Welche Möglichkeiten der Immobilienfinanzierungen gibt es?
Wird eine Immobilie erworben, wird üblicherweise der Großteil des Kaufpreises mit Hilfe einer Immobilienfinanzierung beglichen. Hierzu stehen dem Käufer diverse Möglichkeiten zur Verfügung, die über Banken, Versicherungsgesellschaften oder auch staatlichen Einrichtungen in Anspruch genommen werden können. Einige dieser Finanzierungsarten erfordern Sicherheiten für den Fall des Forderungsausfalles – diese werden i.d.R. als Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch vermerkt.
Private Immobilienfinanzierung
Bild © Thorben Wengert / pixelio.de
Im Falle eine privaten Immobilienfinanzierung wird zusätzlich zwischen der Eigennutzerfinanzierung (der Kreditnehmer kauft die Immobilie zur Eigennutzung) und der Kapitalanlegerfinanzierung (der Käufer wird die Immobilie vermieten) unterschieden. Grundsätzlich einsetzbar sind für die Finanzierung eines Immobilienkaufs neben angespartem Eigenkapital, liquidierbare Wertpapiere und Fremdkapital in Form von Darlehen möglich. Zusätzlich können staatliche Förderungen, wie Arbeitnehmersparzulage, Wohn-Riester und Förderprogramme der KfW-Bank in Anspruch genommen werden.
Fremdkapital in Form von Darlehen wird zumeist von Banken, Bausparkassen, Landesförderinstitute, der Kreditanstalt für Wiederaufbau und Versicherungsgesellschaften angeboten. Eher selten kommt es zu einem Darlehensangebot von Privatpersonen oder dem Arbeitgeber. Jedoch wird der Vertriebsweg Internet für die Aufnahme eines Kredites immer attraktiver.
In der Regel wird ein Darlehen für die Finanzierung einer Immobilie mit einem Grundpfandrecht auf dem zu finanzierendem Beleihungsobjekt abgesichert. Hierbei handelt es sich meist um eine Grundschuld oder eine Hypothek, die im Grundbuch vermerkt wird. Zu einer Zwangsversteigerung kommt es wenn die Forderungen vom Kreditnehmer nicht getilgt werden können. In diesem Fall trägt der Kreditgeber das Risiko, dass die Restverpflichtungen dadurch nicht getilgt werden können. Zusätzlich kommt es zu Problemen bei Veränderungen auf dem Immobilienmarkt. Sinkt der Wert der Immobilien im Laufe des Darlehen-Zeitraumes unter dem Beleihungswert, kann der Kreditgeber eine Erhöhung des Risikoaufschlages oder mehr Sicherheiten verlangen. Seit 2008 bestehen Verbraucherschutzrechte, die u.a. dafür sorgen, dass ein Kredit erst bei einem Ratenrückstand von 2,5% der Darlehenssumme vom kreditgebenden Institut gekündigt werden darf.
Einzelne Finanzierungsformen
Als einzelne Finanzierungsformen sind in Deutschland das Hypothekendarlehen, ein Bauspardarlehen, staatliche Fördermittel und Versicherungsdarlehen üblich. Jede dieser Möglichkeiten Fremdkapital für den Erwerb einer Immobilie zu beschaffen hat seine Vor- und Nachteile.
Hypothekendarlehen
Das Hypothekendarlehen ist die häufigste Form der Finanzierung einer Immobilie. In der Regel wird dieses bei einem Bankinstitut aufgenommen und als Annuitätendarlehen ausgeführt. Dies bedeutet, dass die monatlich zu zahlende Rate über den Tilgungszeitraum konstant bleibt und sich lediglich Tilgungs- und Zinsrate gegeneinander anpassen. Meist ist damit eine Rückzahlung innerhalb von 20 bis 30 Jahren verbunden. Der Vorteil dieser Finanzierungsform liegt vor allem in der Zinsersparnis durch die sofortige Tilgung des Darlehens. Die Darlehenssumme wird mit der Zeit geringer, weshalb auch die anfallenden Zinsen rückläufig sind. Der Nachteil ist die feste Bindung an den Tilgungsplan während der Zinsbindungsfrist.
