Gutachten, Energieausweis, Grundbuchauszug - welche Dokumente beim Verkauf einer Immobilie wirklich wichtig sind (Teil 1)
Für den Verkauf einer Immobilie werden verschiedene Unterlagen benötigt. Zwischen Flurkarten, Energieausweis, Grundriss und Bebauungsplan kann der Überblick schnell verloren gehen. Wir klären auf, welche Dokumente beim Verkauf einer Immobilie wirklich wichtig sind.
Gutachten
Das fühlbar wichtigste für jeden Eigentümer ist der Wert seiner Immobilie bzw. der Preis, den er für sein Objekt verlangen kann. Immobilienpreise sollten mit guten Argumenten untermauert werden, daher empfiehlt es sich, ein Immobiliengutachten von einem Profi erstellen zu lassen. Es gibt drei verschiedene Wertermittlungsverfahren, die Gutachter anwenden:
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Das Ertragswertverfahren wird bei Kapitalanlagen wie Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien, die der Ertragserzielung dienen, angewendet. Der Wert setzt sich bei diesem Verfahren aus dem Wert des Grund und Bodens sowie der Eigenschaften der Mietflächen zusammen.
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Mit Hilfe des Sachwertverfahrens wird der Wert von Immobilien ermittelt, die meist von den Eigentümern selbst genutzt und nicht vermietet werden. In dem Wert sind ausschließlich die Kosten für den Bau und Erhalt einer Immobilie enthalten. Der Boden ist in dem Wert nicht enthalten, sondern wird parallel dazu in einem Vergleichswertverfahren ermittelt.
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Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie mit Hilfe bereits erfolgter Immobilienverkäufe, die dem zu bewertenden Objekt in Lage, Größe und Ausstattung gleich kommen, ermittelt. Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für Wohnungen und nicht bebaute Grundstücke, findet in der Praxis aber selten Anwendung, da die beiden anderen Verfahren genauere Ergebnisse liefern.
Grundbuchauszug
Das Grundbuch, ein öffentliches Register von Grundstücken, das beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt ist, enthält sämtliche Informationen zu den Eigentumsverhältnissen einer Immobilie oder eines Grundstückes sowie den Rechten und Pflichten bezüglich dieser. In drei Abteilungen werden die Informationen im Grundbuch gegliedert. In der ersten Abteilung sind Name und Grund der Eintragung des Eigentümers im Grundbuch festgehalten. Der zweite gibt Auskunft über Lasten und Beschränkungen eines Objektes. Das beinhaltet Zwangsversteigerungs- und Insolvenzvermerke sowie Nießbrauch- und Erbbaurechte. In der letzten Abteilung werden Grundpfandrechte eingetragen, die beispielsweise durch einen Kredit entstehen, bei dem das Objekt als Sicherheit hinterlegt ist. Alle Grundstücke und Immobilien sind gesetzlich verpflichtet sich im Grundbuch einzutragen. Für Kaufinteressenten ist ein Grundbuchauszug eine wichtige Entscheidungshilfe beim Immobilienkauf. Sind alle Interessenten ausreichend über die Eigentumsverhältnisse und Lasten einer Immobilie informiert, bleiben böse Überraschungen und Rechtstreits aus. Kaufinteressenten sollten daher immer vor dem Kauf einen Grundbuchauszug beim Eigentümer anfordern und besonders auf die zweite Abteilung achten, da Vermerke in dieser Abteilung wertmindernd auf den Preis eines Objektes wirken können.
Automatisierte Liegenschaftskarte / Flurkarte
Die automatisierte Liegenschaftskarte - ehemalige Flurkarte - ist beim zuständigen Katasteramt hinterlegt. Die Karte zeigt maßstabsgetreu die Lage und Grenzen eines Grundstückes und enthält Hinweise auf die Nutzungsart des Grundstückes sowie eventuelle Umlegungen oder Flurbereinigungen. Sie ist zusammen mit dem Grundbuchauszug Nachweis des Eigentums sowie Grundlage anfallender Grundsteuer.
Weitere Dokumente, die beim Verkauf einer Immobilie benötigt werden, folgen demnächst.
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Autor: Claudia Lorenz
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