Welche Unterlagen sind bei dem Immobilienverkauf notwendig?
Der Kauf einer Immobilie ist selten und für viele eine einmalige Investition. Umso wichtiger ist es, sich im Vorwege darüber zu informieren, welche Unterlagen bei dem letztendlichen Verkauf bzw. Kauf der Immobilie von Verkäufer und Käufer bereitgestellt werden müssen.
Die Entscheidung für eine Immobilie sollte wohl überlegt sein
Bevor die Entscheidung für eine spezielle Immobilie getroffen wird, sollten einige Punkte vom Käufer überprüft werden. Hierbei geht es neben der bloßen Überprüfung der Aussagen des Verkäufers oder Immobilienmaklers auch um das Erkundigen über Genehmigungen und Pflichten, die mit dem Erwerb eines Grundstückes einhergehen. Neben der Besichtigung des Wunschobjektes, sollte hierzu auch der entsprechende Energieausweisvom Eigentümer eingefordert werden. Dieser gibt Aufschluss über die energetische Beschaffenheit des Haus und informiert über mögliche Verbesserungsmaßnahmen hinsichtlich der Energieeffizienz.
Zusätzlich zu der Objekt-Besichtigung, sollte das nähere Umfeld in Augenschein genommen werden. Wer Kinder hat, legt eventuell großen Wert auf die Nähe zu Kindergarten und Schule. Auch der Weg zur Arbeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Auto ist unter Umständen auszukundschaften. Besonders interessant, aber für die notarielle Beurkundung nicht zwangsläufig notwendig, kann das Baulastenverzeichnis sein. Diesem sind einige Regelungen hinsichtlich der Nutzung eines Grundstücks zu entnehmen, die im Normalfall gegeben sein können. Beispielsweise kann das Grundstück mit einem Wegerecht belastet sein, oder es liegen Nutzungsbeschränkungen vor, etwa wenn ein Grundstück ausschließlich oder zum Teil als PKW-Stellplatz vorgesehen ist. Dies kann zu zusätzlichen Einschränkungen bei Bauvorhaben führen, die normalerweise, nach Bebauungsplan, möglich wären.
Unterlagen, die dem Notar bei dem Kaufabschluss vorliegen müssen
Hat sich der Käufer für eine Immobilie entschieden, kommt es zum eigentlich Kaufabschluss in einem Notariat. Da der Käufer die Gebühren des Notars bezahlt, hat er hinsichtlich der Wahl des Notariats oftmals einen gewissen Vorzug. Für einen schnellen und reibungslosen Ablauf des Kaufabschlusses, ist es hilfreich dem Notar zuvor alle notwendigen Unterlagen zukommen zu lassen. Neben dem Kaufvertragsentwurf, sofern dieser nicht vom Notar erstellt wird, handelt es sich hierbei hauptsächlich um ein Grundbuchauszug, ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Objektzeichnungen, Versicherungsunterlagen und Steuerbescheid, die vom Verkäufer der Immobilie zur Verfügung gestellt werden. Der Käufer hingegen sollte sich frühzeitig mit der notwendigen Finanzierung der Immobilie beschäftigen und wenn möglich die Finanzierungsunterlagen zum Notar mitbringen, um die Beantragung der Eintragung von eventuellen Kreditsicherheiten zu beschleunigen.
Für den Notar sind die Abteilungen II und III des Grundbuchauszuges interessant. Hierin enthalten sind Lasten und Beschränkungen sowie Grundpfandrechte. Bestehen Grundpfandrechte wie eine Hypothek, die vom Erwerber übernommen werden soll, müssen hierzu die entsprechenden Finanzierungsunterlagen vom Verkäufer vorliegen. Der Auszug aus dem Liegenschaftskataster definiert die genauen Grundstücksgrenzen und kann beim Katasteramt beantragt werden. Auch vor der Entscheidung für die Immobilie sind diese Angaben interessant für den Käufer, um die genaue Größe des Grundstückes auszumachen.
Des Weiteren müssen die Wohn- und Nutzflächen vom Verkäufer, eventuell mit Hilfe eines Gutachters, angegeben werden. Hinzu kommen Grundrisse aller Geschosse der zu verkaufenden Immobilie. Eine Gebäudeversicherungspolice geht an den Käufer einer Immobilie über. Dieser kann innerhalb eines Monats die Versicherung kündigen.
Zur Ermittlung der jährlichen Grundsteuer, wird der Verkäufer gebeten den letzten Grundsteuerbescheid bei dem Notar abzugeben. Falls vorhanden muss der Erbbaurechtsvertrag vorliegen. Dieser liegt dann vor, wenn das Gebäude auf einem fremden Grundstück liegt und somit ein Erbbaurecht vereinbart wurde.
Bei vermieteten Immobilien kommen zu den bisher genannten Unterlagen noch Mietverträge inklusive ausgewiesener Mieteinnahmen. Handelt sich bei der zu verkaufenden Immobilie hingegen um eine Eigentumswohnung, müssen zudem Teilungserklärung, der aktuelle Wirtschaftsplan, die letzten drei Wohngeldabrechnungen und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zusätzlich vorlegt werden.
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Autor: Tanja Manz
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