Auflassungsvormerkung – So sichern sich Immobilienkäufer ab
Erst mit der Eintragung in das Grundbuch wird aus dem Käufer einer Immobilie, der rechtmäßige Eigentümer dieser. Doch die Änderung des Eigentümers im Grundbuch muss vom Grundbuchamt vorgenommen werden und dauert oftmals vier bis sechs Wochen. Die Lösung: eine Auflassungsvormerkung. Um sich vor mehrfachen Verkäufen zu schützen und der Bank Sicherheit für die Finanzierung zu gewährleisten, nutzen viele Immobilienkäufer die sogenannte Auflassungsvormerkung.
Immobilienkäufer sollten sich mit einer Auflassungsvormerkung schützen.Brauche ich eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist nicht allein für den Käufer einer Immobilie eine Absicherung, auch die finanzierende Bank wünscht sich oftmals diese Sicherheit. Manche Banken zahlen erst dann ein Darlehen, wenn in Abteilung zwei des Grundbuches der Käufer mit seinem Anspruch auf die Immobilie vermerkt ist. Die Gefahr sowohl für die Bank als auch für den Eigentümer bei einem Verzicht auf eine Auflassungsvormerkung: ein mehrfacher Verkauf der Immobilie durch den Eigentümer. Solange der Eigentümer im Grundbuch nicht geändert oder mit einer Auflassungsvormerkung auf einen Verkauf hingewiesen wird, könnte eine Immobilie weiterverkauft werden - ohne dass die verschiedenen Käufer rechtzeitig davon erfahren. Am Ende stünden Banken mit Darlehen ohne Sicherheit und Immobilienkäufer ohne Immobilie da.
Aufbau des Grundbuches:
Abteilung 1: Eintragung des Eigentümers sowie Grund dieser Eintragung, wie beispielsweise Erbschaft, Auflassung oder Zwangsversteigerung.
Abteilung 2: Neben einer Auflassungsvormerkung werden in dieser Abteilung des Grundbuches auch die Lasten, Beschränkungen und Rechte einer Immobilie oder eines Grundstückes eingetragen, wie beispielsweise Wegerechte, Leitungsrechte, ein Wohn- oder auch ein Nießbrauchrecht.
Abteilung 3: In der letzten Abteilung werden Grundpfandrechte, wie Hypotheken oder Darlehen, die ein Objekt belasten, festgehalten.
Die rechtliche Grundlage der Auflassungsvormerkung
Zweck der Auflassungsvormerkung ist nach §883 des Bürgerlichen Gesetzbuches die „Sicherung des Anspruches auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht“ (§883 BGB) und soll den künftigen Anspruch auf dieses sicherstellen. Des Weiteren wird mit der Gesetzgebung festgelegt, dass eine Verfügung, die nach der Auflassungsvormerkung erfolgt, unwirksam ist, sofern sie den in der Vormerkung gestellten Anspruch vereitelt.
§883 Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung
(1) Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.
(2) Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.
(3) Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung.
Zusammenfassung:
Um die Eigentumsansprüche von Immobilienkäufern zu schützen, sollten diese die sogenannte Auflassungsvormerkung nutzen, bis sie im Grundbuch als rechtmäßige Eigentümer eingetragen sind. Da die Änderung der Eigentumseintragung in das Grundbuch vom zuständigen Grundbuchamt beim Amtsgericht oftmals erst Wochen nach dem Kauf vorgenommen werden kann, sollte die Auflassungsvormerkung genutzt werden.
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Autor: Claudia Lorenz
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