Der Stand des Immobiienmarkts: Bekommt der Markt bald abkühlung?
Wie ist der Stand am Immobilienmarkt Ende Mai? Die News zum Trend-Thema Immobilien haben sich über den Monat hinweg wieder einmal überschlagen. Wir lassen Revue passieren. Es wird von Instabiltätspotential und Mietpreis-Rückgängen berichtet, aber auch von weiter steigenden Preisen und einer positiv gestimmten Branche, die von Notenbank-Politik und Niedrigzins profitiert.
Dazu: Katarina Barley, die Mietpreisbremse, und eine Abriss-Immobilie für 2,5 Millionen Dollar.
„Mit einem Bein im Kühlschrank und mit dem anderen auf der Herdplatte“
Wie das Handelsblatt berichtet, geht die Deutsche Pfandbriefbank davon aus, dass zwei entgegengesetzte Kräfte auf den internationalen Immobilienmarkt wirken. Einerseits führt eine einsetzende Abkühlung der Konjunktur zu einer sinkenden Bereitschaft in Immobilien zu investieren, andererseits wird diese durch die attraktiven Konditionen für Kredite aufgefangen.
Vorstandschef Andreas Arndt erklärt Gegenüber dem Handelsblatt: „Wir stehen sozusagen mit einem Bein im Kühlschrank und mit dem anderen auf der Herdplatte.“ Obwohl die Pfandbriefbank für 2019 nicht mit einer Preiskorrektur im größeren Stil rechnet, warnt das Unternehmen vor erhöhtem Instabilitätspotential auf dem internationalen Immobilienmarkt.
Die Deutsche Pfandbriefbank ist selbst vor Allem in Gewerbeimmobilien investiert. 2019 steht für das Unternehmen ein Ausbau des US-Geschäfts im Fokus. Für das erste Quartal des Jahres wurde ein Gewinnplus verzeichnet.
LBS geht deutschlandweit von weiter steigenden Immobilienpreisen aus
Geht man nach der LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien 2019“, sollte man meinen, dass das Bein auf der Herdplatte noch das meiste Gewicht trägt. Denn die Landesbausparkassen sehen bis Jahresende einen Preisanstieg zwischen 4 bis 6 % für Immobilien. Vorstandschef Alex Guthmann begründet das durch hohe Nachfrage und ein schrumpfendes Angebot. Als mögliche Lösung des Dilemmas wird Neubau nahegelegt.
Betroffen von weiteren Preisanstiegen sind nach LBS-Analyse alle Immobilien-Teilmärkte, egal ob freistehende –, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen oder Bauland. Besonders bei letzterem Markt wird mit hohem Zuwachs gerechnet: Die LBS geht von mehr als 6 % aus. Um einem zukünftig weiteren Anstieg entgegenzuwirken, sei die Ausweisung neuen Baulands und die Fortsetzung der Bautätigkeit auf hohem Niveau notwendig, so Guthmann.
Die LBS-Analyse zeigt neben dem hinlänglich bekannten, regionalen Preisgefälle auch, dass hohe Preiseniveaus nicht nur in den A-Städten und ihren Umlandgemeinden auftreten, sondern ebenfalls in Reizvollen Landschaften, wie dem Alpenvorland oder am Bodensee. Während Immobilien in Konstanz durchschnittlich 800.000 € Kosten, sind freistehende Einfamilienhäuser in Ostdeutschen Mittelstädten für 150.000 € zu bekommen.
Sinkende Mieten bei Neuverträgen
Auch wurde im Mai die „Mieten-Sensation“ bekannt, wie die Welt es nennt. F+B haben festgestellt, dass erstmals seit 14 Jahren die Mietpreise bei Neumietverträgen rückläufig ausfielen. Der Rückgang war jedoch minimal. Vom vierten Quartal 2018 auf das erste Quartal 2019 seien die Preise um 0,3 % gesunken.
Eine genauere Analyse der Ergebnisse durch die Welt zeigt jedoch: Es ist regional abhängig, ob man von diesen Entwicklungen profitiert. Während die Preise auch in Metropolen wie Düsseldorf (-0,3 %), München (-1,3 %), Berlin (-1,7 %) oder Frankfurt (-2,4 %) gesunken sind, sind in Köln und Stuttgart weitere Preisanstiege mit +1,3 beziehungsweise +1,0 % verzeichnet worden.
Investoren bleiben am Ball
Wie die Süddeutsche berichtet, scheinen die leichten Rückgänge im ersten Quartal 2019 Investoren jedoch nicht zu beunruhigen. Nach Analyse durch Vonovia und EY geben 9 von 10 befragten Investoren weiterhin an, ihren Immobilienbestand erhöhen zu wollen. Befragt wurden Fondsanbieter, Versicherungen und Wohnungsverwalter. Weiterhin zielen Sie auf die gefragten Großstädte: Allen voran Berlin und Hamburg.
Notenbankpolitik stimuliert den Immobilienmarkt
Der RICS Global Commercial Property Monitor kommt gleichermaßen für Büro-, Industrie und Einzelhandelsobjekten zu einer positiven Bilanz. Trotz einer gesenkten Wachstumsprognose durch die Europäische Kommission überwiegt auf dem Immobilienmarkt der Optimismus. Grund sei die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank, die Mieter- und Investorennachfrage hoch halten.
