Das eigene Heim auf fremden Boden? So funktioniert das Erbbaurecht
Neben dem Immobilienpreis schlägt beim Hauskauf auch der Grundstückspreis ordentlich zu Buche. Mit dem Kauf einer Immobilie auf einem Grundstück mit Erbbaurecht scheinen sich diese Kosten sparen zu lassen. Doch das Erbbaurecht bedeutet weit mehr als nur der Bau der eigenen Immobilie auf fremden Boden. Welche Bedeutung hat das Erbbaurecht für Sie und Ihre Immobilie? Wir erklären es Ihnen!
Was bedeutet Erbbaurecht?
Wenn ein Grundstücksbesitzer einem Dritten sein Grundstück zum Bebauen und Bewohnen gegen eine monatliche Gebühr zur Verfügung stellt, handelt es sich um ein Grundstück mit Erbbaurecht. In der Regel sind die Besitzer dieser Grundstücke keine Privatpersonen, sondern öffentliche Einrichtungen oder Kirchen.
Dem Erbbaurecht liegt ein Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten zu Grunde.Dem Erbbaurecht liegt ein Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten zu Grunde. Der Besitzer eines Erbbaurechts an einem Grundstück, darf dieses – obwohl es nicht sein eigenes Grundstück ist – nach seinen Vorstellungen und Wünschen bebauen. Statt des einmalig zu zahlenden Grundstückpreises ist der Erbbauberechtigte zur regelmäßigen Zahlung des Erbbauzinses verpflichtet.
Erbpacht
Viele benutzen heute den Begriff der Erbpacht synonym mit dem des Erbbaurechts. Allerdings handelt es sich bei der Erbpacht um ein altes Eigentumsrecht, dem Erbbaurecht nur bedingt ähnlich. Die Erbpacht wurde jedoch 1947 abgeschafft.
Die rechtliche Grundlage des Erbbaurechts
Das Erbbaurecht wird sowohl im Grundbuch in Abteilung II. als Belastung eingetragen als auch in einem eigenen Grundbuch, dem sogenannten Erbbaugrundbuch. Die rechtliche Grundlage für das Erbbaurecht bildet das Erbbaurechtsgesetz:
Erbbaurechtsgesetz §1
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).
(2) Das Erbbaurecht kann auf einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.
(3) Die Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk ist unzulässig.
(4) Das Erbbaurecht kann nicht durch auflösende Bedingungen beschränkt werden. Auf eine Vereinbarung, durch die sich der Erbbauberechtigte verpflichtet, beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen das Erbbaurecht aufzugeben und seine Löschung im Grundbuch zu bewilligen, kann sich der Grundstückseigentümer nicht berufen.
Das Erbbaurecht kann sowohl vererbt als auch veräußert werden – wenn es eine entsprechende vom Notar beurkundete Regelung im Erbbaurechtsvertrag gibt. Ist im Erbbaurechtsvertrag der Verkauf des Erbbaurechts an die Zustimmung der Grundstückseigentümer gebunden, so können diese über den Verkauf insofern Einfluss ausüben, als das sie Veto bei einem Verkauf an bestimmte Interessenten einlegen können. Doch das muss nicht der einzige Haken sein.
Ein richtiges Schnäppchen also, wenn beim Hauskauf die Kosten für das Grundstück wegfallen.Erbbaurecht: Wo ist der Haken?
Die Grundstückspreise steigen besonders in Ballungszentren wie Hamburg, Berlin oder München. In der Hansestadt beispielsweise ermittelte Immowelt kürzlich für Dezember 2015 einen durchschnittlichen Grundstückspreis von 521,36€/m2, bei einem überschaubaren Grundstück von 200 m2 sind das gut 104.272,00€. Ein richtiges Schnäppchen also, wenn beim Hauskauf die Kosten für das Grundstück wegfallen. Denn statt einen hohen Kaufpreis zu zahlen, muss bei einem Grundstück mit Erbbaurecht der sogenannte Erbbauzins gezahlt werden, wie eine Miete. Der Kaufpreis wird dadurch zwar gesenkt, für Eigentümer, die von einem abbezahlten Haus und einem Leben ohne Miete träumen, kommt ein Grundstück mit Erbbaurecht deshalb oftmals nicht infrage.
Ein weiterer Nachteil von Grundstücken mit Erbbaurecht ist die zeitliche Befristung. Das Erbbaurecht wird in der Regel für 99 Jahre vergeben und kann anschließend erneut verlängert werden. Benötigt aber ein Grundstücksbesitzer das vererbte Grundstück nach Ablauf der 99 Jahre, kann er dieses für sich beanspruchen. Der Erbberechtigte hat im schlimmsten Fall jahrelang für ein Grundstück „Miete“ – Erbbauzinsen – gezahlt, sein Heim darauf erbaut und gepflegt, muss dieses aber nach den 99 Jahren räumen und die darauf befindliche Immobilie an den Grundstückeigentümer verkaufen.
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Autor: Claudia Lorenz
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