Steuern beim Immobilienkauf, die vom Käufer zu tragen sind
Neben dem voraussichtlichen Kaufpreis, der Lage und der Immobilie an sich, sind bei der Entscheidung um einen Hauskauf meist noch weitere Faktoren zu berücksichtigen. Einer hiervon sind die zu zahlenden Nebenkosten durch den Immobilien-Käufer. Hierunter fallen neben Notargebühren und Maklerprovision auch direkt zu begleichende Steuern und Steuern, die als Eigentümer eines Grundstücks anfallen.
Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie
Die Grunderwerbsteuer fällt, wie es der Name vermuten lässt, bei dem Erwerb eines Grundstückes an. In Deutschland herrschen hierzu Länderunterschiedliche Steuersätze zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Gesetzliche Grundlage ist hierbei das Grunderwerbsteuergesetz, wonach die Bundesländer u.a. die eingenommenen Steuern an die entsprechenden Kommunen weitergeben können.
Steuerschuldner sind die an einem Erwerbsvorgang beteiligten Personen, d.h. Verkäufer und Käufer zu gleichen Teilen. Da üblicherweise jedoch im Kaufvertrag erfasst wird, dass der Käufer anfallende Steuern zahlen muss, wendet sich das Finanzamt meist zu nächst an diesen. Erst wenn der Erwerber der Zahlungsaufforderung nicht nachkommt, muss der Verkäufer die Steuern begleichen. Grundsätzlich wird die Grunderwerbsteuer mit dem Unterschreiben des notariell beurkundeten Kaufvertrages fällig und sollte binnen einer Zahlungsfrist von einem Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids beglichen werden. Die Fälligkeit der Steuer ist unabhängig von der Zahlung des Kaufpreises. Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung. Dies ist alles, was der Erwerber aufwendet, um das Grundstück zu kaufen. In der Regel handelt es sich hierbei um den Kaufpreis zzgl. der Nebenkosten wie Maklerprovision und Notargebühren sowie gesonderte Rechte und Eintragungen in das Grundbuch.
Voraussetzungen für die Steuer sind ein inländisches Grundstück, ein erfolgreicher Erwerbsvorgang sowie ein Rechtsträgerwechsel. Hinsichtlich der Besteuerung gibt es jedoch auch einige Ausnahmen. Grundstücksverkäufe sind i.d.R. gemäß §4 Nr. 9a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Des Weiteren existiert eine Freigrenze für einen Kauf bis 2.500€. Bei einer Schenkung mit eingetragenem Nießbrauchrecht (z.B. Wohnrecht), einem Immobilien-Erwerb durch einen Ehepartner oder bei Übernahme der Immobilie durch Kinder bzw. Verwandten gerader Linie, entfallen die Grunderwerbsteuer. Bei den Eheleuten kann es sich um Geschiedene handeln, sofern der Immobilien-Übergang im Rahmen der Scheidung erfolgt. Bei einer Erbschaft bzw. Schenkung erfolgt die Besteuerung ggf. über das Erbschafts- oder Schenkungssteuergesetz.
Grunderwerbsteuer fallen zudem nicht auf bewegliche Gegenstände an. Hierunter fallen beispielsweise ein Einbauküche oder auch Gartengeräte, die üblicherweise im Kaufpreis enthalten sein können. Soll die Steuer hierauf nicht berechnet werden, müssen diese Gegenstände explizit im Vertrag mit einem Wert festgeschrieben und bar bezahlt werden. Dies erfordert einen höheren Eigenkapitalanteil.
Im Falle eines Immobilienverkaufs sind Notare dazu verpflichtet der zuständigen Grunderwerbstelle eine aus fünf Durchschriften bestehende Veräußerungsanzeige zusammen mit dem Kaufvertrag einzureichen. Eine Durchschrift enthält auf einer Seite die Daten des Vertrages und auf der anderen vom Finanzamt auszufüllendes Blanko-Formular der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese wird vom Finanzamt ausgestellt, sobald die Grunderwerbsteuer vom Immobilienkäufer getilgt wurde. Grundbuchämter sind im Folgenden dazu verpflichtet eine Eintragung im Grundbuch erst vorzunehmen, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt.
Grundsteuer – Folgekosten eines Immobilienkaufs
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauungen. Sie ist gesetzlich im Grundsteuergesetz geregelt und wird jährlich von der Gemeinde eingefordert. Hierzu kann ein individueller Hebesatz von der Kommune festgelegt werden. Bemessen wird die Grundsteuer mit Hilfe der Grundsteuermesszahl, dem vom Finanzamt festgelegten Einheitswert der Immobilie sowie dem festgesetzten Hebesatz der Gemeinde.
Die Grundsteuermesszahl wird in Promille angegeben und als Anteil des Einheitswertes einer Immobilie ausgewiesen. Sie dient der Berechnung des Grundsteuermessbetrages und richtet sich nach der Grundstücksart. Üblich sind Grundsteuermesszahlen zwischen 2,6 und 10 Promille. Bei der Grundsteuer wird ferner in zwei Kategorien unterschieden. Grundsteuer A sind agrarische Flächen und Gebäude, währenddessen unter die Grundsteuer B alle bebauten und unbebauten Grundstücke fallen. Im Durchschnitt fallen in Deutschland 410% der Grundsteuer B an.
Ein Erlass der Grundsteuer erfolgt nur in wenigen Fällen und unter besonderen Voraussetzungen. Beispielsweise wenn der Eigentümer ein Objekt besitzt, das unter Denkmalschutz steht. In wenigen Ländern erfolgt zudem eine Kirchengrundsteuer, sofern der Eigentümer des Grundstückes kirchensteuerpflichtig ist. Dies richtet sich nach dem jeweiligen Kirchensteuergesetz der Länder.
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Autor: Tanja Manz
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