Besonderheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Ob Sie Ihre Wohnung verkaufen, eine Doppelhaushälfte oder auch ein Reihenhaus, Interessenten kommen Ihnen mit Abkürzungen wie SE, TE und WEG entgegen. Für jemanden, der sich zuvor noch nicht mit dem Thema beschäftigt hat, kommen jede Menge Fragen auf. Die häufigsten Unklarheiten werden nun hier beseitigt.
Was wird unter einer Eigentumswohnung verstanden?
Bei einer Eigentumswohnung handelt es sich um eine Mischform des Eigentums. Denn neben der eigentlichen Wohnung – das sogenannte Sonder- oder Teileigentum – besitzt der Eigentümer einen Teil des Gemeinschaftseigentumes. Zusätzlich zu Sondereigentum (SE) und Gemeinschaftseigentum können Sondernutzungsrechte zu einer Wohnung bestehen. Diese betreffen meist PKW-Stellplätze oder die Gartennutzung.
Das Aufteilen einer Immobilie in verschiedene Teileigentümer wird in einer Teilungserklärung beim Grundbuchamt notariell beantragt. Voraussetzung hierfür ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamtes. Diese besagt nichts anderes, als dass alle zum Wohnen nötigen Einrichtungen, wie z.B. ein WC, innerhalb der Wohnung liegen und das alle Wohnungen somit jeweils in sich abgeschlossen sind.
Wo liegt der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?
Als Sondereigentum wird eine einzelne Eigentumswohnung oder eine Doppelhaushälfte bezeichnet, die nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Einheit darstellt. Gemeinschaftseigentum hingegen sind die Teile eines Gebäudes, die alles Eigentümern gehören und nicht einem alleinigen Eigentümer zugeschrieben sind. Beispiele hierfür sind Treppenhäuser, Heizungsanlagen oder auch Außenwände. Welche Teile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum darstellen, wird in der Teilungserklärung bestimmt. Für dieses Gemeinschaftseigentum werden in der Regel Instandhaltungsrücklagen von allen Eigentümern gebildet, um anfallende Reparaturen erledigen zu lassen.
Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
Die Eigentümergemeinschaft ist der Verbund aller Eigentümer, die ein Sondereigentum (bei Gewerbeflächen wird von Teileigentum gesprochen) an einem Objekt besitzen. Grundlage für deren Rechten und Pflichten bietet das Wohnungseigentumsgesetz (kurz WEG). Als WEG kann somit das zugehörige Gesetz bezeichnet werden ebenso wie die Wohnungseigentümergemeinschaft. Letzteres wird vor allem im Bereich der Hausverwaltung benutzt.
Wofür muss das Hausgeld bezahlt werden?
Zur Unterhaltung der Immobilie wird von allen Eigentümern ein monatliches Hausgeld an die Gemeinschaft gezahlt. Statt Hausgeld kann dieser Beitrag auch als Wohngeld bezeichnet werden. Da Wohngeld jedoch auch eine staatliche Unterstützung von Menschen mit niedrigen Einkommensverhältnissen ist, wird häufig der Begriff Hausgeld verwendet.
Das Hausgeld beinhaltet umlagefähige Kosten und nicht umlagefähige Kosten, die am Ende eines Jahres in der Hausgeldabrechnung (WEG-Abrechnung) aufgeführt werden. Hierbei finden lediglich die Kosten Beachtung, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Einnahmen und Ausgaben, die direkt die Eigentumswohnung (Sondereigentum) betreffen, werden in der SE-Abrechnung behandelt.
Im Falle einer Hausverwaltung wird das Hausgeld als monatliche Vorauszahlung vom Eigentümer an die Verwaltung überwiesen und so die Kosten einer Immobilie gedeckt.
Was bedeuten umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten in der Hausgeldabrechnung?
Bei dem Hausgeld wird in umlagefähige Kosten und nicht umlagefähige Kosten unterschieden. Ist eine Eigentumswohnung vermietet, können die umlagefähigen Kosten vollständig auf den Mieter im Rahmen der Miete umgelegt werden. Hierunter fallen beispielsweise Wasser- und Heizkosten, Niederschlagswasser, Allgemeinstrom, Kosten für den Hausmeister oder Versicherungsbeiträge.
Nicht umlagefähige Kosten hingegen dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden und müssen vom Eigentümer selbst getragen werden. Hierbei handelt es sich beispielsweise um Instandhaltungskosten, Verwaltungsgebühren sowie die Zuführung zu Instandhaltungsrücklagen.
Welchen Zweck hat ein Mietpool?
Ein Mietpool ist ein Zusammenschluss mehrerer Eigentümer, die ihre Eigentumswohnungen vermieten. Ziel ist es das Risiko des Mietausfalles zu reduzieren. Dieses erfolgt, in dem die gesamten Einnahmen nach Abzug der Kosten nach den Anteilen der Wohn- und Nutzflächen auf die Eigentümer verteilt werden. Somit wird ein zwischenzeitlicher Leerstand auf die gesamten Eigentümer umgelegt und anfallende Kosten des Eigentümers mit Leerstand können problemlos weiter gezahlt werden.
Diese Form der Gemeinschaft sorgt für eine sorgenfreiere Vermietung und kontinuierliche Einnahmen. Das Risiko eines Totalausfalles der Einnahmen wird reduziert.
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Autor: Tanja Manz
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Besonderheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG):