Der Fokus auf dem Commercial-Markt liegt in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden vor Allem auf Büro- und Industrieobjekten. Besonders in Deutschland sorgt das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage in diesen Segmenten für positive Erwartungen. Der Markt für Einzelhandelsimmobilien zeigt hingegen in B-Lagen schon negative Aussichten. Mittelfristig wird hier sogar mit einem Negativtrend gerechnet.
Obwohl in einer Umfrage fast 90 % der Befragten ausgehend von Fundamentaldaten davon ausgehen, dass Gewerbeimmobilien überbewertet seien, glauben mehr als drei Viertel der Befragten auch, dass in den kommenden drei Jahren deutliche Preisanstiege für diese Objekte in erstklassigen Lagen zu erwarten sind.
Attraktive Zinsen als Nährboden der guten Stimmung
Nicht nur institutionelle Anleger profitieren von der Niedrigzins-Politik der EZB. Und wie Daniel Saurenz von Feingold Research bei wallstreet-online.de schreibt, ist davon auszugehen, dass vorerst auch keine Aussicht auf eine Trendwende bei der Zinspolitik besteht. Gar äußert er die Vermutung, dass auf Grund dieser Situation Negativ-Zinsen bei sicheren Anleihen-Klassen, wie deutschen Staatsanleihen zu befürchten sind. Immobilien werden hierdurch noch attraktiver. Für vergleichsweise wenig Geld sind Anlagen mit Fremdkapital finanzierbar.
Katarina Barleys „Abschiedsgeschenk“?
Bundesjustizministerin Katarina Barley stellt eine weitere Verschärfung der Mietpreisbremse in Aussicht. Das Programm würde 2020 auslaufen, soll jedoch bis 2025 verlängert werden. Gleichzeitig wird die Mietpreisbremse durch eine Regulierung ergänzt, die Vermieter verpflichtet zu viel kassierte Miete zurückzuzahlen, vermeldet die Süddeutsche Zeitung.
Schon Ende 2018 wurde die Mietpreisbremse verschärft. Damals wurden etwa die zulässigen Modernisierungsumlagen von elf auf acht Prozent reduziert. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung stellt der Bremse eine Positive Bilanz aus. Mietpreissteigerungen würden tatsächlich eingedämmt. Dennoch sei in Großstädten das Überschreiten der Obergrenzen verbreitet.
Katarina Barley gilt als starke Kraft für die Regulierung der Immobilienwirtschaft. Neben der Mietpreisbremse setzt sie sich für die Einführung des Bestellerprinzips bei Immobilienverkauf ein. Sie ist Spitzenkandidatin der SPD bei der Europawahl 2019. Damit ist ihr Umzug aus der Bundes- in die Europapolitik sehr sicher.
Abrissreife Immobilie für 2,5 Million Dollar
Zum Schluss ein Blick über den Großen Teich: Wie die FAZ berichtet steht in der US-Großstadt San Francisco ein Abrissreifes Haus für ganze 2,5 Millionen Dollar zu Verkauf. Die Kalifornische Stadt gilt generell als teures Pflaster, interessanterweise liegt der Preis des Abriss-Hauses jedoch sogar über dem Durchschnittspreis. Dieser liegt nach FAZ-Recherchen bei 1,38 Millionen Dollar
Der Grund liegt jedoch nicht im Haus selbst, sondern in der Rechtslage zum Objekt: Verkauft wird das Haus inklusive Abriss- und Baugenehmigung. Der Neubau darf die umliegenden Häuser sogar überragen. In der Tech-Metropole eine Seltenheit. Trotz hohem Druck auf den Wohnungsmarkt stellt sich die Stadt Verdichtungen gegenüber quer.
Fazit: Kein Ende des Immobilienbooms in Sicht
Der Immobilienmarkt ist durch eine schwächelnde Konjunktur und niedrige Zinsen beeinflusst. Die Kräfte wirken dabei gegeneinander. Im Mai macht es jedoch noch den Anschein, dass die Nachfrage dank niedriger Zinsen hoch gehalten wird.
Da die EZB zur Stärkung der Konjunktur die Zinsen niedrig hält, bleiben auch Zinsen zur Immobilieninvestition niedrig. Der Teufelskreis wird also in absehbar Zeit nicht durchbrochen. Stattdessen könnte sich das Problem durch sinkende Renditen anderer Anlageklassen noch verschlimmern.
Die LBS vermutet einen Preisanstieg bei allen Anlageklassen auf dem Markt für Wohnimmobilien, RICS sieht dieselbe Entwicklung für Büro- und Industrieobjekten als gegeben. Lediglich Einzelhandelsimmobilien könnten sich in die entgegengesetzte Richtung entwickeln, zumindest in B-Städten.
Vorsicht ist jedoch geboten: Sollten sich sinkende Mieten auch in Metropolen zu einem Trend entwickeln, drückt dies Nachhaltig die Renditen. Auch Immobilien würden als Anlageklassen unattraktiver, bis auch andere Asset-Klassen (wieder) als Ersatz attraktiv sind. Dieser Punkt scheint jedoch noch einige Zeit entfernt, auch dank wirksamer Mietpreisbremse. Bis dahin steht der Immobilienmarkt wohl auf der Herdplatte.
Autor: Tom Kaufhold
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