Brancheneuphorie und Überbewertung: Jetzt verkaufen!
Verkauf während Nachfrageboom, Überbewertung und hoher Wachstumsquote
Sie spielen mit dem Gedanken in den kommenden Jahren Ihre Immobilie zu verkaufen? Die Werthaltigkeit einer Immobilie ist nicht absehbar. Hohe Preise werden erzielt bei hohen Einkommen, stabiler Wirtschaft, niedrigen Zinsen, wenigen Anlagealternativen und wenn große Nachfrage auf wenig Angebot trifft. Die Preise werden sinken nach dem Platzen einer Immobilienblase, bei steigenden Kreditzinsen, Marktentspannung durch staatlichen Wohnungsbau, Abwanderung - Schrumpfung.
Zu diesem Text gibt es ein Update mit aktuellen Zahlen und Daten.
Rückkehr der Zinsen 2016, führt zu sinkenden Preisen.
In den vergangenen Jahren sorgten niedrige Kreditzinsen dafür, dass mehr Menschen über einen Immobilienkauf nachdachten, auch wenn die Preise signifikant zulegten. Im März 2016 senkte die EZB den Leitzins auf 0,0 Prozent - dem tiefsten Stand seit der Währungsunion. Der deutsche Finanzminister Wolfgang Schäuble warnt vor dauerhaft niedrigen Leitzinsen. Es wäre naiv anzunehmen, dass die Entwicklung dauerhaft nur in eine Richtung gehe. Bei wieder steigenden Kreditzinsen werden die Immobilienpreise sinken. Eine Katastrophe für Eigentümer, die verkaufen wollen. Für 2016 wurde von der BHW ein Anstieg der Bauzinsen mit einer zehnjährigen Laufzeit von aktuell unter zwei Prozent auf knapp drei Prozent angekündigt. In einer Umfrage des Immobilienfinanziers Interhyp gaben 70 Prozent der Befragten an, mit einer Zinswende zu rechnen.
Laut der aktuellen Studie von Ernst & Young wird im Segment Gewerbeimmobilienfinanzierung für 2016 mit einer moderaten Zinswende gerechnet. Steigende Zinsen werden die Nachfrage bremsen und somit auch die Preiszuwächse. Dauerhaft steigende Zinsen werden zudem zu sinkenden Immobilienpreisen führen.
Teils absurde Haus und Wohnungspreise...
Marktbeobachter sind der Meinung, dass die gute wirtschaftliche Entwicklung und nur wenige Anlagealternativen viele Bürger dazu verleitet, für eine Immobilie tiefer in die Tasche zu greifen als üblich. Betongold ist aktuell noch die wichtigste Währung. Nach Jahren mit nur geringen Preisänderungen zeigten die Entwicklungen in den vergangenen Jahren erhebliche Wachstumsraten. Je nach Region, Stadt, Metropole und A-B-C-Lage variieren die Wachstumsquoten. 5, 10, 15 Prozent Wertzuwachs werden aufgerufen. Jedoch was hat sich verändert?
Die Immobilien befinden sich in der gleichen Lage wie vor 10 Jahren, in guten und sehr guten Wohnlagen entstehen Flüchtlingsunterkünfte, die staatlichen Infrastrukturmaßnahmen gingen zurück und die Kritik an den immer gleichen Einkaufsmöglichkeiten wächst. Fatal ist, dass die Wohnungspreise stärker zugelegt haben als die Einkommen. Hohe Mietzuwächse, sinkender Leerstand und steigende Nachfrage führten zu explodierenden Kaufpreisen. Grotesk wird es, wenn für eine 100 Quadratmeter große Wohnung in München das 15-fache eines durchschnittlichen Pro-Kopf-Jahreseinkommen aufgebracht werden muss und in Aachen nur das 6,85-fache. Eine solche Entwicklung ist nahezu ideal für Eigentümer, die Ihre Immobilie jetzt verkaufen möchten.
...führen in den Metropolen zu einer Überbewertung von 10 bis 20 Prozent.
In den Metropolen Berlin, Hamburg und München muss von einer Überbewertung der Immobilie von 10 bis 20 Prozent ausgegangen werden. In den Edellagen verzeichneten Eigentumswohnungen eine jährliche Preissteigerung um 6 Prozent. In den Großstädten lag die Preissteigerung für Eigenheime sogar bei bis zu 10 Prozent pro Jahr, so der aktuelle Marktbericht der Gutachterausschüsse. Diese Entwicklung dürfte in manchen Lagen ausgereizt sein. Ein weiteres Anzeichen für eine Überbewertung sind stark steigende Preise bei Bestandsimmobilien.
Der aktuelle Hauspreisindex von Europace zeigt, dass zwischen März/April 2014 und März/April 2015 der Hauspreisindex für bestehende Immobilien am stärksten gestiegen ist. Der Index stieg um 7,74 Prozent, wohingegen der Wohnungs-Index nur um 6,64 Prozent und der Neubauindex um 5,53 Prozent stiegen. Eine Überbewertung wird immer dann zur Gefahr, wenn daraus eine Immobilienblase wird, also die Einkommen nicht nachziehen und die ökonomischen Parameter sich verändern. In den vergangenen Jahren häuften sich die Anzeichen für eine Immobilienblase in Deutschland. Mittlerweile gehen Experten - laut der aktuellen Postbank Studie “Wohnatlas - 2016” - vor allem für die Großstädte von einer Überbewertung aus. Immer öfter wird das Gleichgewicht zwischen Einkommen und Kaufpreise gestört, indem die Immobilienpreise von der Einkommensentwicklung abgekoppelt sind. Dies liegt vor allem daran, dass die Einkommen weniger schnell ansteigen, als die Kaufpreise. Wann eine Immobilienblase platzt, hängt von vielen Faktoren ab. Daher sollten Immobilieneigentümer mit Verkaufsabsichten jetzt den Verkauf angehen, denn noch greifen Käufer für eine Immobilie tiefer in die Tasche, als wenn der Markt stagniert, um anschließend zu kollabieren.
