Sollte eine Grundschuld vor Verkauf der Immobilie gelöscht werden?
Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchte, wird sich schnell Gedanken über das eigene Grundbuch machen müssen, besonders wenn dieses noch eine Grundschuld enthält. Grundschulden werden in den meisten Fällen beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zur Finanzierung der Immobilie im Grundbuch eingetragen. Üblich ist auch, dass eine Käuferin oder ein Käufer ein Objekt lastenfrei übernehmen möchte. Hierfür müsste die eingetragene und abbezahlte Grundschuld in Abteilung III des Grundbuches mit Hilfe einer Löschungsbewilligung gelöscht werden. In manchen Fällen ist dies jedoch hinfällig und die bestehende Grundschuld sollte stattdessen eher an die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer übertragen werden. Worauf sollten beide Parteien bei einem Immobilienverkauf mit Grundschuld achten?
Kreditsicherheit durch Eintragung einer Grundschuld
Eine Grundschuld stellt ein dingliches Recht dar, aus einem Grundstück oder grundstücksähnlichem Recht, eine Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. In der Regel wird dieses bei der Finanzierung einer Immobilie zwischen Kreditinstitut oder Bausparkasse und dem Immobilienkäufer vereinbart und dient vorrangig der Sicherung des Kredites. Die Grundschuld ist dabei ein sogenanntes Grundpfandrecht.
Im Gegensatz zu einer früher häufig ausgegebenen Hypothek, ist die Grundschuld unabhängig von der Forderung. Dies bedeutet, dass auch nach Rückzahlung der Forderung, die Grundschuld erneut mit einem Kredit belastet werden kann, die aber mit der ursprünglichen Forderung nichts zu tun hat. Wird die Grundschuld zunächst zur Finanzierung des Kaufpreises eingetragen, können im späteren Verlauf weitere Kredite beispielsweise zur Modernisierung des Hauses aufgenommen werden.
Die Grundschuld bedarf der Eintragung in Abteilung III des Grundbuches. Der Wert der Grundschuld und der damit einhergehende Grad der Sicherheit hängen von dem Rang im Grundbuch ab. Früher eingetragene Rechte haben ein Vorrecht vor später eingetragenen Grundschulden. Wenn die Vereinbarungen zwischen der Gläubigerseite und der Schuldnerseite seitens der Schuldnerin oder des Schuldners nicht eingehalten werden, hat die Gläubigerseite das Recht zur Zwangsvollstreckung.
Grundschuld mit Löschungsbewilligung im Grundbuch entfernen
Hinter einer Grundschuld steht meist ein Darlehen, welches nach vereinbarten Konditionen zurückgezahlt werden muss. Achtung: Nach der Rückzahlung der Darlehenssumme, für die die Grundschuld aufgenommen wurde, erlischt die Grundschuld nicht automatisch. Sobald das Darlehen zurückgezahlt wurde, hat die Schuldnerseite jedoch ein Recht zur Erstellung einer Löschungsbewilligung seitens des Kreditgebers. Die Löschungsbewilligung bedarf der notariellen Beurkundung und ist nichts anderes als die Zustimmung des Kreditgebers zur Löschung des Grundpfandrechtes im Grundbuch. Die Löschungsbewilligung kann sowohl für ein dingliches Recht in Abteilung II (z. B. Grunddienstbarkeiten) oder Abteilung III (z. B. Grundschulden) ausgestellt werden. Damit die Löschungs-bewilligung gültig ist, muss der Grundstückseigentümer dem Antrag, der Bewilligung und der Löschung des Grundpfandrechtes zustimmen. Anschließend wird sie i. d. R. von einer Notarin oder einem Notar an das Grundbuchamt weitergeleitet.
Zum Entfernen der Grundschuld im Grundbuch wird ein Löschungsvermerk in die dafür vorgesehene Spalte geschrieben und die gelöschte Grundschuld rot unterstrichen oder im Block rot markiert. In den heute üblichen elektrischen Ausführungen des Grundbuches erscheinen die Löschungsvermerkungen schwarz.
Die Grundschuld kann nach Rückzahlung der Darlehenssumme weiterhin bestehen bleiben. Die Löschungsbewilligung kann jedoch bereits ausgestellt werden und erst zum gegebenen Zeitpunkt für einen Löschungsantrag beim Grundbuchamt genutzt werden – sie verfällt nicht.
Kosten für die Löschung einer Grundschuld beim Immobilienverkauf
Einfamilienhäuser werden beim Kauf meist mit Hilfe der Bank finanziert. Die Art der Immobilienfinanzierung sollte wohl überlegt sein.Beim Immobilienverkauf bestehen viele Käuferinnen und Käufer zu Recht darauf, dass sie das Objekt lastenfrei übernehmen. In diesem Fall muss die eingetragene Grundschuld durch den Immobilienverkäufer gelöscht werden. Die Kosten für die Löschung beim Notar und Grundbuchamt übernimmt dabei die Verkäuferin oder der Verkäufer. Gebühren zur Erstellung der Löschungsbewilligung seitens der Gläubigerseite dürfen nicht anfallen.
Bei der Eintragung einer neuen Grundschuld zur Finanzierung der Immobilie entstehen für die Käuferin oder den Käufer zusätzliche Kosten. Entsprechend logisch scheint es daher, dass die Grundschuld nicht gelöscht und eine neue eingetragen wird, sondern die bestehende Grundschuld an den neuen Immobilieneigentümer übertragen wird. Statt Kosten für Löschung und Eintragung, fällt so lediglich eine Gebühr für die Grundschuldabtretung an.
Diese Variante ist kostengünstig, sollte jedoch gut durchdacht sein. Wichtig ist, dass sich die Käuferpartei von der Bank bestätigen lässt, dass das Darlehen bereits getilgt wurde. Zudem sollte die Summe der Grundschuld in etwa mit der übereinstimmen, die für die Finanzierung aufgenommen werden soll. Ist bisher noch keine Tilgung der Grundschuld erfolgt, kann ein Treuhandkonto des Notars helfen. Hierauf wird zunächst der Kaufpreis vom Immobilienkäufer eingezahlt. Von diesem Geld wird die Grundschuld getilgt und die Gebühren zur Löschung bezahlt. Restguthaben wird der Verkaufsseite im Anschluss überwiesen.
Grundsätzlich ist es ratsam, die Grundschuldlöschung zusammen mit dem Eigentümerwechsel zu beantragen, um doppelte Arbeiten seitens des Grundbuchamtes zu sparen. Zudem können so eventuell weitere Gebühren bei Übernahme einer Grundschuld gespart werden.
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Autor: Tanja Manz
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