer der Immobilie. Hierbei wird ein bestimmter Zeitraum festgelegt, in dem die Immobilie abbezahlt wird. Die Leibrente hingegen ist nicht an einen bestimmten Zeitraum gekoppelt. Sie wird solange fällig, wie der Verkäufer lebt. Der Käufer kann entsprechend Glück haben, sofern der Verkäufer früher als errechnet verstirbt oder Pech, in dem der Verkäufer viel länger lebt. Im zweiten Fall zahlt der Käufer in der Regel mehr als das Objekt wert ist. Leib- und Zeitrente können im Kaufvertrag frei gestaltet werden. Möglich ist auch eine Mischform: die abgekürzte Leibrente.

5.4 Haus auf gepachtetem Grund

Wenn ein Grundstücksbesitzer einem Dritten sein Grundstück zum Bebauen und Bewohnen gegen eine monatliche Gebühr zur Verfügung stellt, handelt es sich um ein Grundstück mit Erbbaurecht. In der Regel sind die Besitzer dieser Grundstücke keine Privatpersonen, sondern öffentliche Einrichtungen oder Kirchen. Dem Erbbaurecht liegt ein Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten zu Grunde.

Erbbaurecht: Wo ist der Haken? Ein Nachteil von Grundstücken mit Erbbaurecht ist die zeitliche Befristung. Das Erbbaurecht wird in der Regel für 99 Jahre vergeben und kann anschließend erneut verlängert werden, jedoch gibt es keinen Anspruch auf Pachtverlängerung. Je kürzer die Zeit der Restnutzung ist, desto geringer der Wert der Immobilie. Möchte Sie ein Eigenheim auf einem gepachteten Grundstück mit nur noch 10 von 99 Vertragsjahren verkaufen, wird sich das negativ auf den Wert auswirken.

5.5 Altbau mit Mängeln

Bei Altbau wird zwischen baujahrtypischen Mängeln z. B. geringe Materialqualität bei Häusern aus den 1940er Jahren, bei Häusern zwischen 1900 und 1920 fehlt die Isolierung der Keller, und sonstigen Mängeln unterschieden. Die baujahrtypischen haben kaum einen Einfluss auf den Immobilienwert, wohingegen die anderen Mängel am Gebäude oder Grundstück signifikante Auswirkungen haben.



In der Immobilien-Rechtsprechung wird in erster Linie zwischen Sach- und Rechtsmängeln unterschieden. Ein Sachmangel liegt vor, wenn eine verkaufte Sache sich nicht für die Verwendung eignet, für die sie laut Kaufvertrag vorgesehen ist. Ferner wenn sie sich nicht für die “gewöhnliche Verwendung eignet” und sie nicht eine bei gleichartigen Sachen üblichen Beschaffenheit aufweist. Ein Rechtsmangel ist gegeben, wenn Dritte ein Recht an einer Sache haben, dass sie gegen den Käufer geltend machen können. Liegt ein Sach-oder Rechtsmangel vor, kann der Käufer eine Nacherfüllung verlangen. Neben den Sach- und Rechtsmangel existiert die juristische Kategorie der arglistig verschwiegenen Mängel. Hierbei handelt es sich um eine arglistige Täuschung. Ein arglistig verschwiegener Mangel muss vom Käufer nachgewiesen werden. Für die neutrale Begutachtung, im Rahmen einer Immobilienbewertung, und den späteren Kaufinteressenten, haben Mängel einen erheblichen Einfluss auf die Bewertung und Bereitschaft den aufgerufenen Preis zu bezahlen.

Die positive Nachricht: Bestandsimmobilien werden i.d.R. gekauft wie gesehen. Zu den relevanten Mängeln gehören: Asbest oder andere gesundheitsschädliche Stoffe, das Gebäude wurde ohne Baugenehmigung errichtet, Gefahr von Hochwasser oder Überflutung, Verdacht eines Schadens an tragenden Holzteilen, Verdacht eines Befalls mit Hausschwamm, Denkmalschutz, Mietpreisbindung bzw. Sozialbindung. Die genannten Mängel spielen in Rechtsstreitigkeiten eine Rolle aber auch bei der Immobilienbewertung.

Da Grundstücke eine unendliche Lebensdauer besitzen, gilt es auch hier Mängel zu prüfen. Bei einem Grundstück können Sach- und Rechtsmängel vorliegen. Ein Sachmangel liegt immer dann vor, wenn eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit besteht - beispielsweise ein Grundstück, das nicht als Baugrundstück geeignet ist. Ein Rechtsmangel an einem Grundstück liegt vor, wenn Dritte einen Anspruch auf bestimmte Rechte am Grundstück geltend machen: Wegerechte.

