Wohnung Verkaufen: So wird der Verkaufsprozess zum Erfolg

Hat sich ein Eigentümer entschieden seine Wohnung zu verkaufen, steht er bis zum tatsächlichen Verkaufsabschluss zunächst vor einigen Herausforderungen. In den wenigsten Fällen wissen Immobilieneigentümer genau, wie Sie richtig an den Wohnungsverkauf herangehen sollen, dabei entscheidet oft schon die Vorbereitung über den Erfolg oder Misserfolg des Verkaufsprozesses.

In diesem Ratgeber beantworten wir Ihnen die wichtigsten Fragen zum Thema „Wohnung verkaufen“ und geben außerdem nützliche Tipps, wie Sie den Wohnungsverkauf noch erfolgreicher abschließen können.

1. Zu welchem Zeitpunkt lässt sich eine Wohnung am besten verkaufen?
2. Wie lange dauert der Wohnungsverkauf?
3. Eigentumswohnung verkaufen: vermietet oder unvermietet?
4. Wohnung verkaufen: mit oder ohne Makler?
5. Wie bereite ich den Wohnungsverkauf vor?
6. Wie läuft der Wohnungsverkauf ab?
7. Welche Dokumente werden benötigt, um eine Wohnung zu verkaufen?
8. Wie viel kostet der Wohnungsverkauf ?
9. Weitere Tipps für den erfolgreichen Wohnungsverkauf

1. Zu welchem Zeitpunkt lässt sich eine Wohnung am besten verkaufen?

Ein Wohnungsverkauf bietet sich vor allem im Frühjahr oder Sommer an, da die Gegebenheiten für Bildaufnahmen und Besichtigungstermine hier meist besonders günstig sind. Grundsätzlich kann eine Wohnung aber genauso wie ein Haus in allen Jahreszeiten verkauft werden.

Ob der Zeitpunkt für den Wohnungsverkauf günstig ist, hängt aber auch mit dem Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage zusammen. Die aktuelle Niedrigzinsphase führt zu einer weiterhin guten Nachfrage nach Eigentumswohnungen, wodurch ein schneller Verkauf begünstigt wird.

2. Wie lange dauert der Wohnungsverkauf?

In der Regel beträgt die Dauer für einen Wohnungsverkauf drei bis fünf Monate. Wie lange der Verkaufsprozess schlussendlich wirklich andauert ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Neben der Angebot-Nachfrage-Situation spielen vor allem folgende Aspekte eine Rolle:

• die Lage
• der Zustand
• die Ausstattung 

In Bezug auf die Lage gilt es vor allem auf die Entwicklungen in der Umgebung der Wohnung, aber auch im gesamten Stadtteil zu achten. Handelt es sich um einen attraktiven oder aufstrebenden Stadtteil mit vielen kulturellen oder öffentlichen Einrichtungen sowie Ladengeschäften, der darüber hinaus noch über eine gute Infrastruktur verfügt, kann sich dies positiv auf den Wert Ihrer Wohnung auswirken. Geht es um den Zustand der Eigentumswohnung, entsprechen Wohnungen aus den 90er Jahren am ehesten den heutigen Standards, wodurch auch das Interesse an diesen häufig am größten ist. Wohnungen aus den 40er bis 70er Jahren sind zwar wegen ihrer Bausubstanz oft nicht so beliebt, können aber durch Modernisierungen oder besondere Details ebenfalls das Interesse von potentiellen Käufern wecken.

3. Eigentumswohnung verkaufen: vermietet oder unvermietet?

Ein zentraler Aspekt beim Wohnungsverkauf ist die Wohnsituation zum Verkaufszeitpunkt. Grundsätzlich sind drei Szenarien denkbar:

a. Die Wohnung steht beim Verkauf leer

Im Optimalfall handelt es sich bei Ihrer Immobilie um eine leerstehende Wohnung. Damit ist die Wohnung sowohl für Kapitalanleger, die die Eigentumswohnung selbst vermieten möchten, als auch für Personen, die planen selbst in die Immobilie einzuziehen, interessant. Dadurch lässt sich mit einer unvermieteten Wohnung meist ein höherer Kaufpreis erzielen und der Verkaufsprozess läuft in diesem Fall meist am schnellsten ab.