Bauspardarlehen
Der Erfolg der Bausparkassen liegt in ihrer Zinsgestaltung. Währenddessen nur niedrige Zinsen während der Sparphase auf das Bausparguthaben vergeben werden, können auch günstige Zinsen auf das in Anspruch nehmende Bauspardarlehen gegeben werden. Ein Bausparvertrag gilt als zuteilungsreif, wenn ein zuvor vereinbarter Teil der Gesamtsumme angespart wurde. Die entstandene Differenz zwischen Bausparguthaben und Bausparsumme kann als Darlehen aufgenommen werden. Die Zuteilung erfolgt meist bei einem Sparanteil von 40 bis 50% und einem kontinuierlichen Einzahlen innerhalb von 5 bis 9 Jahren.
Bei dem Bauspardarlehen erfolgt üblicherweise eine schnelle Tilgung mit hohen Raten. Dafür begnügt sich die Bausparkasse mit einer Grundschuld zweiten Ranges oder dem Verzicht der Grundschuld bei kleineren Darlehenssummen. Der große Nachteil liegt jedoch in den meist hohen Abschlussgebühren. Für viele ist zudem die kurze Rückzahlungsdauer und die niedrigen Zinsen in der Sparphase ein Problem. Die Vorteile liegen in der Zinssicherheit, dem möglichen Verzicht der Grundschuld und die Möglichkeit der jederzeit möglichen Sondertilgungen.
Staatliche Fördermittel
Bei den staatlichen Fördermitteln gibt es verschiedene Möglichkeiten. Wohn-Riester ermöglichen Zulagen und Steuervorteile für die Tilgung eines Darlehens für die Immobilien-Finanzierung. Die geförderten Beiträge müssen jedoch im Rentenalter versteuert werden. Zudem bestehen gesonderte Regelungen bei dem erneuten Verkauf der Immobilie.
Bei Förderungsmitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau handelt es sich meist um zinsgünstige Kredite bzw. Zinsvergünstigungen oder Zuschüsse beim Bau eines besonders energiesparenden Hausen oder einer energetischen Sanierung. Ähnliche Möglichkeiten bestehen bei dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Hier erhalten Privatmenschen nicht rückzahlbare Investitionszuschüsse für Energieprojekte, wie Holzpellet-Heizanlagen, thermische Solaranlagen und Wärmepumpen.
Zusätzlich existieren einige regionalen Förderprogramme, die von den Bundesländern und/ oder Kommunen unterhalten werden. Eine hilfreiche Übersicht liefert die Website der Verbraucherzentrale: baufoerderer.de
Versicherungsdarlehen
Versicherungsdarlehen werden mit Hilfe einer Lebensversicherung realisiert. Hierbei wird monatlich der Darlehenszins an die Bank abgeführt und zusätzlich ein Beitrag in die Lebensversicherung eingezahlt. Nach Ablauf der Versicherung werden die Beiträge inkl. Zinsen und Zuschüsse ausgezahlt und zur Tilgung des Darlehens genutzt. Grundgedanke ist dabei die komplette Auslösung der Darlehenssumme zu einem Zeitpunkt.
Zu bedenken sind jedoch, dass die Hälfte der ausbezahlten Summe versteuert werden muss und bei Zinsanpassungen vermehrte Kosten auf den Kreditnehmer zu kommen. Denn sind die Zinsen innerhalb der Zeit des Darlehensanspruchs gestiegen, fallen diese zum Zeitpunkt der Tilgung auf die gesamte Darlehenssumme an, währenddessen bei anderen Kreditformen bereits während der gesamten Laufzeit die Kreditsumme kontinuierlich gesunken ist.
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Autor: Tanja Manz
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