Das Ertragswertverfahren
Zur Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien, die der Ertragserzielung dienen, wird das Ertragswertverfahren angewendet, da bei diesem Verfahren die jährlichen Erträge miteinberechnet werden. Der Verkehrswert von eigengenutzten Immobilien wird mit dem Sachwert- und der von unbebauten Grundstücken mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt.
Was ist ein Ertragswert?
Der Ertragswert einer Immobilie ist der Wert, den diese für einen Kapitalanleger hat. Trotz aller Rechnungen und dem Berücksichtigen verschiedener Wert kann der tatsächliche Verkaufspreis einer Immobilie sich dennoch signifikant vom Ertragswert unterschieden. Wichtig ist: Der Ertragswert gibt eine Richtung für den Verkauf an, wohin die Reise gehen kann.
Diese Werte benötigen Sie zur Durchführung des Ertragswertverfahrens
Im Jahresrohertrag werden alle Einkünfte, die mit dem Grundstück bei ordnungsgemäßer Nutzung und Bewirtschaftung eingenommen werden, zusammengefasst.
Bis zu sechs verschiedene Arten von Mieten unterscheiden Gutachter. Die Mieten, die zur Durchführung des Ertragswertverfahrens benötigt werden sind die Markt-, die ortsübliche Vergleichs-, die Netto-Kalt- und die Brutto-Warmmiete. Bei der Marktmiete handelt es sich um die Miete, die zum Zeitpunkt der Berechnung des Ertragswertes am Markt tatsächlich genommen wird. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete werden alle Mieten gesammelt, ausgewertet und von Gutachterausschüssen in Statistiken, wie der regionale Mietpreisspiegel, gesammelt. Während in der Netto-Kaltmiete keine umlagefähigen Nebenkosten enthalten sind, besteht die Brutto-Warmmiete aus der Netto-Kaltmiete addiert mit den umlagefähigen Nebenkosten.
Verwaltungs-, Instandhaltungskosten sowie Mietausfallwagnis werden als Bewirtschaftungskosten zusammengefasst. Es wird unterschieden in umlagefähige und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten. Umlagefähige Bewirtschaftungskosten können beispielsweise über die in der Brutto-Warmmiete enthaltenen Betriebskosten abgerechnet werden. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten können nicht auf den Mieter oder andere übertragen werden und sind vom Eigentümer zu tragen.
Die Differenz zwischen dem Jahresreinertrag des Grundstückes und der baulichen Anlagen ist der Jahresreinertrag des Bodens.Werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten vom Jahresrohertrag abgezogen, ist der Jahresreinertrag des Grundstückes das Ergebnis. Wird davon noch die Bodenwertverzinsung subtrahiert, ist das Ergebnis der Jahresreinertrag der baulichen Anlagen. Die Differenz zwischen dem Jahresreinertrag des Grundstückes und der baulichen Anlagen ist der Jahresreinertrag des Bodens.
Der Wert eines unbebauten – wenn auch nur fiktiv unbebauten – Bodens wird als Bodenrichtwert bezeichnet. Dieser Wert kann zum einen von einem Gutachterausschuss bestimmt, zum anderen mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens ermittelt werden.
Die Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes beträgt in der Regel zwischen 80 und 100 Jahren. Werden von der Gesamtnutzungsdauer die Jahre abgezogen, die die Immobilie bereits fertig gebaut ist, ist das Ergebnis die sogenannte Restnutzungsdauer. Diese kann mit Modernisierungen und Sanierungen erhöht werden.
Die marktübliche Verzinsung von Grundstücken wird als Liegenschaftszins bezeichnet und meint damit die Höhe der Verzinsung. Diese ist abhängig von Lage, Objektart sowie der Restnutzungs- und Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen. Der Liegenschaftszins ist ein von Marktdaten abgeleiteter Zinssatz und entspricht nicht der tatsächlichen Grundstücksrendite.
Wer den Liegenschaftszins eines Grundstückes und die Restnutzungsdauer der darauf befindlichen Anlagen kennt, kann den sogenannten Barwertfaktor – ehemals Vervielfältiger – ermitteln bzw. der Barwertfaktor-Tabelle entnehmen. Dieser wird mit dem Jahresreinertrag der baulichen Anlagen multipliziert, um den Ertragswert der baulichen Anlagen zu ermitteln.
Berechnung des Verkehrswertes mittels Ertragswertverfahrens
Jahresrohertrag – nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
= Jahresreinertrag des Grundstückes
↓
Jahresreinertrag des Grundstückes – (Bodenrichtwert x Liegenschaftszinssatz)
=Jahresreinertrag der baulichen Anlagen
↓
Jahresreinertrag der baulichen Anlagen x Barwertfaktor
= Ertragswert der baulichen Anlagen
↓
Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenrichtwert
= vorläufiger Ertragswert
↓
vorläufiger Ertragswert – sonstige Besonderheiten
= Ertragswert
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Autor: Claudia Lorenz
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Das Ertragswertverfahren:
