Vorkaufsrecht beim Immobilienkauf
Ein Immobilienverkauf bzw. –kauf ist geregelt durch unzählige Rechte und Pflichten. Hierzu gehört das Vorkaufsrecht bei Immobilien, welches zuweilen zu Ärger beim Verkäufer bzw. angedachten Käufer führen kann. Das Vorkaufsrecht ist im Allgemeinen im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und findet nur in gewissen Fällen Anwendung. Einige Ausnahmen, gesetzliche Fristen und Mitteilungspflichten machen das Immobilien Vorkaufsrecht zusätzlich kompliziert.
Was bedeutet Vorkaufsrecht bei Immobilien?
Bei einem Vorkaufsrecht hat der Berechtigte die Möglichkeit, bei einem Verkauf einer beweglichen oder unbeweglichen Sache an Dritte, an die Stelle des Käufers zu treten. Der Kaufvertrag wird in diesem Fall zu den gleichen Bedingungen wie beim Dritten abgeschlossen. Voraussetzung für diesen Vorgang ist gesetzlich der Vorkaufsfall. Dies bedeutet, dass ein Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsverpflichtetem und dem Dritten als angedachtem Käufer angebahnt wird. In den meisten Fällen wird im Falle eines bestehenden Vorkaufrechtes im Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht aufgenommen, so dass der Verkäufer im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht zwei Parteien gegenüber verpflichtet ist.
Das Vorkaufsrecht kann grundsätzlich für bewegliche und unbewegliche Sachen durch eine Vereinbarung zwischen Eigentümer und Vorkaufsberechtigten begründet werden. Hierbei entsteht ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht zwischen zwei Personen.
Bei einem dinglichen Vorkaufsrecht besteht dieses auf eine bestimmte Sache. Es wird vorrangig bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten vereinbart. Zusätzlich wird es im Grundbuch eingetragen und kann somit zur Absicherung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechtes eingesetzt werden.
Die Inanspruchnahme des Vorkaufsrechtes unterliegt gesetzlichen Fristen. Für Grundstücke und Immobilien beträgt diese zwei Monate, für alle anderen Gegenstände eine Woche nach Bekanntgabe über den geplanten Verkauf an einen Dritten. Ein Vorkaufsrecht ist grundsätzlich nicht vererblich. Ausnahmen bestehen, wenn es derart zuvor vereinbart wurde oder wenn das Vorkaufsrecht zeitlich beschränkt ist.
Vorkaufsrechte für Mieter
Ein Vorkaufsrecht auf die Immobilie besteht für einen Mieter nicht automatisch. Abhängig ist dies von der Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung sowie dem Zeitpunkt des Zustandekommens des Mietverhältnisses. Wurde das Wohnungseigentum bereits vor Einzug und somit Beginn des Mietverhältnisses begründet, besteht kein Vorkaufsrecht des Mieters. Anders ist dies, wenn in einem Mehrfamilienhaus lediglich eine Wohnung verkauft werden soll und im gleichen Zuge das Wohnungseigentum begründet wird. Das Immobilien-Vorkaufsrecht entsteht lediglich bei Erstverkauf der Wohnung nach Begründung des Wohnungseigentums.
Ausnahmen bestehen zudem, wenn der Verkäufer an einen Familienangehörigen oder einen anderen Angehörigen aus seinem Haushalt verkauft. In diesem Fall besteht kein Vorkaufsrecht des Mieters. Bei Mietern oder anderen Vorkaufsberechtigten muss eine Mitteilung nach Kenntnis über den geplanten Verkauf eingehen. Ab diesem Zeitpunkt greifen die gesetzlichen Fristen zur Annahme.
Weitere gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen bei Miterben, wenn ein Miterbe seinen Anteil veräußern möchte. In einigen Gemeinden besteht hier ein Vorkaufsrecht zur Sicherung der Bauleitplanung. In Niedersachsen hat das Land an den Grundstücken ein Vorkaufsrecht, wenn diese ganz oder teilweise in einem Naturschutzgebiet oder Nationalpark liegen.
Vorkaufsrecht auf einen Blick
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Autor: Tanja Manz
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