Renovierung schützt vor Mängel nicht
Home Staging ist eine innovative Verkaufstechnik im Bereich der Immobilienwirtschaft. Hierbei soll eine möglichst große Gruppe an potenziellen Käufern eines Hauses oder einer Wohnung angesprochen werden. Eingesetzt werden hierzu Techniken wie Säubern, Entrümpeln und allgemeines Verschönern des Objektes. Zu beachten gilt hierbei jedoch, dass eventuelle Mängel dadurch nicht arglistig verschleiert werden.
Innovativ und Effektiv – Verkaufen mit Home-Staging
Die Techniken des Home-Stagings kommen aus den USA und weisen hier bereits verblüffenden Erfolg auf. Die Kunst ist es, ein Objekt so herzurichten, dass es möglichst viele Kaufinteressenten positiv anspricht. Hierzu werden die einzelnen Räume entrümpelt und geputzt. Anschließend werden Möbel verrückt oder speziell hierzu angemietet und in leere Räume beispielsweise gestellt. Je nach Objekt und anzusprechender Zielgruppe, werden die Räume dekoriert und aufbereitet. In einigen Fällen sind hierzu aufwendige Renovierungsarbeiten von Nöten, in anderen wiederrum wird lediglich umgestellt.
Bei aufwendigen Renovierungsarbeiten wie das Streichen von Wänden oder das Ausbessern von kleinen Schäden, muss darauf geachtet werden, dass etwaige Mängel hierdurch nicht arglistig verschleiert werden. Wände werden zum Teil in dunkleren Farben gestrichen, um ein positives Raumklima zu schaffen. Feuchtigkeit wird durch die frische Farbe eventuell unsichtbar. Ähnlich verhält es sich mit kleinen Reparaturen, die ein positives Bild erzeugen, aber eventuell nur oberflächlich durchgeführt wurden. Auch bei dem Verrücken von Möbeln, sollten Mängel nicht – auch nicht unabsichtlich – durch Einrichtungsgegenstände versteckt werden.
Unabhängige Gutachten sind eine gute Grundlage
Bei auftretenden Mängeln nach einem Hauskauf stellt sich die Frage, ob der Verkäufer von diesen Mängeln Kenntnis hatte. Wenn ja, kann von einer arglistigen Täuschung gesprochen werden und es greifen entsprechende gesetzliche Regelungen. Andere Mängel verstecken sich jedoch gut in einer Immobilie. Selbst wenn hier bei Hausübergabe bereits der Mängel beginnt, muss er noch nicht sichtbar und kann somit auch vom Verkäufer nicht gewusst sein. Hierbei wird von versteckten Mängeln gesprochen. Die Gewährleistungspflicht des Verkäufers wird daher bei Gebrauchtimmobilien im Kaufvertrag in der Regel ausgenommen.
Empfohlen wird mit Mängeln einer Immobilie bei deren Verkauf offen umzugehen, selbst wenn der Käufer im Falle des Falles beweisen muss, dass der Verkäufer von dem Mangel gewusst hat. Für Kaufinteressenten gleichermaßen wie für Verkäufer können unabhängige Gutachten von Sachverständigen helfen. Dem Verkäufer als Grundlage für eine gute Verkaufspreisverhandlung sowie zur Beweislegung über den aktuellen Zustand der Immobilie und dem Kaufinteressenten zur Vorlage bei einer Finanzierungsanfrage.
Konsequenzen bei der arglistigen Täuschung beim Immobilienverkauf
Sind Mängel bekannt, sollten diese im Kaufvertrag erwähnt werden. Hinzu kommt, wie mit diesen Mängeln verfahren wird, z.B. mit einer Mängelbeseitigung seitens des Verkäufers oder durch Preisminderung. Treten dennoch Mängel nach dem Kauf auf, die zuvor nicht besprochen wurden, für die jedoch der Verkäufer haftet, muss der Käufer diesem eine angemessene Frist zur Nacherfüllung einräumen. In der Regel bedeutet dies eine Beseitigung des Mangels. Kommt der Verkäufer dieser nicht nach oder ist es dem Käufer unzumutbar, kann vom Kaufvertrag zurückgetreten oder der Kaufpreis gemindert werden. Bei Schuld auf Seiten des Verkäufers kann ein Schadenersatzanspruch geltend gemacht werden.
Mit Mängeln ist nicht zu spaßen, denn selbst geringfügige Schäden können einen Rücktritt vom Kaufvertrag und das Zurückzahlen des Kaufpreises rechtfertigen. Vorsicht ist auch für Verkäufer vor Garantien im Kaufvertrag geboten. Als arglistig werden auch die Mängel bezeichnet, die vom Verkäufer für wahrscheinlich gehalten, aber dem Käufer nicht gesagt werden aus Angst, dass dieser vom Kaufvertrag Abstand nimmt. Nicht arglistig hingegen sind gutgläubig falsche Angaben.
Kaufinteressenten sollten sich vor dem Kauf einer Gebrauchtimmobilie über die für die jeweilige Hausgeneration typischen Mängel kundig machen. Einige verdeckte Mängel können enorme Kosten verursachen.
Autor: Tanja Manz
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