Lebenslanges Wohnrecht beim Immobilienverkauf
Bei einem eingetragenen Wohnrecht im Grundbuch zeigt sich einmal mehr welche Besonderheiten einen Immobilienkauf bzw. –verkauf kompliziert machen. Ein Wohnrecht bedeutet in der Regel für den Berechtigten mietfreies Wohnen bis zum Lebensende. Lediglich die Nebenkosten und übliche Instandhaltungen sind von dem Wohnberechtigen zu tragen. Grundlegende Umbaumaßnahmen und außergewöhnliche Sanierungen fallen hingegen beim Eigentümer an.
Wohnrechte sind meist für Familienangehörige
Typische Situation für die Eintragung eines Wohnrechts im Grundbuch ist die Übertragung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung an Kinder, Lebensgefährte oder weitere Familienangehörige zu Lebzeiten. Üblich ist die Weitergabe der Immobilie an Kinder zur Vermeidung der Erbschaftsteuer. Ein Wohnrecht sichert den Eltern in diesem Fall das Recht bis zu ihrem Lebensende in der Immobilie mietfrei zu wohnen.
Trotz der familiären Verhältnisse sollte bei einer Übertragung des Objektes ein Vertrag mit allen Rechten und Bedingungen, die an das Wohnrecht geknüpft werden sollen, geschlossen werden. Die anschließende Eintragung im Grundbuch, sichert den ehemaligen Eigentümern das Recht auf Wohnen auch bei Eigentümerwechsel. Grundsätzlich basiert das Wohnrecht auf §1093 des BGB und wird beispielsweise um §1041 BGB erweitert, in dem es um die Übernahme von Reparaturkosten, also Ausbesserungen und Erneuerungen, die insoweit zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören, geht. Zusätzlich ist bestimmt, dass Wohnberechtigte für laufende Kosten insbesondere für Heizung, Strom und Müll selbst aufkommen.
Juristisch hat der Eigentümer keinen Anspruch auf Besichtigung des Hauses bzw. der Eigentumswohnung, in dem ein Wohnrecht ausgeübt wird. Wohnberechtigte dürfen Familienangehörige oder Pflegepersonal sowie nicht-eheliche Lebenspartner in dem Wohnbereich mit aufnehmen. Auch hier besteht kein Recht auf Mietzahlungen von dem Eigentümer. Bei einem Verkauf der Immobilie, muss der Käufer das bestehende Wohnrecht akzeptieren.
Immobilienverkauf mit eingetragenem Wohnrecht
Ein Wohnrecht kann unterschiedlich ausgestaltet werden. Erforderlich ist hierzu eine Vereinbarung zwischen ursprünglichem Eigentümer und dem neuen Eigentümer. Unter anderem kann hierbei ein Rückforderungsrecht vereinbart werden. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn ein Insolvenzverfahren gegenüber dem neuen Eigentümer droht und dieser vor dem ursprünglichen Eigentümer stirbt. In diesen Fällen kann das Eigentum an der Immobilie zurück überschrieben werden. Ein solches Rückforderungsrecht wird als Anspruch auf Rückübertragung im Grundbuch eingetragen. Der Fall, in dem eine Rückübertragung möglich ist, muss in der Übertragungsvereinbarung definiert werden.
Eine Löschung des Wohnrechts zu Lebzeiten des Berechtigten ist nur mit dessen Zustimmung möglich, z.B. bei Annahme eines gewissen Geldbetrages. Ein Wohnrecht endet, wenn dieses zuvor zeitlich befristet wurde oder bei einem lebenslangen Wohnrecht bei Todesfall. Das Wohnrecht kann zudem an eine bestimmte Bedingung geknüpft sein oder erlöschen, sobald die Räume nicht mehr bewohnbar sind oder die Immobilie zwangsversteigert wird (das Wohnrecht steht im Grundbuch hinter den Forderungen der Banken). Bei allen weiteren Fällen bleibt das Wohnrecht auch bei Eigentümerwechsel, wie z.B. bei Verkauf, bestehen.
Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung mit eingetragenem Wohnrecht ist grundsätzlich auch ohne Zustimmung des Wohnberechtigten möglich. In der Regel verringert sich hierbei jedoch der Verkaufspreis signifikant um den Wert des Wohnrechtes. Der Wert des Wohnrechtes ist die Miete, die dem Eigentümer durch das bestehende Wohnrecht entgeht. Es handelt sich hierbei um eine fiktive Miete, die sich auf den Zeitraum der durchschnittlichen Lebenserwartung des Wohnberechtigten zum Zeitpunkt der Berechnung bezieht. Zur Berechnung erfolgt eine Mietabzinsung,d.h. die Bildung eines Kapitalwertes. Der Gesetzgeber schreibt hierbei einen Zinssatz von 5,5 % vor. Beispiel: Bei einem 60-jährigen Mann wird von einer Lebenserwartung von 21,16 Jahren ausgegangen. Bei einer fiktiven Jahresmiete von 7.000 € und einem errechneten Kapitalwert von 12,665 läge der Wert des Wohnrechtes bei 88.655 €. Für einen angemessenen Verkaufspreis ist dieser von dem Wert der Immobilie abzuziehen.
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Autor: Tanja Manz
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