5 Gründe warum sich Ihre Immobilie nicht verkaufen lässt
Ein Immobilienverkauf ist ein zeit- und kostenintensives Unterfangen, das Eigentümerinnen und Eigentümer oftmals unterschätzen. Der eigenständige Verkauf wird schnell zu einer zähen Angelegenheit, wenn Hauseigentümer lückenhafte Exposés verschicken, für Kaufinteressenten nur selten erreichbar sind oder gar den Wert der eigenen Immobilie überschätzen.
Wir verraten Ihnen 5 Gründe warum sich Ihre Immobilie nicht verkaufen lässt:
- fehlende Unterlagen
- unvollständiges Exposé
- unansehnliche Objektbilder
- schlechte Erreichbarkeit
- zu hoher Preis
Grund 1: Fehlende Unterlagen
Wer denkt, es reiche, wenn alle Unterlagen – vom Grundbuchauszug, über die Protokolle der Eigentümerversammlungen bis hin zum Energieausweis – bei der Kaufvertragsunterzeichnung vorliegen, der irrt. Kaufinteressenten wollen bereits vorab alles über ihr potenzielles Eigenheim wissen – mit Recht. Verschweigen oder beschönigen Eigentümerinnen oder Eigentümer beispielsweise Mängel oder andere negative Tatbestände rund um die Immobilie, so haften diese dafür.
Wer denkt, es reiche wenn alle Unterlagen bei der Kaufvertragsunterzeichnung vorliegen, der irrt.Im Idealfall ergänzen Ihre Unterlagen das Gutachten eines unabhängigen Sachverständigenbüros. Doch selbst, wenn Sie die Leistung eines solchen nicht in Anspruch nehmen, Ihre Kaufinteressenten werden Sie nach der Größe der Wohnfläche fragen, nach dem Energieverbrauch oder dem genauen Baujahr. Können Sie diese und andere Rückfragen umfassend beantworten, reicht es die Unterlagen erst beim Besichtigungstermin vorliegen zu haben, andernfalls sollten Sie vorab die Unterlagen besorgen und sie in das Exposé einfließen lassen, damit dem Verkauf von Haus oder Wohnung nichts im Weg steht.
Welche Dokumente brauche ich beim Verkauf meiner Immobilie?
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Liegenschaftskarte
- Bebauungsplan - wenn vorhanden -
- Abrechnungen der Nebenkosten
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
bei Vermietung
- Mietvertrag
- Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan der letzten ein bis zwei Jahre
bei einem Wohnungsverkauf
- Teilungserklärung
- Protokolle des Eigentümerversammlungen
Tipps zu Immobilienunterlagen
Sparen Sie sich die Zeit für viele Besichtigungstermine, indem Sie Informationen zur Immobilie den Interessenten vorab vermitteln – am besten mit einem aussagekräftigen Exposé. Denn sind Kaufinteressenten schon vor einem Besichtigungstermin umfassend informiert, warten weniger Enttäuschungen auf diese und nur wirklich interessierte werden einen Termin vereinbaren.
Grund 2: Unvollständiges Exposé
Ein Exposé ist Grundlage des Immobilieninserates. Wenn hier Informationen fehlen, hat die Interessentin oder der Interessent folgende Möglichkeiten: entweder erfragt sie oder er die fehlenden Informationen beim Immobilieneigentümer oder schreibt diese Immobilie ab und sucht weiter.
Da ein unvollständiges Exposé oftmals von mangelnder Seriosität zeugt, schreckt es viele potentielle Käuferinnen und Käufer ab und ruft stattdessen eher zwielichtige Zeitgenossen auf den Plan. Lesen Sie hierzu unseren Beitrag über das Geldwäschegesetz.
Fehlen Immobilienverkäufern zu Beginn des Verkaufs Unterlagen, wie ein aktueller Grundbuchauszug, ein Energieausweis oder die Liegenschaftskarte, so kann nur ein unvollständiges Exposé erstellt werden. Kaufinteressenten allerdings wollen bereits dem Exposé den Energiebedarf einer Immobilie, das genaue Baujahr sowie die Grundstücksgröße entnehmen.
Welche Informationen soll mein Exposé enthalten?
- Objektart (Haus, Wohnung oder Grundstück)
- Objekttyp (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus usw.)
- Verfügbarkeit – ab wann kann die Immobilie bezogen werden?
- Ist die Immobilie vermietet?
- Baujahr laut Grundbuch – keine Schätzung!
- Zustand der Immobilie (gepflegt, renovierungsbedürftig usw.)
- Welche Art des Energieausweises liegt vor?
- Wie hoch ist der ungefähre Energiebedarf?
- Wohnfläche in Quadratmetern
- Grundstücksfläche in Quadratmetern
- Über wie viele Etage verfügt das Objekt?