Sollte die leerstehende Wohnung kleine Schönheitsfehler aufweisen, besteht die Möglichkeit die Wohnung durch Home Staging optisch aufzuwerten und so die Attraktivität der Immobilie bei den Kaufinteressenten zu erhöhen.

b. Die Wohnung wird von Ihnen selbst bewohnt

Auch wenn Sie die Immobilie zum Verkaufszeitpunkt selbst bewohnen, kann die Wohnung sowohl für Kapitalanleger als auch Personen interessant sein, die nach einer neuen Wohnung suchen.  Dabei kommt es vor allem darauf an, ob Sie die Wohnung nach dem Verkauf weiter bewohnen möchten oder Sie nach dem Verkauf eine andere Immobilie beziehen.

Sollten Sie selbst in der Wohnung bleiben wollen, ist die Wohnung nur noch für Kapitalanleger interessant. Dabei können sich die zu erwartenden Mieteinnahmen und die damit einhergehende Attraktivität der Rendite positiv oder negativ auf den Verkaufspreis auswirken.

Möchten Sie die Wohnung nach dem Verkauf nicht selbst bewohnen, sollten Sie zeitnah mit der Suche nach einer eigenen Immobilie beginnen, damit die Immobilie nach dem Verkauf möglichst schnell von den neuen Eigentümern bezogen werden kann.

Sollte sich Ihr Auszug aus der Wohnung verzögern, kann dies ebenfalls Einfluss auf die Dauer des Verkaufsprozesses und den erzielbaren Verkaufspreis nehmen.

c. Die Wohnung ist zum Verkaufszeitpunkt vermietet

Ist die Wohnung zum Verkaufszeitpunkt vermietet, ist der Wohnungsverkauf mit den meisten Einschränkungen verbunden. Die Zielgruppe Ihrer Wohnung ist auf die Käufergruppe der Kapitalanleger beschränkt und je nach Attraktivität ihrer Immobilie als Kapitalanlage müssen Sie mit einer Preisminderung von bis zu 30 Prozent rechnen.

4. Wohnung verkaufen: mit oder ohne Makler?

ie Entscheidung, ob Sie Ihre Wohnung privat oder mit Hilfe eines Maklers verkaufen möchten, sollten Sie in jedem Fall treffen, bevor sie konkrete Schritte für den Wohnungsverkauf einleiten. Durch die Zusammenarbeit besteht die Möglichkeit den Verkaufsprozess zu beschleunigen und den Aufwand für die mit dem Wohnungsverkauf verbundenen Maßnahmen zu reduzieren.

Folgende Aspekte sprechen für die Verkaufsabwicklung durch einen Makler:

5. Wie bereite ich den Wohnungsverkauf vor?

a. Die Festlegung des Angebotspreises   

Bevor Sie mit der Vermarktung Ihrer Wohnung beginnen, ist es notwendig einen Angebotspreis für Ihre Immobilie festzulegen. Hierzu müssen Sie den Verkehrswert beziehungsweise den Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln. Für die Wertermittlung kann das Vergleichs-, Ertrags-, und/ oder Sachwertverfahren angewendet werden.

Um eine realistische Einschätzung vornehmen zu können, existieren zahlreiche Faktoren, die bei der Wertermittlung beachtet werden müssen:

Baujahr:
Aus der heutigen Perspektive entsprechen Neubauwohnungen aus den 1990er Jahren am ehesten den Vorstellungen, da sie über moderne Fenster, Parkettböden und fließende Grundrisse verfügen.

Wohnungen aus den 1940er sind aufgrund ihrer minderen Bauqualität meist weniger attraktiv als Wohnungen aus den 1960er Jahren, wohingegen sich der Einsatz von gesundheitsschädlichen Baustoffen in den 1970er Jahren und die dadurch notwendigen Renovierungsmaßnahmen eher negativ auf den Wert einer Immobilie auswirken.

