Verkehrswert ermitteln: Das ist beim Immobilienverkauf zu beachten

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert wird ausführlich in §194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Dort heißt es:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Hieraus ergeben sich wichtige Grundlagen zur Bestimmung dessen, was als Verkehrswert aufzufassen ist. Direkt wird deutlich, dass der Begriff mit dem Marktwert (market value nach europäischem Recht) synonym ist. Zur Bestimmung stehen insgesamt vier Kriterien zur Verfügung:

Alle Kriterien sind sachbezogen, beziehen sich also nur auf die tatsächliche, zur Bewertung stehende Immobilie. Das BauGB sieht vor, dass auf individuelle Kriterien bei der Verkehrswert-Ermittlung keine Rücksicht genommen wird. Namentlich werden diese Kriterien als 1. ungewöhnliche Verhältnisse; und 2. persönliche Verhältnisse bezeichnet.

Zur Bestimmung des Preises, wird ein Stichtag genutzt. Dies gibt die Möglichkeit einen einzigen Preis festzustellen, der zu diesem Zeitpunkt realistisch ist. Im Abschnitt Verkehrswert vs. Immobilienbewertung: Wo liegt der Unterschied? wird deutlich, worin Pro und Contra dieses Vorgehens liegen. Da der Verkehrswert jedoch nicht nur zum Verkauf genutzt wird, ist diese sehr konkrete Angabe entscheidend.

Wozu wird der Verkehrswert genutzt?

Der Verkehrswert spielt immer dann eine Rolle, wenn der Immobilienwert finanziell von Interesse ist. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn…

Ausnahme ist der Verkauf einer Immobilie. Hierfür ist eine genaue Bestimmung nicht erforderlich. Durch die Vertragsfreiheit kann ein Kaufpreis für ein Objekt vollkommen selbstständig zwischen den beteiligten Parteien verhandelt werden. Die Grenze des zu erreichenden Verkaufswerts ist allein durch die Zahlungsbereitschaft des potentiellen Käufers gedeckelt. Zur Abwicklung sind vor Allem Immobilienverkauf zum Festpreis und Immobilienverkauf im Bieterverfahren in Verwendung. Neben dem Verkehrswert spielen hier auch Angebot und Nachfrage eine Rolle. Beim Verkauf steht die Zahlungsbereitschaft und -fähigkeit möglicher Käufer zur Disposition. Maklaro setzt erfolgreich online durchgeführte Bieterverfahren ein. Die Bepreisung ist zur bestmöglichen Umsetzung des Verfahrens ein wichtiger Hebel.

Ein gefühlter Wert sollte dennoch nicht zur Vermarktungsgrundlage verwendet werden. Liegt der Verkaufspreis 20 % über dem Verkehrswert, können satte 105 % mehr Eigenkapital des Käufers nötig sein, als bei Verkauf zum ermittelten Marktwert wie folgende Beispielrechnung zeigt:

Eine Studie der Sparkassen in Zusammenarbeit mit der FlowFact AG und dem Institut IIB Dr. Hettenbach legt zudem einen Zusammenhang von Verkaufspreis, Vermarktungsdauer und Vermarktungspreis nahe. Der Studie folgend, ist der Erlös größer und die Vermarktungsdauer kürzer, wenn man sich am Verkehrswert orientiert. Eine professionelle Einschätzung ist daher dringend anzuraten, um einen schnellen Verkauf und eine problemlose Abwicklung sicherzustellen. Auch für ein Bieterverfahren ist die Verwendung des Verkehrswert als Kennziffer entscheidend: Liegt ein Angebotspreis aus dessen Niveau, können mehr Interessenten angesprochen werden, die potentiell am Bieterverfahren teilnehmen.

Wie wird der Verkehrswert bestimmt?

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, gibt es drei normierte Verfahren. Diese werden in der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ (ImmoWertV) und durch die Wertermittlungsrichtlinien (WertR) bestimmt. Es handelt sich um das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welche Faktoren bei der Verkehrswertermittlung von Wohnungen und der Verkehrswertermittlung von Häusern zu berücksichtigen sind, haben wir unter Was ist der Verkehrswert? aufgeführt.

