Immobilienverkauf zum Festpreis
Der Immobilienverkauf zum Festpreis ist die bekannteste Preisstrategie für Privatimmobilien, die dem moderneren Bieterverfahren gegenübersteht. Die Immobilie wird mit einem gleichbleibenden Preis ausgewiesen, über den es keine Verhandlungen mehr gibt. Die Strategie wird sowohl beim Wohnugsverkauf als auch beim Haus verkaufen eingesetzt. Der Vorteil: Es kann ein einziger solventer Kaufinteressent für den Abschluss genügen. Doch natürlich gibt es bei dem Verfahren auch Nachteile.
Wie läuft das Festpreisverfahren ab?
Der Kern dieser Preisstrategie ist die Ermittlung eines reellen Verkaufswertes, wozu es Gutachten und die Verkehrswertermittlung gibt. Letztere ist im § 194 BauGB (Baugesetzbuch) geregelt. Der Verkehrswert ist der Marktwert, der für das Objekt zum Zeitpunkt des Angebots “im gewöhnlichen Geschäftsverkehr” zu erzielen wäre. Wichtig daran ist die wegfallende “... Rücksicht auf ... persönliche Verhältnisse …”, die ansonsten oft eine Rolle spielen. Sei es, dass es ein Verkäufer sehr eilig hat (und dadurch im Preis nachgibt), sei es, dass er gerade teuer saniert hat und entsprechend teuer verkaufen möchte: Oft unterscheiden sich persönliche Vorstellungen nicht unerheblich vom Verkehrswert für das Objekt.
Sollten Sie nun zum Festpreis verkaufen wollen, kann es sinnvoll sein, sich eng an den ermittelten Verkehrswert anzulehnen. Damit machen Sie nichts falsch, sie verzichten höchstens auf einen möglichen Mehrerlös, den das Bieterverfahren vielleicht gebracht hätte. Dafür kann der Verkauf zum Festpreis schneller gehen. Um den Verkehrswert zu ermitteln, benötigen Sachverständige einige Unterlagen zum Haus und Grundstück, darunter die Flurkarte und Flächenberechnungen, Grundbuchauszüge und Bauzeichnungen, möglicherweise Mietverträge und sonstige Daten.
Das Haus wird nun durch den Makler zu einem festen Preis angeboten, zu welchem schon der erste (solvente) Interessent den Zuschlag erhalten kann. Diese wird sich finden, wenn der Makler den Markt richtig eingeschätzt hat.
Es gibt stets die Möglichkeit, vom Festpreis- zum Bieterverfahren überzugehen, wenn sich überraschend viele Interessenten finden.
Dieses Szenario kann eintreten, ist vorab aber schwer abzuschätzen, denn das Festpreisverfahren wird gerade dann angewendet, wenn wenig Nachfrage für die Immobilie zu erwarten ist.
Doch die Koppelung von Festpreis- und Bieterverfahren kann sich sehr lohnen: Der Verkäufer startet mit seinem persönlichen Minimumpreis (angelehnt an den Verkehrswert oder leicht darunter) in die Vermarktung. Dabei wird von Anfang an das Bieterverfahren als optionale Möglichkeit erwähnt. Bei einer unerwartet hohen Nachfrage wird es genutzt, um den Preis zu steigern. Diese Kombination der beiden Preisstrategien wenden wir übrigens sehr erfolgreich hier bei Maklaro an.
Der Königsweg ist die Kombination von Bieterverfahren und Festpreis
Nutzen Sie das Bieterverfahren, um bei hoher Nachfrage optional den Preis nach oben korrigieren zu können.
Immobilienverkauf zum Festpreis: Vor- und Nachteile
Wie jede Preisstrategie hat auch das Festpreisverfahren Vor- und Nachteile. Eben aus diesem Grund ist die Koppelung mit dem Bieterverfahren zu empfehlen, das seinerseits oft gepriesen wird, jedoch auch nicht frei von Nachteilen ist.
Vorteile des Festpreisverfahrens:
- Es genügt ein solventer, ernsthafter Interessent für den Verkauf.
- Dadurch entfallen endlose Besichtigungen mit vielen unbrauchbaren Interessenten (Zeitvorteil).
- Mehrere Interessenten muss der Verkäufer/Makler nicht generieren.
- Für Immobilien mit wenig Nachfrage kann die Festpreisstrategie alternativlos sein.
Nachteile:
- Der Festpreis kann zu niedrig angesetzt worden sein, der Verkäufer verschenkt damit Geld.
- Bei einem zu hohen Festpreis werden möglicherweise informierte Interessenten abgeschreckt.
- Der Festpreis kann intransparent erscheinen.
Der letztgenannte Nachteil lässt sich durch eine handfeste Verkehrswertermittlung vermeiden. Ein Festpreis leicht unter dem Verkehrswert sollte auch so kommuniziert werden. Die Kaufinteressenten verstehen das schon richtig: Der Verkäufer könnte es eilig haben, daher wendet er diese Strategie an. Damit werden also Kaufinteressenten keinesfalls durch "zu billig" (vielleicht mit Makeln behaftet?) abgeschreckt. Es kann genügen, einen relativ geringen Festpreis anzusetzen und zu erwähnen, dass wegen eines beruflichen Umzugs (einer Ehescheidung, eines Todesfalls) der Verkauf zügig vonstattengehen soll. Natürlich sollte sich der Verkäufer vorab diesen Preis gut überlegen. Wenn es wirklich nur einen ernsthaften Interessenten gibt, lässt sich der Preis anschließend nicht mehr erhöhen.
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Autor: Cord Nitzsche
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Immobilienverkauf zum Festpreis, aber richtig:
