Was ist meine Immobilie wirklich wert?
In der letzten Zeit sind die Immobilienpreise insbesondere in den deutschen Metropolen immens gestiegen und auch in den Medien ist von Betongold und Immobilienboom zu lesen. Daraus resultieren überhöhte Preisvorstellungen bei vielen Immobilienbesitzern. Sie rechnen mit einem wahren Geldregen. Doch mit ihren Preisvorstellungen zielen die Eigenheimbesitzer an der Realität teilweise weit vorbei. Der Verkaufspreis entspricht dann leider oft nicht den Wunschvorstellungen, die der Verkäufer ursprünglich hatte und das trotz sehr guter Preisentwicklungen auf dem Markt.
Immobilienboom: Die Immobilienpreise in deutschen Metropolen steigen.Preisvorstellungen vs. Gutachterwerte
Als deutschlandweit tätiger Digitalmakler haben wir es zum Anlass genommen, unsere Verkaufsanfragen der letzten zwei Jahre zu analysieren. So wollten wir herauszufinden, wie sich die Preisvorstellungen der Eigenheimbesitzer im Verhältnis zu den von unabhängigen Gutachtern ermittelten Verkehrswerten auf dem Markt entwickelt haben.
Die Zahlen ergeben sich dadurch, dass die Objektdaten der Immobilienbesitzer, die sich bei Maklaro mit einem Verkaufsinteresse melden, immer vorab durch einen unabhängigen Sachverständigen aufgenommen und parallel für den Verkauf bewertet werden. Gleichzeitig wird die Preisvorstellung der Eigentümer abgefragt, damit man sich im Nachgang gemeinsam auf einen Verkaufspreis einigen kann.
Die Auswertung bezieht sich auf einen Zeitraum von 2015 bis 2017 und auf zehn ausgewählte deutsche Großstädte: Hamburg, Berlin, Leipzig, Dresden Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Nürnberg und München. Die angegebenen Zahlen für 2017 sind hochgerechnete Werte auf Basis der ersten drei Monate des Jahres.
Die Abweichungen der Wunschvorstellungen von Eigentümern von den ermittelten Gutachterwerten in Prozent für zehn deutsche MetropolenZu welchem Ergebnis kommt die Auswertung?
Die Auswertung zeigt: In allen Städten übersteigen die Preisvorstellungen von Immobilieneigentümern die ohnehin schon sehr positive Preisentwicklung auf dem Markt bei weitem. Spitzenreiter sind Düsseldorf und München, wo die Preisvorstellungen der Eigentümer schon in 2015 im Durchschnitt mit 23 Prozent (Düsseldorf) und 17,7 Prozent (München) signifikant über den Gutachterwerten lagen. Ein Jahr später lagen die Eigenheimbesitzer in Düsseldorf mit der Einschätzung ihrer Immobilien sogar schon 27 Prozent und in München 22 Prozent über den errechneten Marktwerten. Damit sind die Erwartungen im Vergleich zum Vorjahr um bis zu 30 Prozent gestiegen.
Einzig in Dresden konnte eine gegenläufige Tendenz beobachtet werden. Hier lagen Eigentümer im Jahr 2015 mit ihren Preisvorstellungen im Durchschnitt 2,4 Prozent unter dem kalkulierten Marktwert, 2016 immerhin noch bei 1,9 Prozent darunter. Doch auch die Dresdner Eigenheimbesitzer passen ihre Preisvorstellungen nach oben hin an. Für 2017 zeichnet sich nur noch eine Differenz von 0,2 Prozent zur Marktwertermittlung der unabhängigen Sachverständigen ab.
Die Preisvorstellungen der Eigentümer sind vor allem in Metropolen überhöht. In den meisten Fällen wollen die Verkäufer für ihre Bestandsimmobilie einen Betrag, den sonst nur ein Neubau erzielen könnte. Das liegt entweder daran, dass sie nicht das nötige Know-How für eine realistische Einschätzung des Marktwertes haben oder sie aus persönlichen Gründen zu positiv bewerten. Experten sprechen dabei vom so genannten Endownment-Effekt (englisch für Besitztumseffekt). Dabei handelt es sich um einen Begriff aus der Verhaltensökonomik, wonach wir uns buchstäblich in unsere eigene Immobilie über die Jahre “verlieben” und für diese mehr Geld verlangen als wir eigentlich selbst bereit wären als Außenstehender dafür auszugeben.
Die ersten Zahlen unserer Auswertung für 2017 lassen darauf schließen, dass auch in diesem Jahr die Schere zwischen den Vorstellungen der Eigentümer und den errechneten voraussichtlich erzielbaren Marktpreisen weiter auseinander gehen wird.
Halten Immobilienverkäufer zu lange an überzogenen Preisvorstellungen fest, kann das riskant sein und einen finanziellen Schaden verursachen, denn auch in nachfragestarken Toplagen können diese zu einer längeren Vermarktungsdauer und niedrigeren Erlösen führen.
Studien belegen: Ein unrealistischer Verkaufspreis führt in der Regel nicht zu einem höheren Gewinn, sondern zu einer längeren Zeit in der Vermarktung und damit zu Preisreduzierungen, die als letzte Maßnahme einen Verkauf mit Verlust und unterhalb des eigentlichen Marktwertes zur Folge haben. Denn Kaufinteressenten beobachten die Preisstrategie, die im Fachjargon auch Salami-Taktik genannt wird und warten weitere Preisreduzierungen ab.
Wer eine Immobilie verkaufen will, sollte vorher genau wissen, welchen Preis er für diese verlangen kann.
Unser Tipp:
Nehmen Sie professionelle Hilfe in Anspruch um den Wert Ihrer Immobilie vor der Vermarktung ermitteln zu lassen. Mit der Expertise eines Sachverständigen bekommen Sie eine realistische Einschätzung von dem tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie. Erfahrene Immobilienmakler können Ihnen anhand von Vergleichsobjekten ebenfalls einen realistischen Preisrahmen nennen.
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Autor: Juliane Glodny
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