Verkehrswert mit dem Vergleichswertverfahren ermitteln
Neben dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren wird zur Ermittlung des Verkehrswertes auch das Vergleichswertverfahren angewandt. Während das Ertragswertverfahren bei Kapitalanlagen und das Sachwertverfahren bei eigengenutzten Immobilien zur Wertermittlung durchgeführt werden, wird der Wert von unbebauten Grundstücken, Parkplätzen und Teileigentum mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt.
Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren basiert auf bereits erfolgten Verkäufen. Notare sind dazu verpflichtet dem Gutachterausschuss ihrer Region jeden Kaufvertrag unaufgefordert zukommen zu lassen. Egal ob Kauf, Erbschaft, Verschenken oder Versteigern – Notare müssen alle Kaufverträge an den Gutachterausschuss schicken, damit dieser diese sammeln und für das Vergleichswertverfahren auswerten kann.
Ein Gutachterausschuss ermittelt unter anderem mit dem Vergleichswertverfahren allgemeingültige Grundstückswerte. / Foto: ©Thorben Wengert/pixelio.deWer sitzt im Gutachterausschuss?
Die Zusammensetzung und Aufgabenstellung von Gutachterausschüssen ist mit dem §192 des Baugesetzbuches vorgeschrieben. Demnach sind Gutachterausschüsse selbständige und unabhängige Ausschüsse, die sich aus einem Vorsitzenden und mehreren ehrenamtlichen Gutachtern zusammensetzen. Die Mitglieder des Gutachterausschusses müssen Erfahrung mit der Ermittlung von Grundstückswerten, eine Ausbildung zum Gutachter genossen haben und dürfen nicht während ihrer Tätigkeit im Gutachterausschuss bei Hausverwaltungen arbeiten. Für Sachverständige, andere Gutachter und Immobilienmakler sind sie Datenlieferanten, mit deren Hilfe Sie das Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren durchführen können.
Die gesetzliche Grundlage der Gutachterausschüsse nach §192 BauGB
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Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.
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Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.
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Der Vorsitzende und die weiteren Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein. Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der in § 193 Absatz 5 Satz 2 genannten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen.
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Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.
Anforderungen zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens
Um das Vergleichswertverfahren anzuwenden, müssen die Verkaufspreise von vergleichbaren Immobilien ausgewertet werden. Für die Sammlung und Auswertung der Kaufpreise ist der Gutachterausschuss verantwortlich, dieser ermittelt auch den Bodenrichtwert und andere Daten und erstellt Verkehrswertgutachten.
Wie ermittelt der Gutachterausschuss Vergleichswerte?
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Vergleichspreise sammeln
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Preise, die aus ersichtlich ungewöhnlichen Verhältnissen zustande gekommen sind, ausschließen
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Vergleichspreise auf den Zustand der zu bewertenden Objekte umrechnen
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Abschließend den Vergleichswert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens ermitteln
Besonders wichtig für den Gutachterausschuss ist die Aktualität der Daten zur Ermittlung des Vergleichswertes. Das Kaufdatum der vergleichbaren Grundstücke muss zeitnahe zum Tag der Wertermittlung erfolgt sein. Außerdem müssen mindestens zwanzig Notarverträge mit Kaufpreisen aus derselben Region von Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften und einem vergleichbarem Zustand vorliegen. Einberechnet werden ausschließlich die tatsächlich realisierten Kaufpreise und keine Angebotspreise.
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Autor: Claudia Lorenz
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