- Anzahl der Zimmer
- Anzahl der Badezimmer
- Bodenbelag
- Heizungsart
- Beschreibung der Raumaufteilung
- Beschreibung der Lage
- Besonderheiten
Tipp zum Aufbau eines Exposés
Um das Exposé übersichtlich zu gestalten, teilen Sie es am besten in vier Abschnitte. Im ersten Abschnitt listen Sie die wichtigsten Daten zur Immobilie auf, im zweiten Abschnitt beschreiben Sie die Immobilie wahrheitsgetreu von innen. Im vorletzten Abschnitt beschreiben Sie das Verkaufsobjekt von außen und im letzten Abschnitt die Lage. Bei der Lagebeschreibung benennen Sie Schulen und Einkaufsmöglichkeiten im Umkreis, die Infrastruktur und die Nähe zur nächstgelegenen Innenstadt sowie Besonderheiten – Möglichkeiten der Freizeitgestaltung, Alleinstellungsmerkmale usw.
Grund 3: Unansehnliche Objektbilder
Geschmäcker sind unterschiedlich, daher ist es umso schwieriger, sich in eine bewohnte Immobilie zu verlieben. Wenn die Einrichtung und Dekoration nicht den eigenen Vorlieben entsprechen, fehlt es vielen an Fantasie.
Ein anderer Dorn im Auge potenzieller Käuferinnen und Käufer: eine unaufgeräumte Immobilie. Werden statt Wohntraum eher Chaos und Unreinheit abgebildet, sind die Bilder von schlechter Qualität oder wurden sie an einem verregneten Tag erstellt, beeinflusst das die Käuferin oder den Käufer in seiner Entscheidung, ob sie oder er sich die Immobilie genauer anschauen möchte.
Tipps für gute Objektbilder
Unaufgeräumte Immobilien, schlechte Belichtung, die „falsche“ Einrichtung oder Regenwetter schrecken potenzielle Immobilienkäufer ab und entwerten Ihre Immobilie. Beachten Sie deshalb folgende Tipps:
- Machen Sie ausschließlich Bilder an sonnigen Tagen – das gilt auch für die Innenbilder.
- Räumen Sie Ihre Wohnung auf.
- Verstauen Sie Dekoration und Unordnung in Schränken.
- Nutzen Sie für das Fotografieren eine Kamera mit einer guten Bildqualität.
- Achten Sie darauf, dass sich keine Menschen auf den Bildern befinden.
Grund 4: Schlechte Erreichbarkeit
Wer sich für einen Immobilienverkauf ohne Maklerbüro entscheidet, sollte viel Zeit für die Bearbeitung der Anfragen der Kaufinteressenten einplanen. Verkäuferinnen und Verkäufer neigen dazu, den Arbeitsaufwand zu unterschätzen. Doch besonders die Arbeit zwischen dem Inserieren einer Immobilie und dem Notarverkauf ist sehr zeitintensiv.
Interessentinnen und Interessenten wollen professionell beraten werden. Wenn Sie sich für einen Verkauf ohne Maklerin oder Makler entscheiden, müssen Sie Ihre Kaufinteressenten voll umsorgen. Dafür müssen Rückfragen umgehend professionell beantwortet werden. Denn solange sich Ihre Immobilie nicht in einer A-Lage befindet und kein Schnäppchen ist, können Sie es sich nicht leisten Interessentinnen und Interessenten mit mangelndem Service zu verprellen.
Tipp für die Organisation der Kaufinteressenten
Legen Sie sich einen neuen E-Mail-Account nur für den Kontakt mit den Kaufinteressenten zu und checken diesen am besten zweimal täglich, denn Anfragen sollten umfassend und zeitnahe beantwortet werden. Andernfalls verlieren Sie womöglich Kaufinteressenten.
Bevor Sie mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beginnen, sollten Sie auch überlegen, ob Sie Ihre private oder berufliche Telefonnummer angeben wollen. Denn Kaufinteressenten rufen an, wann sie Zeit haben. Ein Anruf zu später Stunde wird keine Seltenheit sein.
Grund 5: Zu hoher Preis
Der Kaufpreis einer Immobilie ist sowohl für die Verkäuferseite als auch für die Käuferseite von großer Bedeutung. Die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Immobilie selbst vermarkten wollen, beginnen mit der Recherche nach dem Immobilienwert. Dabei kollidieren häufig die eigenen Vorstellungen und Wünsche mit der Realität – die Folge: ein zu hoher Preis wird angesetzt.
Tipp zur Wertermittlung
Wer auf einen Immobilienmakler beim Verkauf verzichtet, muss eigenständig Dokumente der Gutachterausschüsse sichten und Wertermittlungsverfahren anwenden.
Schon gewusst? Wir von Maklaro erstellen Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung.
Fazit: So verkaufen Sie Ihre Immobilie zum Bestpreis
Grundsätzlich ist es ratsam, beim Verkauf einer Immobilie auf die Fachkenntnis und das Verhandlungsgeschick einer Maklerin oder eines Maklers zu setzen. Denn diese wissen genau, welche Unterlagen benötigt werden und woher sie die bekommen. Außerdem kennen Immobilienmakler den Markt, können Ihnen einen realistischen Verkaufspreis nennen und ein professionelles Exposé gestalten – eben eine kompetente Vermarktung. Immobilienmakler organisieren zudem Besichtigungstermine und punkten hier mit ihrer Expertise bei den Preisverhandlungen. Schlussendlich holen Maklerinnen und Makler so den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie heraus.
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Autor: Claudia Lorenz
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