Grundsteuer: Reform-Eckpunkte deuten Verteuerung von Stadt-Immobilien an
Am 1. Februar kam es überraschend zu einem ersten Kompromiss im Zusammenhang mit der für Ende des Jahres durch den BGH verlangten Reform der Grundsteuer. Länder und Finanzministerium haben sich nach Medienangaben in einigen Eckpunkten auf die Berechnungsgrundlage für die geplanten Gesetzesänderungen geeinigt. Die Einigung sollte gerade Immobilieneigentümer in strukturstarken Städten aufhorchen lassen. Künftig werden Gebäude- und Bodenwert sowie Vergleichsmieten berücksichtigt.
Großstädter werden nach reformierter Grundsteuer draufzahlen
Durch die erzielte Einigung werden sich die Sorgen in der Immobilienwirtschaft noch einmal deutlich verschärfen. Diese hatte schon nach Bekanntwerden der Entwürfe von Finanzminister Olaf Scholz (SPD) heftige Kritik an der geplanten Reform der Grundsteuer geäußert. Das vorgeschlagene Modell sei ein bürokratischer Albtraum und würde das Leben in ohnehin schon überteuerten Großstädten weiter verteuern, so unter Anderem Spitzenkräfte von ZIA und GdW.
Wie den Eckpunkten von Bund und Ländern zu entnehmen ist, wurden die Sorgen und die Kritik aus Expertenkreisen bei den weiteren Verhandlungen über die Grundsteuer-Reform aber nicht berücksichtigt. Vergleichsmieten und Bodenwerte führen systematisch zu Steuererhöhungen in strukturstarken Großstädten. Zudem wird der Gebäudewert in Ergänzung zum Boden berücksichtigt.
Das hätte nicht der Fall sein müssen. Nach Medienberichten ging Finanzminister Scholz sowohl mit einem wertabhängigen Modell (die bekanntgewordenen Eckpunkte weisen auf ein solches hin), wie auch einem wertunabhängigen Modell in Verhandlungen mit den Ländern.
Wie stark Erhöhungen bei der Grundsteuer-Reform nun ausfallen, ist noch nicht klar. Die Politik versucht jedoch zu beschwichtigen: Die Erhöhungen würden sanft.
Arbeitsaufwand zur Grundsteuer-Berechnung nimmt zu
Der Aufwand wird sich durch die Neuregelung jedoch massiv erhöhen. Das gilt zum einen für die Eigentümer der Grundstücke und Objekte, genauso aber auch für die Finanzämter. Steuerexperte und Ecovis-Vorstand Alexander Weigert äußerte Gegenüber der FAZ, dass entsprechende Bewertungen etwa 2.500 neue Finanzbeamter bedarf.
Für Städte und Kommunen stellt die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen dar. Sie sollte für Erhalt und Ausbau von Infrastruktur eingesetzt werden. Es wäre ein Minus-Summen-Spiel, wenn Teile dieser Steuereinnahmen nun in mehr Beamte, statt in Infrastrukturprojekte gesteckt werden müssen.
Ebenfalls steigt der Aufwand für Bürgerinnen und Bürger, um die Höhe ihrer Grundsteuer bestimmen zu können. Ein besonders abstruses Beispiel hierfür stellt die Berechnung einer „fiktiven Miete“ bei Eigennutzern dar. Da Mieteinnahmen Teil des wertabhängigen Modells sind, müssen Eigennutzer eine Durchschnittsmiete für ihr Objekt ausweisen. Anderenfalls wäre eine Berechnung nicht korrekt möglich.
Regulatorische Aspekte der Grundsteuer-Reform
Der durch die Einigung beschrittene Weg weist in seiner Konzeption Anzeichen regulatorischer Maßnahmen auf. Durch systematische Verteuerung der Steuern in Großstädten, die nicht mehr nur Landfläche, sondern auch Gebäudewert und –alter berücksichtigen, scheint der konkrete Vorschlag gezielt auf die Regulation von Immobilien-Investoren abzuzielen.
Die Maßnahme könnte aus sozialer Perspektive aber die Falschen treffen. Die Grundsteuer kann man auf Mieter umlegen. Entsprechend würden bei vermieteten Objekten die Mietnebenkosten steigen. Investoren wären nur am Rande betroffen. Gleichzeitig rückt auch das Eigenheim für Städter in weitere Ferne, da es fraglich bleibt, ob die Regulierung gerade im Wohnsegment zu sinkenden Preisen führt. Im schlimmsten Fall wird lediglich die Käuferschicht schmaler.
Gewinner der Reform könnten Eigentümer von kleinen Wohnungen in großen Städten werden. Sollte sich Preise in den Top-7-Städten durch die reformierte Grundsteuer nicht senken lassen, bleibt Eigenheim-Käufern nur das Ausweichen auf weniger Wohnraum. Da Infrastruktur örtlich gebunden ist, ist ausweichen auf Randlagen nur begrenzt möglich. Das haben auch Investoren verstanden. Sie greifen hier ebenfalls zu. Es bleibt zu befürchten, dass die Grundsteuerreform das Problem verstärkt und nicht löst.
Alles in allem bleibt die Situation auf dem Immobilienmarkt spannend, wird aber auch unsicherer und härter. Attraktivität und Nachfrage von Immobilien könnte durch Grundsteuer-Reform und weitere regulatorische Maßnahmen. zurückgehen. Gern bewerten unsere Experten für Sie, welcher Verkaufswert für Ihr Objekt angemessen ist und beraten Sie bezüglich einer optimalen Verkaufsstrategie.
Autor: Tom Kaufhold
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