Auswirkungen von Basel II und III auf den Immobilienmarkt
Im Laufe der Zeit wurden auf dem Finanzmarkt Regelungen entwickelt, um weitere Krisen im Bankensektor zu vermeiden. Die Eigenkapitalvorschriften des Baseler Ausschusses gehören maßgeblich dazu. Die entsprechende EU-Richtlinie muss seit Januar 2007 in allen Mitgliedsstaaten bei den Kreditinstituten angewendet werden. Momentan wird eine Ergänzung von Basel II mit dem Namen Basel III umgesetzt. Inwieweit kann und wird sich voraussichtlich diese Änderung auf den Immobilienmarkt auswirken?
Die drei Säulen des Basel II
Die ursprüngliche Fassung des Vorschlags wurde 2004 veröffentlicht und von dem Baseler Ausschuss für die Bankenaufsicht erarbeitet. Gemäß der EU-Richtlinie werden in Deutschland die Regeln im Kreditwesengesetz, in der Solvabilitätsverordnung sowie in den Mindestanforderungen an das Risikomanagement (kurz MaRisk) geregelt. Das Ziel ist eine angemessene Eigenkapitalausstattung der Institute sowie die Schaffung von einheitlichen Wettbewerbsbedingungen.
Basel II wird in drei sich untereinander ergänzenden Säulen definiert. Die erste beschäftigt sich mit den Mindesteigenkapitalanforderungen, die zweite mit dem bankaufsichtlichem Überprüfungsprozess und die dritte mit der erweiterten Offenlegung. In der ersten Säule geht es darum eine angemessene Berücksichtigung der vorhanden Risiken bei der Bemessung der Eigenkapitalausstattung zu schaffen. Risiken können sich auf den Kreditausfall, den aktuellen Marktpreis oder operationelle Risiken beziehen. Operationell werden die Risiken genannt, die aufgrund ausfallender oder unzulänglicher interner Verfahren, Mitarbeiter und Systeme auftreten.
Die zweite Säule sorgt dafür, dass Banken sowohl ein Verfahren zur Beurteilung ihrer Eigenkapitalausstattung im Verhältnis zum Risikoprofil als auch ein Strategie zum Erhalt des Eigenkapitalniveaus vorweisen können. Hinzu kommt, dass die Bankenaufsicht alle Kreditinstitute evaluieren muss und ggf. weitere Aufsichtsmaßnahmen einleitet. Die dritte Säule stärkt die Marktdisziplin der Finanzunternehmen durch eine erweiterte Offenlegung, z.B. beim Jahresabschluss oder den Quartalsberichten. Im Dezember 2010 wurde Basel III veröffentlicht, welches seit Anfang 2013 als internationaler Standard gilt. Unterschiede liegen darin, dass Basel II vermehrt auf die Risikomessung achtete und Basel III sich mehr mit der Definition von Eigenkapital und erforderlichen Mindestquoten beschäftigt. Letztendlich handelt es sich lediglich um eine Erweiterung von Basel II, die ab 2013 schrittweise umgesetzt wird.
Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung
Jegliche finanzpolitische Entscheidungen wirken sich zumindest indirekt auf die Immobilienfinanzierung aus. Allgemeine Auswirkungen haben Basel II und III auf die Kreditvergabe. Denn Kreditnehmer mit einem schlechten Rating bedeuten für die Bank die Bindung von mehr Eigenkapital, was wiederum zu höheren Zinsen bei der Kreditvergabe führt. Andersherum stellen Kreditnehmer mit gutem Rating eine niedrigere Belastung für die Bank dar, welche sich meist in niedrigeren Zinsen äußert.
Der Nachteil liegt bei den kleinen Banken, diese können keine statistischen Beurteilungen anwenden, die im Übrigen oftmals für eine anonymere Beziehung zwischen Bank und Kreditnehmer führt. Sie müssen jeden Kreditanwärter einzeln bewerten und entsprechend höhere Eigenkapitalniveaus aufweisen.
Hinsichtlich der Finanzsituation bei Immobilien sehen Experten keine große Veränderung. Die allgemeinen Finanzbedingungen werden sich zwar erschweren, jedoch ziehen voraussichtlich die veränderten Regelungen nur geringe Veränderungen bei den Konditionen nach sich. Bei Wohnimmobilien in guter Qualität und soliden Beleihungshöhen werden kaum Probleme auftauchen. In der Entwicklung ist jedoch erkennbar, dass Banken in Zukunft vermehrt auf die Qualität und Lage des Objektes, sowie den Objekttyp und die Bonität achten werden. Einige Experten prognostizieren sogar eine leichte Verbesserung bei der Finanzierung von Wohnimmobilien, was den Immobilienmarkt weiter wachsen lässt.
Autor: Tanja Manz
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