Teilungserklärung, Abgeschlossenheit und Co – der Verkauf einer Eigentumswohnung
Eine Wohnung verkaufen ist weitaus komplexer als ein Hauses an den Mann zu bringen. Aufgrund des geteilten Grundstückes und Gebäudes, sind vielerlei Bestimmungen und Verordnungen nötig, das genaue Eigentum einer Person zu deklarieren. Ebenso sind bereits bei der Teilung Vorschriften und Gesetze zu beachten. Eine maßgebliche Vorlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Teilungserklärung – notwendig für die Aufteilung eines Eigentums
Die Teilungserklärung wird für ein vorhandenes oder ein geplantes Grundstück bzw. Gebäude begründet. Ob bei einem vorhandenen Gebäude, bei dem der Eigentümer beschließt dieses in mehrere Miteigentumsanteile aufzuteilen, oder bei einem Gebäude, das von vornherein als Mehrfamilienhaus geplant wird, die Teilungserklärung muss beim Grundbuchamt eingereicht werden.
Die Erklärung zeigt die Aufteilung des Gesamteigentums in Sondereigentümer wie Wohnungseigentum (lediglich für Wohnzwecke bestimmt) und Teileigentum (nicht für Wohnzwecke bestimmt). In ihr enthalten sind die gegenständliche und räumliche Abgrenzung sowie die Zuordnung der einzelnen Teile zum Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum. Zudem wird die Höhe der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung bzw. Zuordnung von Sondernutzungsrechten vermerkt. Wird die Teilungserklärung erstmalig verfasst, wird von einer Begründung des Wohnungseigentums durch Teilungserklärung gesprochen. Gehört das Gesamteigentum bereits mehreren Eigentümer, z.B. bei einer Erbengemeinschaft, wird von einem Einräumungsvertrag gesprochen. Jegliche Änderungen in der Teilungserklärung bzw. im Einräumungsvertrag bedarf der Zustimmung aller Eigentümer und muss im Grundbuch eingetragen werden.
Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan für eine nachweisliche Zuordnung des Sondereigentums
Um Räume als rechtlich selbstständiges Alleineigentum zu deklarieren, müssen diese nach den Vorschriften des WEG abgeschlossen sein. Dies besteht dann, wen die Räume in erster Linie baulich abgegrenzt sind. Hinzu kommen Vorschriften, wie die Verschließbarkeit des Zugangs, eine Wasserversorgung und WC. Weitere außerhalb der Wohnung liegende Räume, wie z.B. Kellerräume müssen verschließbar sein. Besondere Regelungen gibt es bei Terrassen im Erdgeschoss oder bei Stellplätzen in Tiefgaragen. Letztere können durch eine dauerhafte Markierung abgeschlossen sein. Die Abgeschlossenheit der Räume muss durch eine Bescheinigung beim Grundbuchamt vorgewiesen werden.
Ebenfalls notwendig ist der Aufteilungsplan. Dieser ist eine mit Siegel und Stempel der Baubehörde versehene Bauzeichnung und wird der Abgeschlossenheits- bescheinigung beigefügt. Sie ist somit ebenfalls Bestandteil der Grundakte. Der Plan zeigt die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sonder- und Gemeinschaftseigentums. Für eine genauere Abgrenzung werden zumeist Grundrisse, Schnitte und Ansichten verwendet. Die einzelnen Räume eines Sondereigentums weisen alle dieselbe Nummer auf, wie sie auch in der Teilungserklärung genutzt wird. Zusätzlich werden im Aufteilungsplan Sondernutzungsrechte wie alleinige Gebrauchs- und Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Flächen erfasst.
Der Verkauf einer Eigentumswohnung
Bei dem Kauf bzw. Verkauf einer Eigentumswohnung müssen obengenannte Erklärungen und Bescheinigungen gesondert beachtet werden. Ebenfalls von Wichtigkeit ist die Gemeinschaftsordnung – eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung der Eigentümer. Diese ist jedoch nur rechtlich gültig, vor allem bei einem Eigentümerwechsel, wenn sie im Grundbuch eingetragen wurde.
Bei einem Verkauf können Probleme auftauchen, wenn in der Vermarktung beispielsweise ein Stellplatz mit angeboten wird, dieser aber laut Teilungserklärung nicht zu dem Sondereigentum gehört. Der Aufteilungsplan gibt Aufschluss darüber, ob der derzeit verwendete Kellerraum auch wirklich zu der Wohnung gehört. Ebenso wichtig sind Sondernutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum, wenn beispielsweise der angrenzende Garten zur Allgemeinnutzung angepriesen wird, dieser jedoch laut Sondernutzungsrecht lediglich von Eigentümer der Erdgeschoss-Wohnung genutzt werden darf. Dies sind nur einige Beispiele der Problematiken, die bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung beachtet werden sollten und weshalb die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler gerade hierbei hilfreich ist.
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Autor: Tanja Manz
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