Lärmbelästigung: So sollten Sie als Vermieter reagieren
Ein schwarzes Schaf im Haus, stellt die übrigen Mietverhältnisse auf die Probe? Als Vermieter liegt es nun an Ihnen zu schlichten und einzugreifen. Wir verraten Ihnen wann es Zeit wird für eine Abmahnung, die fristlose Kündigung und welche Informationen ein Lärmprotokoll enthalten muss.
Können Mieter beispielsweise aufgrund der Lautstärke eines anderen Mieters nicht mehr durchschlafen, dürfen diese die Miete inklusive der Betriebskosten mindern.Lärmbelästigung
Ist ein Mieter in einem Mehrfamilienhaus zu laut, spannt das nicht nur die Atmosphäre der Hausgemeinschaft an, sondern kann auch – ganz zum Missfallen des Vermieters - Mietminderungen bedeuten. Denn können Mieter beispielsweise aufgrund der Lautstärke eines anderen Mieters nicht mehr durchschlafen oder ihrem Wohnungsalltag nachkommen, dürfen diese die Miete inklusive der Betriebskosten mindern.
Beschwerden ernst nehmen
Wenn Sie als Vermieter keine Mietminderungen und Kündigungen riskieren wollen, sollten Sie bei Lärmbelästigung reagieren – auch wenn Sie keine Schuld trifft. Denn halten Sie sich aus der Angelegenheit raus, kann Sie Ihr Mieter auch verklagen, damit Sie gegen den störenden Mieter vorgehen.
Ihre Pflicht als Vermieter: den störenden Mieter abmahnen und bei unveränderter Lautstärke diesem fristlos kündigen. Denn als Vermieter ist es Ihre Aufgabe für ein störungsfreies, angenehmes Wohnen zu sorgen.
Suchen Sie im ersten Schritt das Gespräch mit dem lautstarken Mieter und machen Sie Ihn auf seine Lautstärke aufmerksam. Möglicherweise weiß dieser nichts davon und wird sich eines unauffälligeren Verhaltens bemühen.
Lärmprotokoll anfordern
Ändert der Mieter trotz Vier-Augen-Gespräch sein Verhalten nicht, stehen als nächstes die Abmahnung und schlussendlich die Kündigung an. Doch dafür benötigen Sie die Unterstützung der übrigen Mieter, die sich aufgrund der Laustärke beschweren.
Fristlose Kündigungen mit schwammigen Begründungen wie „ständiger ruhestörender Lärm“ oder gar „Lärm von morgens bis abends“, reichen vor Gericht nicht als Kündigungsgrund aus. Da die bloße Aussage, dass ein Mieter laut sei, für eine fristlose Kündigung nicht ausreicht. Nehmen Sie Ihre Mieter in die Pflicht, den Lärm zu protokollieren.
Folgende Informationen sollte ein Lärmprotokoll enthalten:
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Datum und Uhrzeit
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Ort: In welchem Zimmer ist der Lärm zu hören?
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Um was für eine Art von Lärm handelt es sich? (Singen, Sprechen, Musik, Fernseher)
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Wie laut ist die Lärmbelästigung in der Wohnung zu hören?
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Gibt es Zeugen für die Lärmbelästigung? Wenn ja, wen? (mit Unterschrift)
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Haben Sie Ihren Nachbarn darauf aufmerksam gemacht? Wenn ja, hat sich etwas geändert dadurch?
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Bemerkungen: z.B. „Musste den Fernseher lauter stellen“ oder „Ohrenstöpsel einsetzen“
Da das Lärmprotokoll Grundlage der fristlosen Kündigung ist, sollte es gewissenhaft und ehrlich geführt werden. Machen Sie Ihre Mieter darauf aufmerksam, dass alle Informationen ordentlich gesammelt und Ihnen zeitnahe zur Verfügung gestellt werden.
Erst die Abmahnung dann die Kündigung
Ändert der lautstarke Mieter an seinem Verhalten nichts, folgt im nächsten Schritt die schriftliche Abmahnung.
Welche Informationen sollte die schriftliche Abmahnung enthalten?
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Ein Auszug des Lärmprotokolls mit Datum, Uhrzeit und Art der einzelnen Lärmbelästigungen
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Erwähnen Sie eingangs, dass Sie das Problem ja bereits einmal gesprochen haben, sich leider an dem Verhalten des lautstarken Mieters nichts geändert habe und Sie sich daher gezwungen sehen diesen abzumahnen.
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Erklären Sie außerdem, dass Sie sich leider gezwungen sehen, dem Mieter fristlos zu kündigen, sollte sich an dem Verhalten des lautstarken Mieters weiterhin nichts ändern
ACHTUNG!
Die Abmahnung sollte innerhalb weniger Tagen nach dem letzten Eintrag des Lärmprotokolls erfolgen, denn vor Gericht gilt, je länger der Zeitraum zwischen Lärmbelästigung und Abmahnung, umso weniger schlimm kann die Lärmbelästigung sein.
Lenkt der lautstarke Mieter trotz Abmahnung nicht ein und ist unverändert laut, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.Die Entschuldigung, der Lärm würde von einem Besucher, Untermieter oder Handwerker verursacht, ist bedeutungslos. Lenkt der lautstarke Mieter trotz Abmahnung nicht ein und ist unverändert laut, können Sie ihm nun als Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Unterlassen Sie hingegen die Kündigung, riskieren Sie mindestens einen anderen Mieter zu verlieren oder gar mehrere Mietminderungen.
Förderprogramme unterstützen die Umwandlung in Wohnraum.Gleichzeitig sollten Eigentümer, die ihre Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln wollen, sich bewusst sein, dass eine erneute Wandlung nahezu nicht zu realisieren ist. Der Bestandsschutz der genehmigten Gewerbefläche verfällt mit Umwandlung in Wohnraum und muss entsprechend der aktuellen Nutzung neu geprüft werden. Des Weiteren kann den Mietern nicht aufgrund einer möglichen Gebäudeumwandlung gekündigt werden. Mit der Umwandlung vollziehen Eigentümer daher einen Schritt, der wohl überlegt und auf den Markt abgestimmt sein will.
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Autor: Claudia Lorenz
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