Auflassungsvormerkung: So sichern sich Immobilienkäufer ab
Erst mit der Eintragung in das Grundbuch wird der Käufer einer Wohnung oder eines Hauses auch der rechtmäßige Eigentümer. Doch die Änderung des Eigentümers im Grundbuch muss vom Grundbuchamt vorgenommen werden und dauert oftmals vier bis sechs Wochen. Die Lösung: eine Auflassungsvormerkung. Diese kann den Käufer vor mehrfachen Verkäufen schützen und gewährleistet für die Bank die Sicherheit der Finanzierung.
Inhalt:
- Brauche ich eine Auflassungsvormerkung?
- Die rechtliche Grundlage der Auflassungsvormerkung
- §883 Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung
- Fazit
Brauche ich eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung dient nicht allein für dem Käufer einer Immobilie als Absicherung, auch die finanzierende Bank wünscht sich oftmals diese Sicherheit. Manche Banken zahlen erst dann ein Darlehen, wenn in Abteilung II des Grundbuches der Käufer mit seinem Anspruch auf die Immobilie vermerkt ist. Wird auf die Auflassungsvormerkung verzichtet, besteht sowohl für die Bank als auch für den Eigentümer die Gefahr eines mehrfachen Verkaufs der Immobilie durch den Eigentümer. Solange der Eigentümer im Grundbuch nicht geändert oder mit einer Auflassungsvormerkung auf einen Verkauf hingewiesen wird, könnte eine Immobilie weiterverkauft werden - ohne dass die verschiedenen Käufer rechtzeitig davon erfahren. Am Ende stünden Banken mit Darlehen ohne Sicherheit und Immobilienkäufer ohne Immobilie da.
Die rechtliche Grundlage der Auflassungsvormerkung
Zweck der Auflassungsvormerkung ist nach §883 des Bürgerlichen Gesetzbuches die „Sicherung des Anspruches auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht“ (§883 BGB) und soll den künftigen Anspruch auf dieses sicherstellen. Des Weiteren wird mit der Gesetzgebung festgelegt, dass eine Verfügung, die nach der Auflassungsvormerkung erfolgt, unwirksam ist, sofern sie den in der Vormerkung gestellten Anspruch vereitelt.
883 Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung
(1) Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.
(2) Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.
(3) Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung.
Fazit
Um die eigenen Eigentumsansprüche zu schützen, sollten Immobilienkäufer eine Auflassungsvormerkung nutzen, bis sie im Grundbuch als rechtmäßige Eigentümer eingetragen sind. Da die Änderung der Eigentumseintragung in das Grundbuch vom zuständigen Grundbuchamt beim Amtsgericht oftmals erst Wochen nach dem Kauf vorgenommen werden kann, können diese innerhalb dieses Zeitraumes mit einer Auflassungsvormerkung den Mehrfachverkauf der Immobilie vehindern.
Autor: Mona Abdel Rahman