Etage:
Wohnungen im Erdgeschoss sind für viele Interessenten aufgrund der erhöhten Einbruchsgefahr und dem fehlenden Tageslicht meist weniger attraktiv als Eigentumswohnungen im zweiten oder dritten Stock. Sollte zur Wohnung eine Terrasse oder ein Gartenanteil gehören, kann dies das Interesse von einigen Zielgruppen z.B. Familien mit Kindern allerdings wieder steigern.
Bei Wohnungen in höheren Stockwerken ist das Fehlen eines Aufzugs meist ein Kritikpunkt, während ein schöner Ausblick wieder einige Interessenten anlocken kann.

Größe und Zimmer:
Je nach Zielgruppe haben die Interessenten unterschiedliche Anforderungen an die Größe der Wohnung.  Auch die Zimmeranzahl ist bei der Wahl der richtigen Wohnung entscheidend. Während Alleinstehenden und Älteren oft eine kleinere Wohnung mit 2 Zimmern ausreicht, suchen Paare mit Kinderwunsch häufig nach einer größeren Eigentumswohnung mit ausreichend Zimmern für den geplanten Familienzuwachs.

Grundriss:
Neben der Zimmeranzahl ist auch die Aufteilung der Wohnung ein maßgeblicher Aspekt. Nach heutigen Standards empfinden viele Interessenten eine offene Gestaltung des Wohn- /Essbereichs als besonders attraktiv. Durchgangszimmer können hingegen abhängig von der angestrebten Wohnsituation einen negativen Faktor darstellen.

Ausstattungsmerkmale: 
Neben der Aufteilung und der Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes sind auch die vorhandenen Annehmlichkeiten, die eine Wohnung mit sich bringen kann, entscheidend für den Wert der Eigentumswohnung. Hierzu gehören beispielsweise:

• Keller
• Balkon/Terrasse
• Gartenanteil
• Fensterverglasung
• Heizungsart
• Bad mit oder ohne Tageslicht
• Bodenbelag

b. Die optimale Zielgruppe für den Verkauf festlegen 

Für den erfolgreichen Wohnungsverkauf ist es wichtig zu wissen, für welche Zielgruooe die Wohnung interessant ist und wie diese erreicht werden kann. 

6. Wie läuft der Wohnungsverkauf ab?

a. Die optimale Präsentation der Immobilie

Für die optimale Präsentation Ihrer Wohnung auf Immobilienportalen benötigen Sie ein ansprechendes Exposé. Dieses enthält neben dem Angebotspreis die wichtigsten Fakten zu Ihrer Wohnung sowie hochwertige Bildaufnahmen der gesamten Immobilie.

Achten Sie außerdem auf einen informativen aber gleichzeitig ansprechenden Text, der die Besonderheiten Ihrer Wohnung hervorhebt.   

Ausführlichere Informationen zu den Inhalten und der Gestaltung eines perfekten Exposés finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema.

Für eine wirkungsvolle Präsentation von Immobilien haben wir von Maklaro ein besonders visuell geprägtes Exposé-Design entwickelt, welches Ihrem Objekt mit kurzen, pointierten Texten genug Raum gibt, um auf die Kaufinteressenten zu wirken.

b. Die Organisation der Besichtigungstermine

Nachdem einige Personen Ihr Interesse am Kauf Ihrer Wohnung bekundet haben, können Sie die ersten Besichtigungstermine planen. Nehmen Sie sich dabei ausreichend Zeit für die Interessenten und geben Sie Ihnen die Möglichkeit individuelle Fragen zu Ihrer Wohnung zu stellen.

Während der Besichtigung sollten Sie im besten Fall eine moderierende Rolle einnehmen. Führen Sie die Interessenten durch die Immobilie und weisen Sie diese gerne auf Besonderheiten Ihrer Wohnung hin. Geben Sie den potentiellen Käufern im Anschluss aber auch die Gelegenheit die Wohnung noch einmal selbst zu entdecken und sich Gedanken über den Wohnungskauf zu machen.