Tipp: Wichtig für jeden Verkäufer zu wissen, ein Mangel gilt i.d.R. als hinnehmbar, wenn die Reparaturkosten unter 1 Prozent des Kaufpreises liegen.

6. Fehler bei der Selbstbewertung und ihre Folgen

6.1 Wert zu hoch eingeschätzt

Immobilien besitzen einen hohen gesellschaftlichen Wert. Teilweise sind Häuser und Grundstücke über viele Generationen in Familienbesitz. Viele junge Menschen streben danach im Eigenheim auf dem Land oder in einer großen Eigentumswohnung in der Stadt zu wohnen. Nicht jeder kann sich diesen Traum erfüllen. Sobald jedoch eine Immobilie erworben wurde - ein Neubau oder ein Bestandsobjekt - tun die Besitzer alles, um den Wert zu erhalten.

Nicht jeder Umbau bedeutet eine Wertsteigerung. Es sind oftmals emotionale Aspekte, die den eigenen Blick trüben. Erinnerungen an Kindheit, Jugend, Geburtstage und Festtage verbinden uns mit dem Elternhaus oder einer schönen Wohnung. Die persönlichen Erfahrungen spielen keine Rolle für den Wert. Was mir Lieb und Teuer ist, soll nicht zu einem Schnäppchenpreis verkauft werden. Sich von einem zu hohen Wert gedanklich zu verabschieden fällt schwer.

Die Nachteile eines zu hohen Preises sind: auf unbestimmte Zeit unverkäuflich, geringe Nachfrage, keine/wenige Kaufinteressenten, Preisnachlass, aggressive Preisverhandlungen, schürt die Erwartungshaltung der Kaufinteressenten, die bei der Besichtigung enttäuscht hinsichtlich des Zustands werden. Ein zu hoher Preis hat immer dann negative Auswirkungen, wenn dadurch die Vermarktung ins Stocken geriet.

Tipp: Fragen Sie Freunde und Bekannte nach ihrer Meinung zu der Immobilie, was sind mögliche Schwachstellen?

6.2 Wert zu niedrig angesetzt

Ein zu niedriger Wert kann immer dann zustande kommen, wenn keine professionelle Immobilienbewertung vorgenommen wurde. Auch wer plant seine Immobilie schnell zu verkaufen, wird auf einen niedrigen Verkaufspreis setzen. Oftmals bewerten Besitzer ihr Eigentum immer dann schlechter, wenn in dem unmittelbaren Umfeld ähnliche Objekte existieren, der demographische Wandel die Gegend verändert hat oder es keine Arbeitsplätze gibt.



Auch wenn eine Gegend eher wenig Attraktivität ausstrahlt, können zahlreiche Kaufinteressenten darauf warten in dem Gebiet das passende Objekt zu finden. Die Nachteile eines zu niedrigen Preises: zeitintensives Interessentenhandling, viele Besichtigungen, keine Nachlässe, da Preis an der Schmerzgrenze, Verkauf des Objektes unter dem Wert und möglicher Verlust

Tipp: Nur erfahrene Immobilienmakler sollten sich mit einem niedrigen Preis an den Markt trauen, denn der Spielraum für Preisverhandlungen ist sehr klein.

6.3 Glaubenssatz: Meine Immobilie ist das wert, was ich investiert habe

Vor allem bei Immobilienbesitzern ist es ein weit verbreiteter Irrtum, dass alle selbst durchgeführten Reparaturen, Instandhaltungen und Modernisierungen den Wert gesteigert haben. Vor allem bei selbstausgeführten Arbeiten ist die handwerkliche Qualität oftmals mangelhaft. Auch die verwendeten Materialien entsprechen meist nur dem gewöhnlichen Standard und sorgen nicht für eine nachhaltige Aufwertung. Eher kann der Wert noch verschlechtert werden, wenn historische Baumaterialien z. B. Fließen aus der Jahrhundertwerden, Sandsteinplatten aus den 1920er Jahren oder alte Holzböden durch moderne Baustoffe ersetzt wurden.

Damit Ihre Investition nicht ins Leere läuft, sollten Sie auf folgende Punkte achten: Reparaturen, Um- und Ausbauten nur von Handwerkern ausführen lassen und die Rechnung mit allen Details zu Materialien, Arbeitszeit, Garantie aufbewahren. Um-, An- und Ausbauten sollten nur in Zusammenarbeit bzw. Abstimmung mit einem Architekten erfolgen. Bei der Anlage eines Garten - eines Teichs, sämtlichen Wegen und Sitzflächen - sollte ein Gartenarchitekt hinzugezogen werden - lassen Sie die Arbeiten von einer Gartenbaufirma ausführen.

