Nießbrauchrecht beim Immobilienverkauf
Ähnlich wie bei einem Wohnrecht, welches im Grundbuch einer Immobilie eingetragen wird, kann auch ein eingetragenes Nießbrauchrecht zu Schwierigkeiten bei der Vermittlung einer Immobilie führen. Hierbei handelt es sich um ein Recht, welches die Nutzungen einer Sache oder eines Rechtes zu ziehen ermöglicht. Dies bedeutet im Unterschied zu einem Wohnrecht, dass anstatt das Gebäude oder ein Teil dessen selbst zu bewohnen, dieses auch vermietet werden kann. Der Nießbraucher bezieht in diesem Fall die Mieteinnahmen.
Wann und wieso ein Nießbrauchrecht?
Ein Nießbrauch stellt ein unveräußerliches und unvererbliches Recht dar, welches den Berechtigten gestattet alle Nutzungen der Sache zu beziehen. Im Falle einer Immobilie gibt es im Üblichen einen Eigentümer, der die Rechte an Nutzung, Fruchtziehung und Verfügung inne hält. Wird einem Dritten ein Nießbrauch eingeräumt, erhält er die Rechte an Nutzung und Fruchtziehung. Bei einem eingetragenen Wohnungsrecht, bestände lediglich das Recht bezüglich der Nutzung. Das Nießbrauchrecht ist demnach eine Steigerung zum Wohnrecht.
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Wohn- und Nießbrauchrecht werden häufig im Zuge einer vorerblichen Übereignung von Eigentum eingeräumt. Beispielsweise erhält der Sohn von seinen Eltern das Haus als Eigentum. Im Gegenzug dazu wird ein Nießbrauch für die Eltern im Grundbuch eingetragen, welches ihnen erlaubt selbst in dem Haus zu wohnen oder dieses zu vermieten. In diesem Fall existiert fortan ein bloßer Eigentümer (der Sohn) und ein Nießbraucher (die Eltern). Die Bestellung eines Nießbrauchs bedarf der notariellen Beurkundung und einem Eintrag im Grundbuch, erst dann bleibt es auch bei Eigentümerwechsel bestehen.
Ein Nießbrauch stellt ein Verfügungsgeschäft dar. Hierbei ist es üblich, dass ein bereicherungsrechtlicher Rückübertragungsanspruch besteht. Soll dieser nicht bestehen, ist ein Verpflichtungsgeschäft (z.B. Kauf, Schenkung oder Vermächtnis) als Grundlage des Nießbrauchrechtes notwendig.
Rechte und Pflichten beim Nießbrauchrecht
Das Nießbrauchrecht kann für ein gesamtes Gebäude oder für lediglich einen Teil, z.B. einen Miteigentumsanteil (bei einer Eigentumswohnung) ausgestellt werden. Hierbei wird von einem Bruchteilnießbrauch gesprochen. Bei einem Quotennießbrauch wird ein Teil der Grundstücknutzungen überlassen. Eingesetzt wird das Nießbrauchrecht aus unterschiedlichen Gründen. Denkbar wäre es als Vorbereitung einer Veräußerung unter Nießbrauchvorbehalt.
Je nach Nießbrauch können verschiedene Früchte gezogen werden. Es wird hierbei von Sachfrüchten gesprochen, wenn sich der Nießbrauch beispielsweise auf ein landwirtschaftliches Grundstück bezieht und z.B. Getreide geerntet werden kann oder sich das Recht auf einen Steinbruch bezieht. Rechtsfrüchte hingegen beziehen sich auf Miet- und Pachtzinsforderungen.
Im Gegenzug zum eingeräumten Nießbrauchrecht, hat der Nießbraucher die Pflicht das ihm zugeteilte Gebäude/ Grundstück ordnungsgemäß zu bewirtschaften, die Sache zu erhalten und dieses zu versichern. Zudem trägt er alle gewöhnlich öffentlichen und privatrechtlichen Lasten. Der Eigentümer trägt hingegen Verwendungen, die über die gewöhnliche Unterhaltung hinausgehen. So kann es passieren, dass ein Eigentümer zur Miete bei seinem Nießbraucher lebt und dennoch kostenintensive Modernisierungen zahlen muss.
Das Nießbrauchrecht kann ähnlich wie das Wohnrecht unterschiedlich ausgestaltet werden. So können beispielsweise bestimmte Bedingungen, wie ein Verbot der Vermietung an Dritte ausgesprochen werden. Das Nießbrauch erlischt, wenn nicht anders bestimmt, so dass der Nießbraucher stirbt. Es kann jedoch auch ein Zeitraum bestimmt oder das Recht an eine bestimmte Bedingung gekoppelt werden. Zusätzlich bestimmt indirekt die Nutzungsdauer des Gebäudes das Nießbrauch. Denn weder der Eigentümer noch der Nießbraucher ist dazu verpflichtet das Gebäude wieder neu aufzubauen.
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Autor: Tanja Manz
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