Immobilienkredite: Was wird sich mit der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie ändern?
Die Bundesregierung hat ein Gesetz zur Neuregelung der Kreditvergabe entworfen und möchte damit die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinien umsetzen. So müssen Darlehensvermittler für Immobilien künftig unter anderem über einen Sachkundenachweis sowie eine Berufshaftpflicht verfügen. Außerdem dürfen Kredite nur nach sorgfältiger Prüfung der Antragsteller vergeben und Verbraucher müssen über Dispozinsen umfassend aufgeklärt werden.
Eingehende Prüfung der Kreditnehmer
Um Verbraucher vor zu hohen Belastungen, Pfändungen und Zwangsvollstreckungen durch zu hohe Kredite zu schützen, müssen Kreditinstitute künftig die Anträge vorab gründlich prüfen - einschließlich der finanziellen und persönlichen Situation sowie der Vorlieben und Ziele der Antragssteller. Besonders bei der Vergabe von Immobilien-Darlehen gelten für die Kreditinstitute künftig hohe Anforderungen. Kreditgeber sollen dem Antragssteller dadurch möglichst passende Empfehlungen aussprechen. Kommt trotz fehlender Kreditwürdigkeit ein Darlehens-Vertrag zustande, haben die Antragssteller das Recht den Kreditvertrag jederzeit zu kündigen – ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
Zukünftig sind Kreditinstitute dazu angehalten, potentielle Darlehensnehmer verstärkt zu prüfen und die Beratung zu dokumentieren.Keine Kopplungsgeschäfte mit Immobiliendarlehen
Nicht selten bieten Kredit- und Finanzinstitute Darlehen zusammen mit anderen Produkten oder Dienstleistungen an. Ob Sparkonto, Pfandbriefe oder Versicherungen, diese Produkte werden oftmals an Darlehen gebunden, sogenannte Kopplungsprodukte. Für Produkte wie Bauspar- oder Riester-Verträge soll eine Ausnahme gemacht werden.
Die Bundesregierung erklärt, mit dem Gesetzesentwurf zur Vergabe von Darlehen, Kopplungsgeschäfte für unzulässig. Doch was sind Kopplungsgeschäfte?
Der Begriff der Kopplungsgeschäfte kommt aus der Wirtschaft und bezeichnet die Koppelung eines bestimmten Produktes an ein anderes Produkt oder eine Dienstleistung. Einige Finanzinstitute bieten beispielsweise Immobilien-Darlehen nur in Verbindung mit dem Abschluss einer Versicherung an. So wird der Kunde dazu verpflichtet, zu seinem gewünschten Produkt – dem Darlehen – ein nicht gewünschtes Produkt – die Versicherung bzw. das gekoppelte Produkt - anzunehmen.
Vermittler müssen Sachkundenachweis erbringen
Mit den höheren Anforderungen an die Vergabe von Immobiliendarlehen werden auch höhere Ansprüche an die Immobilien-Darlehensvermittler gestellt. So fordert die Bundesregierung einen Sachkundenachweis von den Vermittlern sowie den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung.
Außerdem schafft die Bundesregierung mit diesen Vorgaben ein neues Berufsbild: den Honorarberater. Bezahlt von dem Kunden, der ihn beauftragt, berät der Honorarberater seinen Kunden mit ausreichend Marktüberblick bei der Wahl des passenden Immobilienkredites.
Des Weiteren wird das „ewige Widerrufsrecht“ für Darlehensnehmer künftig abgeschafft. Stattdessen erlischt die vertragliche Widerrufsfrist nach einem Jahr und zwei Wochen, nach Erhalt der vertraglichen Widerrufsinformationen.
Verbraucherschutz vor Dispozinsen
Gelegentlich mal den Dispo seines Girokontos zu überziehen, kann passieren. Wer jedoch dauerhaft oder erheblich sein Konto überzieht, dem müssen Finanzinstitute künftig kostengünstige Alternativen anbieten.
Eine persönliche Beratung muss erfolgen, wenn…
- Ein Kunde den Dispo über sechs Monate hinweg ununterbrochen 75% des Dispo in Anspruch nimmt.
- Ein Kunde bei geduldeter Überziehung über drei Monate hinweg sein Konto um durchschnittlich mehr als 50% seines monatlichen Geldeingangs überzieht.
Die Beratung über kostengünstige Alternativen soll persönlich oder mindestens telefonisch erfolgen und vom Institut dokumentiert werden. Sobald die genannten Voraussetzungen erneut vorliegen, ist der Kunde wiederholt zu kostengünstigen Alternativen zu beraten.
Des Weiteren werden Geldinstitute verpflichtet auf ihren Webseiten für jeden deutlich sichtbar über die Dispokredite zu informieren.
Beratung über kostengünstigere Alternativen wird für Kreditinstitute, die Immobiliendarlehen vergeben, verpflichtendDie Umwandlung von Fremdwährungen bei Darlehen
Die Verbraucher sollen außerdem vor Währungsrisiken bei Immobiliendarlehen geschützt werden. So erhalten mit dem Gesetzesentwurf Schuldner von Immobiliendarlehen die Möglichkeit ihr Immobiliendarlehen in die Landeswährung umzuwandeln, wenn die Gesamtbelastung mehr als 20% in der Fremdwährung beträgt.
Kritik
Obwohl bei dem Gesetzesentwurf laut Bundesregierung besonders der Verbraucherschutz im Fokus steht, so kritisieren Experten die Abschaffung des „ewigen Widerrufsrechtes“ und die fehlende Deckelung der Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Vorfälligkeitsentschädigung sei nach wie vor in Deutschland wesentlich höher als in anderen EU-Ländern, außerdem sei sie intransparent, die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung könne nur in den seltensten Fällen nachvollzogen werden.
Ebenfalls ein Kritikpunkt rund um die Vorfälligkeitsentschädigung ist das Widerrufsrecht von Immobiliendarlehen. Bislang galt eine gesetzlich vorgeschriebene Widerrufsfrist von 14 Tagen nach Vertragsabschluss. Diese Frist würde mit dem Gesetzesentwurf nun zwar um ein Jahr verlängert werden, allerdings fiele bei vorzeitiger Auflösung des Vertrags eine Vorfälligkeitsentschädigung für den Schuldner an. Bei der bisherigen Regelung gab es immerhin noch das Schlupfloch für Kreditnehmer, dass Darlehen mit fehlerhaften Widerrufsbelehrungen gekündigt werden können, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Bei dem Gesetzesentwurf hingegen würde selbst bei einem fehlerhaften Widerrufsrecht eine Vorfälligkeitsentschädigung nach einem Jahr und zwei Wochen anfallen.
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Autor: Gunnar Griese
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