Was ist meine Kapitalanlage wert? Das Ertragswertverfahren
Zur Bewertung von Kapitalanlagen wird von Experten oftmals das Ertragswertverfahren angewandt. Damit Sie sich die teure Analyse durch einen Experten sparen können, haben wir einmal alle wichtigen Informationen, Begriffe sowie den Rechenweg hinter dem Ertragswertverfahren für Sie verständlich aufbereitet.
Denn wer als Laie den Ertragswert seiner Kapitalanlage berechnen möchte, verliert zwischen Bodenwert, Liegenschaftszinssatz, Jahresrohertrag, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer leicht den Überblick. Die Erklärung aller wichtigen Fachbegriffe finden Sie daher im letzten Drittel dieses Beitrages.
Die Grundlage des Ertragswertverfahrens
Das Ertragswertverfahren wird zur Berechnung des Verkehrswertes von Kapitalanlagen angewendet, dafür werden folgende Faktoren benötigt:
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Jahresreinertrag, wenn nicht vorhanden: Jahresrohertrag und nicht umlegbarfähige Bewirtschaftungskosten
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Bodenwert
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Liegenschaftszinssatz
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Sonstige Besonderheiten, wie beispielsweise die Belastung des Grundstückes, ein geltendes Wohnrecht, Renovierungsrückstau. Wertmindernde Faktoren, die an keiner anderen Stelle im Ertragswertverfahren berücksichtigt werden konnten.
In 7 Schritten den Ertragswert einer Kapitalanlage berechnen
Schritt 1: Jahresrohertrag – nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag des Grundstückes
Schritt 2: Bodenwert x Liegenschaftszinssatz = Bodenwertverzinsung
Schritt 3: Jahresreinertrag des Grundstückes – Bodenwertverzinsung = Jahresreinertrag der baulichen Anlagen
Schritt 4: (LSZ + 1)RND / ((LSZ + 1)RND x LSZ) = Vervielfältiger
Schritt 5: Jahresreinertrag der baulichen Anlagen x Vervielfältiger = Ertragswert der baulichen Anlage
Schritt 6: Ertragswert der baulichen Anlage + Bodenwert = Vorläufiger Ertragswert
Schritt 7: Vorläufiger Ertragswert – sonstige Kosten = Ertragswert
Die ausführliche Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Berechnung des Ertragswertes
Bodenrichtwert
Bei dem Bodenwert handelt es sich um den Wert eines Grundstückes ohne die darauf gebaute Immobilie. Der Bodenrichtwert wird zum Ende jedes Kalenderjahres in einem Gutachterausschuss der einzelnen Gemeinden ermittelt und gibt Auskunft über Bodenwert pro Quadratmeter.
Bodenwertverzinsung
Selbst ohne Bebauung eines Grundstückes hat dieses einen Wertzuwachs und wird marktüblich verzinst. Die Bodenwertverzinsung ergibt sich aus dem Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszinssatz.
Liegenschaftszins oder auch Liegenschaftszinssatz
Der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken marktüblich verzinst wird, wird als Liegenschaftszinssatz bezeichnet und regelmäßig vom Gutachterausschuss retrograd ermittelt. Der Gutachterausschuss analysiert zur Ermittlung des Liegenschaftszinses vergangene Immobilientransaktionen.
Jahresrohertrag
Gesamteinnahmen der im Ertragswertverfahren zu bewertenden Immobilie, wie beispielsweise die Bruttokaltmiete inklusive umlagefähiger Betriebskosten.
Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten sind Kosten, die beispielsweise bei der Instandhaltung oder Verwaltung eines Gebäudes entstehen. Sie werden unterschieden in umlagefähige und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten. Erstere können unter anderem über die Betriebskosten, die in der Warmmiete enthalten sind, an den Mieter weitergegeben werden. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wie Kontoführung, Verwaltung oder Instandhaltung sind vom Eigentümer zu tragen.
Jahresreinertrag des Grundstückes
Werden vom Jahresrohertrag die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen, erhält man den Jahresreinertrag eines Grundstückes, also die Differenz zwischen allen Mieteinnahmen und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die durch die Immobilie verursacht werden. Werden hiervon noch die Bodenwertverzinsung abgezogen, erhalten wir den Jahresreinertrag der baulichen Anlagen.
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer einer Immobilie wird nach dem Gebäudetyp, dessen Alter sowie dem Zustand des Gebäudes ermittelt und gibt Auskunft darüber wie lange dieses wirtschaftlich noch genutzt werden kann. Die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie können Sie beispielsweise hier ermitteln.
Ertragswert
Mit Hilfe des Ertragswertverfahrens wird der Ertragswert ermittelt, doch was genau ist der Ertragswert? Es handelt sich hierbei um den Verkehrs- bzw. Marktwert einer Kapitalanlage und ist der Wert einer Immobilie für den Eigentümer, der diese nicht zum Eigenbedarf sondern als Renditeobjekt nutzt.
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Autor: Claudia Lorenz
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