Mietkauf – Kombination aus Miete und Eigentumserwerb
Als Alternative zu dem üblichen Prozedere des Immobilienkaufs gibt es den Mietkauf. Hierbei kann unterschieden werden zwischen dem klassischen Mietkaufmodell und dem Optionskauf. Beide Varianten sind interessant für Kaufinteressenten, die derzeit nicht den vollen Verkaufspreis des Objektes aufbringen können. Als anfänglicher Mieter kann der Vertrag beim Mietkauf zwischen Eigentümer und Interessent nach einer zuvor vereinbarten Frist in einen Kaufvertrag umgewandelt werden. Diese Variante des Immobilienkaufs ist verlockend, aber nicht immer ideal.
Die klassische Variante des Mietkaufmodells
Bei der klassischen Variante des Mietkaufs wird bei Vertragsabschluss festgelegt, zu welchem Zeitpunkt und zu welchen Konditionen der Wechsel des Besitzers vollzogen werden kann. In der Zeit, in der ein Mietverhältnis besteht, wird der vereinbarte Verkaufspreis gestundet. Die Mieteinnahmen setzen sich bis zum Kaufvertrag aus Zinsen und Tilgungsrate zusammen. Die Tilgungsraten werden auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet, so dass nach Ablauf der Frist lediglich der Restbetrag beglichen werden muss.
Ein großer Vorteil des Mietkaufmodells ist die Stundung des Kaufpreises zu einer festgelegten Frist mit der Vereinbarung, dass das Objekt in dieser Zeit nicht anderweitig verkauft wird. Somit besteht für viele Mieter die Möglichkeit, eine Finanzierung ohne Banken zu vollziehen. Während der Zeit des Mietens wird bereits ein Teil des Kaufpreises getilgt, sodass am Ende ein geringerer Betrag aufgebracht werden muss. Zusätzlich geht das wirtschaftliche Eigentum ab Vertragsunterzeichnung an den kommenden Eigentümer über. Für den Vermieter liegt der Vorteil in den höheren Mieteinnahmen je Monat. Diese bleiben auch, wenn der Vertrag am Ende platzt.
Nachteile des Mietkaufs
Die Nachteile des Immobilien-Mietkaufs sind nicht zu unterschätzen. Denn in der Regel entstehen dem Käufer bei diesem Modell höhere Kosten als bei einem direkten Kauf mit Finanzierung bei der Bank. Zusätzlich besteht eine Doppelbelastung. Neben den höheren Mietzahlungen, sollte monatlich ein gewisser Betrag für den Restbetrag des Kaufpreises angespart werden. Es kommt demnach auf ein angemessenes Verhältnis zwischen Eigenkapital, Mietzahlungen, Kaufpreis und Laufzeit an. Das Geschäft ist i.d.R. lohnenswert, wenn mindestens 80% der Mietzahlungen als Tilgung des Kaufpreises angerechnet werden. Es besteht jedoch generell das Risiko, dass der Verkäufer Pleite geht. In diesem Fall ist ein Verkauf oftmals ungewiss. Weiterer Nachteil ist der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums bei Eigentumswohnungen. Hier zahlt der Mieter bereits in die Umlage ein, beteiligt sich demnach u.a. an Instandhaltungskosten, darf jedoch in vielen Fällen bei Vorhaben aufgrund des nicht vollständigen Eigentums nicht mitentscheiden.
Immobilie mit Optionskauf reservieren
Eine weitere Variante des Mietkaufs ist der Optionskauf. Hierbei wird dem Mieter zugesichert, eine Immobilie nach Ablauf einer vereinbarten Frist zu einem heute festgelegten Kaufpreis erwerben zu können. Es besteht eine Art Vorkaufsrecht des Mieters. In der Regel vermietet eine Genossenschaft oder der Bauträger an Interessenten mit der Option des Kaufes in bis zu 25 Jahren. Der Mieter bleibt bei diesem Modell vollkommen ungebunden. Er kann die Immobilie nach der Frist kaufen, muss es jedoch nicht.
Die Vorteile des Optionskaufes bei Immobilien liegen vorrangig beim potenziellen Käufer, denn dieser geht kein Risiko ein, dass sich die Immobilie im Laufe der Zeit verschlechtert oder besser entwickelt. Der Kauf wird zu dem zuvor vereinbarten Kaufpreis abgewickelt, sofern der Mieter diesen eingehen möchte. Zusätzlicher Vorteil ist die Flexibilität. Dem Mieter bleibt das Recht vorbehalten, die Wohnung oder das Haus zu kaufen. Er ist dazu jedoch nicht verpflichtet.
Der Vertrag eines vereinbarten Mietkaufes muss für die Wirksamkeit notariell beurkundet werden. Bis zum Kaufvertrag besteht ein übliches Mietverhältnis. Dem Verkäufer stehen daher von Beginn an im Grundbuch vermerkte Eigentumsrechte zu. Der Mietkauf sollte aus genannten Gründen gut überdacht werden. In der Regel ist eine günstige Finanzierung eines Kreditinstituts lohnenswerter und der Eigentumswechsel mit allen Vor- und Nachteilen kann sofort erfolgen.
Mietkauf auf einen Blick
Autor: Tanja Manz
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