Tipp: Prüfen Sie inwieweit das Haus oder die Wohnung den aktuellen Wohnvorstellungen entspricht.

7. Praktische Maßnahmen zur Erzielung des besten Preises

7.1 Home Staging

Ein Designerstück im Wohnzimmer, Feuer im Kamin, große Spiegel im Badezimmer: mit wenigen Mitteln große Effekte erzielen! Das sogenannte Home Staging fokussiert die verkaufsfördernde Inszenierung einer Immobilie. Um den Immobilienwert ein wenig zu steigern, reichen meist schon einfache Maßnahmen aus. Alle dabei verwendeten Techniken haben zum Ziel, die einzelnen Räume eines Objektes ansprechend zu gestalten, um dem potentiellen Käufer die Vorzüge der Immobilie zu vermitteln. Home Staging kann angewendet werden bevor die Vermarktungsfotos erstellt werden sowie vor einer Besichtigung. Mit dieser Methode lässt sich nachweislich ein höherer Verkaufspreis erzielen.

Wichtig dabei ist, dass die Schönheitsreparaturen und Platzierung von Accessoires in einem angemessenen Maß stattfinden. Es sollte auch auf Kleinigkeiten geachtet werden. Meist fallen den Bewohnern kleine Mängel, wie eine kaputte Steckdose oder die defekte Glühbirne im Keller, nicht mehr auf. Die Umgestaltung sollte in zwei bis drei Tagen abgeschlossen sein. Es geht um einen frischen und gepflegten Gesamteindruck.

Tipp: Vergessen Sie nicht den Garten!

7.2 Angemessene Reparaturen

Möchten Sie ihr Haus oder die Wohnung in einer Gegend verkaufen, in der ähnliche Objekte angeboten werden, lohnt sich eine Investition in Reparaturen. Immer mehr Kaufinteressenten interessieren sich für die Energiebilanz und die technische Ausstattung einer Immobilie. Wer hier punkten kann, der verkauft seine Immobilie zu einem besseren Preis und schneller als vergleichbare Objekte.

Moderne Bäder und neue hochwertige Fußböden tragen zu einer Wertsteigerung bei. Überlegen Sie sich gut, wann und in welchem Umfang Sie diese Investition tätigen. Ob es sich lohnt unmittelbar vor dem Verkauf in Sanierungs- oder Umbauarbeiten zu investieren, liegt immer an der Lage und dem Zustand. Gerade bei Reparaturen am Dach kann es schnell zu einer Kostenexplosion kommen. Andere Arbeiten sind finanziell überschaubar und zeitnah umsetzbar.

Tipp: Es sollten keine großen Umbauten vorgenommen werden, da Käufer von Bestandsimmobilien gerne die eigenen Vorstellungen umsetzen wollen. Immobilienmakler können helfen die getätigten Modernisierungen ins rechte Licht zu rücken und die Kaufinteressenten über die Vorteile informieren.

7.3 Acker- zu Bauland machen

Vor allem in den ländlichen Regionen kommt es vor, dass ein Besitzer über einen großen Grundbesitz verfügt. Eine ursprünglich landwirtschaftliche Nutzung wurde sukzessive verkleinert und die Ackerfläche wird zukünftig nicht mehr bewirtschaftet. In diesem Fall kann das ungenutzte Land verpachtet oder verkauft werden. In beiden Fällen ist für die Immobilienbewertung entscheidend, ob die Fläche als Bauland ausgewiesen ist oder in Zukunft Bauland werden kann.



Bei der Umwandlung von Acker- zu Bauland durchläuft ein Grundstück verschiedene Stadien. Der Flächennutzungsplan bzw. Bauleitplan der Gemeinde gibt Auskunft über die städtebauliche Nutzung und ist somit essenziell für eine Umwidmung der Grundstücksflächen. Eine Einsicht in den aktuellen Flächennutzungsplan bildet die Grundlage für den Antrag auf eine Umwidmung. Wie hoch die Chancen auf eine Umwandlung von Acker- zu Bauland ist, kann nicht gesagt werden. Solange es in einer Gegend noch Bauland gibt, wird es keine Umwandlung von Acker- in Bauland geben. Bedenken sollte jeder Besitzer auch die zukünftigen Erschließungskosten und weitere Abgaben.