Übrigens: Oftmals besitzen auch Architekten und Ingenieure die nötigen Qualifikationen.

Wir haben die Sachverständige Lilia Hellermund gefragt, worauf bei der Wahl eines Gutachters zu achten ist:

Werden die genormten Verfahren von einem Sachverständigen oder Gutachter durchgeführt, erhält man von diesen in der Regel sowohl eine schriftliche, als auch eine digitale Ausführung des Gutachtens.

Verkehrswert benötigt! – Welches Verfahren zur Bestimmung muss eingesetzt werden?

Die genormten Verfahren zur Verkehrswertbestimmung, werden je nach Immobilientyp eingesetzt. Da sie unterschiedliche Schwerpunkte setzen, sind sie jeweils bei verschiedenen Immobilientypen sinnvoll. Welche Schwerpunkte die Verfahren setzen, erklären wir in unserem Artikel zur Immobilienbewertung.

Für welchen Typ von Immobilie welches Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswerts eingesetzt wird, haben wir in der folgenden Tabelle zusammengetragen. Die führende Methode wird dabei als die Methode verstanden, die am häufigsten zum Einsatz kommt. Die stüzende(n) Methode(n) stellen Verfahren dar, die meist zur Sicherung des Ergebnisses der führenden Methode eingesetzt werden – sprich: Zum Gegenrechnen.

Wohnung, eigengenutzt

Führende Methode:

• Vergleichswertverfahren

Stützende Methode:

• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Wohnung, vermietet

Führende Methode:

• Ertragswertverfahren

Stützende Methode:

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren

Haus, eigengenutzt

Führende Methode:

• Sachwertverfahren

Stützende Methode:

• Ertragswertverfahren

Haus, vermietet - z.b. Mehrfamilienhaus

Führende Methode:

• Ertragswertverfahren

Stützende Methode:

• Sachwertverfahren

Grundstück, unbebaut

Führende Methode:

• Vergleichswertverfahren

Stützende Methode:

• [Keine]

Grundstück, unbebaut & vermietet

Führende Methode:

• Vergleichswertverfahren

Stützende Methode:

• Ertragswertverfahren

Was kostet die Bestimmung des Verkehrswerts?

Die Bestimmung des Verkehrswerts kann recht teuer werden, wenn man diese selbstständig bei einem Sachverständigem in Auftrag gibt und ist von einer Reihe von Faktoren abhängig.

Der Bundesverband Sachverständiger (B.V.S. Sachverständiger) hat etwa eine Richtlinie aufgestellt, mit der die Honorare für Gutachtertätigkeiten ermittelt werden können. Dieser folgend ist der Immobilienwert jeweils Berechnungsgrundlage für das Honorar. Wobei einzelne Besonderheiten, wie die Berücksichtigung von Wege-, Wohn-, Erbbaurechten und vielem mehr, prozentuale Aufschläge in Form von „Korrekturfaktoren“ zur Folge haben.

Anders sieht es aus, wenn man beim Verkauf eines Hauses oder dem Verkauf einer Wohnung mit einem Makler zusammenarbeitet. Im ersten Schritt stellt er heutzutage meist eine kostenlose Bewertung der Immobilie aus. Anhand dieser kann man dann entscheiden, ob man verkaufen möchte, oder nicht. Trifft man die Entscheidung zum Verkauf, ist es möglich noch ein Gutachten von einem unabhängigen Sachverständigen einzuholen. Kosten, die dadurch entstehen, deckt der Makler in der Regel durch die Maklergebühren, die im Verkaufsfall durch Außen- und gegebenenfalls Innenprovision entstehen.

Ermittlung des Verkehrswerts vs. Immobilienbewertung: Wo liegt der Unterschied?

Die Ermittlung des Verkehrswerts und Immobilienbewertungen sind sich im Großen und Ganzen sehr ähnlich. Beides wird verwendet, um Aufschluss über die Vermögenswerte, die in einer Immobilie stecken, zu bekommen. Dazu werden in beiden Fällen Profis engagiert, die in beiden Fällen auf Basis ihres Wissens einschätzen, wie viel eine Immobilie wert ist.

