Vorfälligkeitsentschädigung: Hausverkauf trotz laufendem Kredit
Die Gründe das eigene Heim zu verkaufen sind vielfältig – vom Umzug, über die Ehescheidung, bis zum Todesfall. Wird der laufende Darlehensvertrag für eine Immobilie vorzeitig gekündigt, kann der Immobilienverkauf - durch die Vorfälligkeitsentschädigung - schnell teuer werden.
Die Alternativen sind: Immobilientausch, die Übernahme des Darlehens durch die Käuferin oder den Käufer und Fehler in der Widerrufsbelehrung.
Kann ich trotz laufendem Kredit mein Haus verkaufen?
Ja, ein Hausverkauf ist auch bei einer laufenden Finanzierung möglich, auch wenn Kreditgeber und –nehmer an einen abgeschlossenen Darlehensvertrag gebunden sind. Auch wenn Sie eine Wohnung verkaufen, ist dies möglich. Allgemein gibt es beim Immobilienverkauf trotz laufender Finanzierung drei Verfahrensmöglichkeiten:
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Der Kredit wird gekündigt und es muss vom Kreditnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden, sofern sich der Kredit innerhalb der Zinsfestschreibungszeit befindet.
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Ist das kreditgebende Institut einverstanden, kann die verkaufte Immobilie mit einer neuen getauscht werden. Beim Immobilientausch bleibt der Vertrag bestehen, es wird nur das Objekt, das mit dem Darlehen finanziert werden soll, ausgetauscht. Das setzt voraus, dass der Kreditnehmer eine neue Immobilie kauft.
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Alternativ kann der Immobilienkäufer den Kredit der Verkäuferin oder des Verkäufers übernehmen. In diesem Fall findet eine sogenannte Umschuldung statt.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Da der Bank durch die vorzeitige Kündigung eines Kredites Zinsen entgehen, wird bei der Kündigung als Entschädigung für diese entgangenen Zinsen die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
Wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?
Die Vorfälligkeitsentschädigung wird bei einer außerplanmäßigen Rückführung eines Darlehens innerhalb der Zinsfestschreibungszeit fällig. Der Zeitraum eines laufenden Kreditvertrages, in dem ein Zinssatz fest vereinbart und noch nicht an den aktuellen Marktzinssatz angepasst ist, wird als Zinsfestschreibungszeit bezeichnet.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird von der kreditgebenden Bank berechnet und richtet sich nach der Darlehenssumme, dem fest vereinbarten Zinssatz sowie der verbleibenden Zinsdauer. Die genaue Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann nur die kreditgebende Bank berechnen, einen ersten Eindruck von den ungefähren Kosten können Sie mit verschiedenen Vorfälligkeitsentschädigungsrechnern online gewinnen.
Neben der Kündigung des Kredites können Eigentümerinnen und Eigentümer, mit Einverständnis ihrer Bank, die zu finanzierende Immobilie „austauschen“. In diesem Fall verkauft der Kreditnehmer seine Immobilie und nutzt die Finanzierung dieser für sein neu gekauftes Heim. Wer sich keine neue Immobilie kaufen möchte, sollte vor der Begleichung der Vorfälligkeitsentschädigung die Widerrufsbelehrung des Darlehensvertrags genauer überprüfen, denn ist diese fehlerhaft, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung.
Wer kann die Widerrufsbelehrung des Darlehensvertrags überprüfen?
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Fachanwälte für Kapitalrecht
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der Verbraucherschutz
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der Darlehensnehmer selbst
Was ist bei der Prüfung der Widerrufsbelehrung des Darlehensvertrags zu beachten?
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inhaltliche Vollständigkeit
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Ist die Widerrufsbelehrung für den Darlehensnehmer nachvollziehbar?
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Wurden alle Formatierungsfragen eingehalten?
Gibt es eine Alternative zur Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Käuferin oder der Käufer kann mit Zustimmung der kreditgebenden Bank das Darlehen der Verkäuferin oder des Verkäufers übernehmen. Wenn die Käuferin oder der Käufer hiermit einverstanden und seine bzw. ihre finanzielle Lage für das Darlehen ausreichend ist, dann ist eine solche Umschuldung mit Einverständnis der Bank möglich.
Mit Einverständnis der Bank kann die Käuferin oder der Käufer den Kredit der Verkäuferin oder des Verkäufers übernehmen und die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt.
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Autor: Claudia Lorenz
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