Tipp: Die Umwandlung von Ackerland in Bauland als Wertsteigerung ist theoretisch möglich, jedoch in der Praxis durchaus kompliziert und langwierig.

7.4 Verwertungskündigung

Viele Eigentümer glauben, dass sie sich mit einer Eigenbedarfskündigung vor dem Verkauf vom Mieter trennen können, um so den besten Preis zu erzielen. In der Regel kann nur der neue Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Der Bedarf muss mit vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen belegt werden. Nur so kann er, unter Einhaltung ordentlicher Kündigungsfristen, kündigen.

Eine Eigenbedarfskündigung zur Steigerung des Verkaufspreises ist ausgeschlossen. Lediglich bei einem vermieteten Einfamilienhaus kann der Vermieter Gebrauch von der Möglichkeit einer Verwertungskündigung machen. Dies ist immer dann möglich, wenn durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses der Vermieter an einer angemessenen Verwertung des Grundstücks gehindert wird. Dieses Recht kann nur durch eine Einzelfallprüfung festgestellt werden, denn eine Anerkennung eines Verwertungshindernisses ist nicht einfach.

Tipp: Der wesentlich einfachere Weg das vermietete Objekt zu einem annähernden Marktwert zu verkaufen ist, wenn es dem aktuellen Mieter angeboten wird.

7.5 Ohne Mieter verkaufen - Wege: Abfindung, Umzugsprämie etc.

Planen Sie den Verkauf einer noch vermieteten Eigentumswohnung und wollen die Wohnung leer verkaufen, dann kann man dem Mieter eine Abfindung und den Umzug bezahlen, sowie bei der Wohnungssuche behilflich sein. Gehören Ihnen mehrere Wohnungen, dann kann eine alternative Wohnung aus Ihrem Bestand angeboten werden. Auch können sich bei dem Mieter die Lebensumstände ändern und deshalb ein Umzug anstehen.



Ein Gespräch mit dem Mieter über den beabsichtigten Verkauf kann durchaus von Vorteil sein, um finanzielle Anreize auszuloten und einen realistischen Zeitpunkt zu finden. Dieses Gespräch sollte äußerst vorsichtig geführt werden, damit es nicht zu Missverständnissen oder einem Zerwürfnis kommt.

Tipp: Lässt sich der Mieter nicht auf eine Abfindung, Umzugskostenübernahme etc. ein, dann kann es eine gute Lösung sein, wenn Sie dem Mieter das Objekt zum Kauf anbietet. So ersparen Sie sich möglicherweise viel Zeit und Mühe.

7.6 Alleinstellungsmerkmal finden und vermarkten

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte immer nach dem besonderen i-Tüpfelchen suchen. Besonders wichtig ist das Alleinstellungsmerkmal sobald in der Gegend ähnliche Immobilien angeboten werden. Auch lässt sich mit einem Highlight der Wert steigern. Das Alleinstellungsmerkmal muss optimal in Szene gesetzt werden - im Exposé und bei der Besichtigung. Haben Sie einen Kamin im Wohnzimmer, dann sollten davor zwei Sessel stehen und das Feuer an sein. Gehört zu dem Eigenheim ein besonders großer Garten, dann sollte sich die Üppigkeit in entsprechenden Bilder widerspiegeln. Sobald ein Detail überzeugt, schaut der Käufer großzügiger über Kompromisse hinweg. Hierbei kann es sich um einen Swimmingpool, eine Sauna, einen offenen Kamin oder eine bereits installierte Solaranlage handeln. Was trifft auf Ihr Betongold zu? Holzhaus - historisches Wohnhaus - Klinkerfassade - große Panoramafenster - Wellnessbad - parkähnliches Grundstück - Pool - Designerküche - Kamin - Parkett - Loft - Penthouse...

Besondere Merkmale erhöhen die Aufmerksamkeit. Fakt ist, dass sie zu einer Wertsteigerung führen und sich damit der Preis argumentieren lässt. Insbesondere bei Gebäuden, die bereits seit mehreren Jahrzehnten stehen, kann sich die Erwähnung, dass das Dach vor kurzem ausgebessert und neu gedämmt wurde, signifikant im Verkaufspreis bemerkbar machen.

8. Fazit: Immobilienbewertung: Hürden und Stoplersteine

9. Downloads

9.1 Sachwertverfahren

9.2 Ertragswertverfahren

9.3 Verkehrswert

9.4 Kostenloses Handbuch "Die 7 häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf"

Tipp: Lesen Sie mehr zur Wertermittlung in unserem Ratgeber: Die 7 häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf. Laden Sie sich jetzt das kostenfreie Handbuch herunter.

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