Abwanderung wird die Preise auf dem Land wieder sinken lassen….
Die Metropolen verzeichnen einen stetigen Bevölkerungszuwachs. Sowohl junge Menschen als auch Senioren sehen die Vorteile eines urbanen Lebens. Neben dem großen Freizeitangebot haben die Versorgung und der Arbeitsmarkt in den Großstädten eine Magnetwirkung. Dies führt seit Jahrzehnten zu schrumpfenden Einwohnerzahlen in den Dörfern. Die stabile Wirtschaft, ländliche Infrastrukturprogramme und niedrige Kreditzinsen verzögerten die weitere Verödung der Dörfer und Landschaften. Eine neue Käufergruppen - all jene, die sich keinen Neubau, dafür aber eine Bestandsimmobilie leisten können - stabilisierte in den vergangenen Jahren die Lage. Die Kaufinteressenten waren bereit für ein Eigenheim auf dem Land von den aktuellen Wohnstandards abzurücken oder suchten bewusst nach individuellen Immobilien. Von diesem Trend profitieren vor allem Besitzer von Immobilien älteren Baujahrs, die jetzt noch verkaufen möchten, deren Immobilie weniger als ein Neubau kostet und wo die Lage stimmt. Bei steigenden Zinsen und wirtschaftlichen Umbrüchen wird diese Käufergruppe wegbrechen und Immobilien auf dem Land keine Käufer finden. Dann werden die sinkenden Einwohnerzahlen zu einem Objektüberhang und Leerstand führen.
Wenn Sie jetzt das Branchenhoch nutzen, umgehen Sie die Gefahr die Immobilie später zu einem Schleuderpreis verkaufen zu müssen.
...und der angekurbelte staatliche Wohnungsbau wird die Wachstumsquoten eindämmen.
Die steigende Nachfrage nach Wohnungen in den Städten trifft derzeit noch auf ein rares Angebot. Sowohl Mieten als auch Kaufen ist nicht einfach. Dies führt dazu, dass die Preise signifikant und teilweise ohne weiteren Grund zulegt haben.
Die Lage am Immobilienmarkt wird sich entspannen sobald staatliche Wohnungsbauprojekte gestartet sind. In Berlin, Hamburg und München planen die Wohnungsbauunternehmen tausende neue Wohnungen für die mittleren Einkommensschichten. Die neuen Wohnungen werden dafür sorgen, dass die Preise nicht weiter in diesem rasanten Tempo steigen. Auch kann es passieren, zu es zu einer Preisbereinigung kommt und die überbewerteten Lagen herunter gestuft werden. Dies wäre der natürliche Marktmechanismus. Eine Katastrophe für Eigentümer, die verkaufen möchten, denn sie werden für die Immobilie nicht mehr den jetzigen Preis erzielen.
Jetzt von der Überbewertung für den eigenen Verkauf profitieren.
Das Frühjahr und der Sommer sind die besten Jahreszeiten, um eine Immobilie zu verkaufen. Der Nachfrageboom täuscht über manche Überbewertung hinweg. Noch nutzen Kaufinteressenten die niedrigen Zinsen, um ihr Budget maximal auszureizen und sind bereit, trotz enormer Preissteigerungen, zu kaufen. Sie machen sich nur wenige Gedanken darüber, ob die Immobilie tatsächlich das Wert ist, was sie dafür bezahlen. Noch handeln Kaufinteressenten entgegen der Devise “Geiz ist geil”. Jedoch wird sich bei steigenden Zinsen und geringen Einkommenszuwächsen die Bereitschaft überteuerte Immobilie zu kaufen, beruhigen und ins Gegenteil verkehren. Die niedrigen Zinsen können auch Verkäufer nutzen, denn Sie bekommen für die Immobilie mehr als bei hohen Zinsen, können in eine höherwertige Immobilie investieren und so selbst von den niedrigen Zinsen profitieren. Aktuell führt die Brancheneuphorie dazu, dass hohe Preise für Altbauten bezahlten werden. Diese sind immer dann überbewertet, wenn für den gleichen Preis ein Neubau gekauft werden kann. Generell werden Bestandsimmobilie in Metropolen, mit einem prekären Wohnungsmarkt, überbewertet, weil Kaufinteressenten auf höhere Wertzuwächse als bei Neubauten hoffen. Jedoch kann der Wertverfall bei einer Marktwende schmerzlich werden. Schon heute steht der Wertzuwachs in den überbewerteten Metropolen auf der Kippe. Viele Immobilienanalysten sehen eine Immobilienblase, platzt diese fallen die Preise und Verkäufe werden langwierig.
Ein Verkauf kann allen Besitzer empfohlen werden deren Immobilie leer steht, die ihre Immobilie nicht halten wollen, sondern lieber eine neue Immobilie erwerben möchten, denn nur eine Spekulationssteuer könnte den derzeit hohen Erlös schmälern.
Unser Tipp
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Autor: Claudia Lorenz
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