Allerdings gibt es auch einige entscheidende Unterschiede: So sind die Verfahren von Sachverständigen, wie oben beschrieben, durch Gesetze und Verordnungen normiert. Dies ist beim Verfahren, das von Maklern zur Bewertung eingesetzt wird, nicht der Fall. Trotzdem zeigt sich immer wieder, dass die Ergebnisse, zu denen Maklaro mit seinen Immobilienbewertungen kommt, häufig sehr nahe am tatsächlichen Verkaufspreis liegen.

Zudem wird ein von Gutachter oder Sachverständigem ermittelter Verkehrswert dem Auftraggeber in Form eines umfassenderen Berichts übermittelt. Darin stellt er nicht nur einen exakten Preis, der den Verkehrswert bildet, dar, sondern legt auch offen, auf welcher Grundlage er zum jeweiligen Ergebnis gekommen ist. Zwar wird die Grundlage der Rechnung auch bei der kostenlosen Immobilienwertung dargelegt, doch sind die einbezogenen Faktoren sehr viel geringer. Daher wird hier auch in der Regel mit einer Preisspanne gearbeitet.

Bietet Ihnen ein Makler eine kostenlose Immobilienbewertung an, sollten Sie auf Grund der Preisspanne darauf achten, dass es in einem späteren Schritt noch einmal eine genaue Bewertung gibt. Schließlich ist eine konkrete Summe zur Vermarktung notwendig. Dieser muss sich zwar nicht am Markt- oder Verkehrwert orientieren, allerding werden die meisten Immobilienkäufe fremdfinanziert, daher muss auch das jeweilige Kreditinstitut bereit sein den jeweiligen Kaufpreis mitzutragen.

Um hinreichende Informationen über den Verkehrswert zu bekommen ist ein Vororttermin von Nöten. Es gilt: Aus der ferne kann ein guter Durchschnittswert ermittelt werden. Vor Ort ist eine Beurteilung des Maximalwerts möglich.

Machen Sie jetzt den Anfang!

Lassen Sie Ihre Immobilie von unseren Experten bewerten und erhalten Sie bei Vermarktungsauftrag eine Objektaufnahme zur genaueren Preisbestimmung.

Start

Methodische Unterschiede bei Bestimmung des Verkehrswerts und Immobilienbewertung

Auch methodisch sind Unterschiede zwischen diesen Formen der Immobilienbewertung und Verkehrswert-Ermittlung festzustellen: Während Sachverständige alle drei genormten Verfahren berücksichtigen, sofern sie sich für Ihre Immobilie eignen, wird die Immobilienbewertung im Regelfall am Vergleichswert orientiert errechnet. – Handelt es sich um eine vermietete Immobilie wird aber auch die Rendite, sprich der Ertragswert berücksichtigt.

Für einen Gutachter wäre dieses Vorgehen auf Grund der Verfahrensordnung nicht möglich: Wie wir unter Verkehrswert benötigt! – Welches Verfahren zur Bestimmung muss eingesetzt werden? beschreiben, ist der Vergleichswert ausschließlich bei unbebauten Grundstücken die führende Methode. Grund dafür sind die Standards, die für eine wirkliche Vergleichbarkeit notwendig sind. Einfamilienhäuser sind dazu meist zu individuell. Durch Anbauten, Zustand und Modernisierungen mit verschiedenen Materialien sinkt die objektive Vergleichbarkeit. Dennoch weiß Verkaufsberater und erster Ansprechpartner für Immobilienbewertungen Patrick Ahrens zu berichten:

Probieren Sie es aus!

Autor: Tom Kaufhold

Bewerten Sie diesen Beitrag durch Klick auf die jeweilige Sternchenanzahl.
Verkehrswert ermitteln: Diese Punkte beachten ❘ Maklaro:

4.39 von 5 Punkten, basierend auf 44 abgegebenen Stimmen.