Besprechen Sie nach der Besichtigung das weitere Vorgehen mit den Interessenten, indem Sie diesen beispielsweise mitteilen, dass Sie sich nach Ihrer Entscheidung telefonisch mit Ihnen in Verbindung setzen werden.

c. Wohnungsverkauf abschließen: der Kaufvertrag 

 
Haben Sie sich für einen Kaufinteressenten entschieden und sich mit diesem bezüglich des Verkaufspreises geeinigt, muss zunächst die Bonität des potentiellen Käufers überprüft werden. Sollten Sie sich für die Zusammenarbeit mit einem Makler entschieden haben, holt dieser alle notwendigen Nachweise für Sie ein.

Um die Wohnung rechtsgültig zu verkaufen, wird ein notariell beurkundeter Kaufvertrag benötigt. Dort werden alle Rahmenbedingungen des Verkaufs festgehalten und beiden Parteien beim Notartermin verlesen. Sind beide Parteien mit dem Kaufvertrag einverstanden, leitet der Notar nach Unterzeichnung des Vertrages auch die entsprechende Änderung im Grundbuch in die Wege.

7. Welche Dokumente werden benötigt, um eine Wohnung zu verkaufen?

8. Wie viel kostet der Wohnungsverkauf?

Welche Kosten einem Eigentümer beim Wohnungsverkauf entstehen, lässt sich nicht pauschal sagen. Hier spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. So fallen bei einem privaten Wohnungsverkauf einige Kosten an, die beim Verkauf mit Maklaro nicht entstehen würden.

Im Folgenden finden Sie eine Übersicht über mögliche anfallende Kosten für Verkäufer:

9. Weitere Tipps für den erfolgreichen Wohnungsverkauf

Immobilie nicht vorschnell verkaufen 

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, sollten Sie nicht überstürzt mit der Vermarktung Ihrer Immobilie auf diversen Onlineportalen beginnen.

Gehen Sie den Wohnungsverkauf wohlüberlegt an, überlegen Sie zunächst ob der Zeitpunkt für den Verkauf günstig ist und welche nächsten Schritte Sie einleiten sollten. Gehen Sie zu vorschnell an den Verkauf heran, müssen Sie eventuell mit einer Verzögerung des Verkaufsprozesses und einem niedrigeren Verkaufspreis rechnen.

Keine Immobilienbewertung durch Onlinerechner 

Für die Ermittlung eines realistischen Angebotspreises sollten Sie sich in keinem Fall nur auf die Wertermittlung durch einen Onlinerechner verlassen. Die Berechnung erfolgt auf Grundlage von Angebotspreisen und bezieht beispielsweise den Zustand Ihrer Wohnung nur unzureichend mit ein.

Spekulationssteuer beachten

Beim Wohnungsverkauf ist es wichtig die Spekulationssteuer und die damit eventuell auftretenden Geldeinbußen zu beachten.

Die Spekulationssteuer liegt auf dem individuellen Einkommenssteuer-Niveau. Besteuert wird jeder Euro, der über den Kaufpreis hinausgeht, den man selbst gezahlt hat. Allerdings wird sie nur unter bestimmten Voraussetzungen erhoben.

Besitzen Sie Ihre Immobilie seit mehr als 10 Jahren, fällt keine Spekulationssteuer mehr an. Wenn die Immobilie mindestens drei Jahre vor Verkauf von Ihnen selbst genutzt wurde, müssen Sie ebenfalls keine Spekulationssteuer zahlen.

Sonderfall Erbschaftsimmobilie

Sollten Sie die zu verkaufende Wohnung geerbt haben, müssen Sie zusätzlich folgende Aspekte beachten:

1. Stellen Sie sicher, dass Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, da Sie nur so dazu berechtigt sind, die Wohnung zu verkaufen.
2. Sollten mehrere Erben für die Wohnung eingesetzt sein, bedarf es vor dem Verkauf deren Zustimmung.
3. Prüfen Sie, ob die Wohnung mit einer Hypothek belastet ist und Sie noch eine daraus resultierende Tilgung bezahlen müssen.
4. Überprüfen Sie, ob ein Nießbrauch oder Wohnrecht für die Wohnung besteht, welches sich negativ auf den Verkauf auswirken könnte

Hier finden Sie unsere Tipps auch noch einmal zum Download.

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Autor: [Mona Abdel Rahman]

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