Gewerberäume zu Wohneinheiten – es lohnt sich
Wohnraum ist dieser Tage ein seltenes Gut. Viele Menschen können sich eine Wohnung oder ein Eigenheim gar nicht mehr oder nur noch bedingt leisten. Dem gegenüber existieren ganze Quartiere aus leeren Bürogebäuden in bester Lage, oftmals über Jahre dem Leerstand preisgegeben. Eine Umnutzung der Gewerbeflächen in dringend benötigten Wohnraum drängt sich somit förmlich auf – doch einfach umbauen und vermieten geht so einfach nicht.
Die helfende Hand des Architekten
Einem Umnutzungsvorhaben von Gewerbeflächen stehen nicht wenige Hindernisse im Weg. Hauptgrund für die geringe Anzahl umgewandelter Gewerbeflächen, sind die höheren Ansprüche, die im Vergleich an Wohnraum gestellt wird.
Ein Architekt hilft den Grundriss fachgerecht anzupassen.Eigentümerinnen und Eigentümer, die eine Gewerbefläche umwandeln wollen, sollten vorab beim Bauamt klären, ob das bebaute Gebiet einen solchen Schritt überhaupt zulässt. Immobilien in offiziell ausgeschriebenen Industrie- und Gewerbegebieten dürfen grundsätzlich nicht umgewandelt werden. In Wohn- und Mischgebieten haben Hauseigentümer jedoch bessere Karten. Problematisch kann außerdem das Abstandsflächenrecht werden. Es besagt, dass der Abstand zum Nachbargebäude aufgrund von Besonnungen und Belichtung in Wohngebieten eine Gebäudewand-Länge beträgt. Jedoch sind die Abstände in beispielsweise Kerngebieten deutlich geringer und betragen minimal drei Meter.
Bei der Umwandlung zu Wohnraum gibt es viel zu beachten
Die meisten Landesbauordnungen sehen die Schaffung von Stellplätzen bei der Entstehung von Wohnraum vor. Besonders auf Personen mit Schwerbehinderung oder im Rollstuhl ist dabei Rücksicht zu nehmen. Dieser Aspekt kann allerdings häufig vernachlässigt werden, da Gewerbeflächen in der Regel über ausreichend PKW-Stellplätze verfügen. Darüber hinaus sehen manche Bauordnungen ab der dritten Wohneinheit die Schaffung eines Kinderspielplatzes vor. Weitere bauliche Veränderungen, die ebenfalls mit einem Architektenbüro besprochen werden sollten, beziehen sich auf Lärm-, Brand- und Schallschutzanforderungen. Hier gelten zwischen Wohn- und Gewerbefläche unterschiedliche Bestimmungen.
Bauliche Veränderungen bringen Aufwand mit sich
In der Regel fangen die Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnflächen bereits beim Grundriss an. Gewerbeflächen haben häufig weniger Zwischenwände und getrennte Toiletten. Auf Balkone wird darüber hinaus genauso wenig Wert gelegt wie auf anspruchsvolle Bodenbeläge. Eine Gewerbefläche muss funktionieren und dem Alltag zweckdienlich sein. Eigentümerinnen und Eigentümer, die eine solche Umwandlung in Betracht ziehen, sollten auf die professionelle Hilfe eines Architektenbüros nicht verzichten. Umnutzungen unterstehen fast immer der jeweiligen Bauordnung des Bundeslandes. Eine Architektin oder ein Architekt wird in seiner Planung die jeweiligen Ämter berücksichtigen, sodass sich der Hauseigentümer darum nicht zu kümmern braucht.
Städte erkennen und fördern
Viele Jahre wurde der Wohnungsbau vernachlässigt und nicht nach den realen Bedürfnissen des Immobilienmarktes ausgerichtet. Daher begrüßen Immobilienmakler wie auch Eigentümerinnen und Eigentümer, als auch Kaufinteressenten, den Willen zur Förderung vieler Großstädte. So haben die Stadtverordnetenversammlungen von unter anderem Hamburg, Dortmund und Frankfurt am Main die aktive Förderung für die Umwandlung von Gewerbefläche in Wohnraum beschlossen. Je nach Verordnung wird teilweise finanziell gefördert oder aber die Ermessens- und Beurteilungsspielräume werden ausgeweitet. Auf diese Weise hoffen die Städte die derzeitige Wohnraumverknappung entschärfen zu können und gleichzeitig attraktive Lebensräume in oft bereits verdichteten innerstädtischen Lagen zu schaffen.
Gleichzeitig sollten Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln wollen, sich bewusst sein, dass eine erneute Wandlung nahezu nicht zu realisieren ist. Der Bestandsschutz der genehmigten Gewerbefläche verfällt mit Umwandlung in Wohnraum und muss entsprechend der aktuellen Nutzung neu geprüft werden. Des Weiteren kann den Mieterinnen und Mietern nicht aufgrund einer möglichen Gebäudeumwandlung gekündigt werden. Mit der Umwandlung vollziehen Eigentümerinnen und Eigentümer daher einen Schritt, der wohl überlegt und auf den Markt abgestimmt sein will.
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Autor: Toni Reichel
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