Verhalten von Immobilienbesitzern nach einer Scheidung

Geht eine Ehe in die Brüche, müssen in der Regel auch die Besitzansprüche neu geklärt werden. So einfach das bei Haushaltsgeräten und Topfpflanzen ist, desto schwieriger fällt den Geschiedenen die Aufteilung der eigenen Immobilie. Angeschafft, um mit der ganzen Familie glücklich zusammen zu leben, entwickelt das gemeinsame Haus oder die gemeinsame Eigentumswohnung schnell ein gewisses Streitpotential.

Besitzanspruch an einer Immobilie bei der Trennung

Ganz gleich, warum auch immer die Ehe geschieden wurde, das Wohnrecht beider Eheleute verfällt mit dem Tag der Trennung. Wem dann die Immobilie zugesprochen wird, hängt zunächst vom Eintrag im Grundbuch ab. Ist nur ein Ehepartner eingetragen, wird auch diesem das ehemals gemeinsam genutzte Haus zugeschrieben.

Weitaus komplizierter wird es, wenn beide Eheleute je zur Hälfte im Grundbuch verzeichnet sind. Eine Lösung des Problems liefern gleich mehrere Varianten. So ist es möglich, dass die Partner die Immobilie verkaufen. Dies setzt jedoch voraus, dass sich die Geschiedenen über diesen Schritt einig sind. Zum Verkauf kann keiner der beiden gezwungen werden, es sei denn es liegt eine Klage auf Teilungsversteigerung vor. In diesem Fall ist der unwillige Ehepartner gesetzlich verpflichtet, dem Verkauf der Immobilie zuzustimmen. Sind sich die Geschiedenen hingegen über den Verkauf der Immobilie einig, ist es hilfreich einen Immobilienmakler mit dem Verkauf des Objektes zu betrauen.

In einigen Fällen möchte ein Teil des vormaligen Ehepaares in dem Haus oder in der Wohnung wohnen bleiben. Hierbei ist es erforderlich den zweiten Eigentümer angemessen auszubezahlen – ihm seinen Anteil der Immobilie somit abzukaufen. Je nach Alter und Stand der Abbezahlung einer Finanzierung, sollte der angemessene Wert von einem Fachmann der Immobilienbranche ermittelt und bei einer Trennung festgesetzt werden.

Im schlimmsten Fall wird die Immobilie geteilt

Können sich beide Ehepartner über den Verkauf der gesamten Immobilie nicht einigen, ist die Aufteilung des Eigenheims in einzelne Wohneinheiten eine sinnvolle Alternative. Für die bestmögliche Aufteilung ist es ratsam, einen Architekten oder Gutachter zu Rate zu ziehen. Durch professionelle Planung haben die Geschiedenen die Möglichkeit, attraktive Eigentumswohnungen zu schaffen. Um einen optimalen Verkaufserlös zu erwirtschaften, empfiehlt es sich einen Immobilien-Makler zu engagieren. Durch dessen Hilfe werden die Wohnungen zu bestmöglichen Konditionen angeboten und verkauft.

Sind sich die Eheleute auch bei der Aufteilung der Immobilie nicht einig, hilft nur noch das Verfahren zur Teilungsversteigerung. Dieser Antrag muss von einem der an der Gemeinschaft Beteiligten gestellt werden. Dieser muss die genaue Bezeichnung des Grundstücks und die jeweiligen Anschriften beider Miteigentümer beinhalten. Ein Gutachter legt zudem einen unteren Auktionswert für die Immobilie fest. Dieser bezieht sich auf die Untergrenze des marktüblichen Wertes. Sind zudem noch alle Mitglieder der Gemeinschaft im Grundbuch eingetragen, kann die Teilungsversteigerung vollzogen werden. Danach ist die Gemeinschaft an der Immobilie beendet. Da über eine Teilungsversteigerung häufig kein angemessener Erlös erzielt wird, ist von diesem Schritt abzuraten. Stattdessen lohnt sich eine Einigung über den Verkauf zu einem Preis, der zuvor durch einen sachkundigen Immobilienmakler festgelegt wurde. Die Geschiedenen haben durch die fundierten Kenntnisse des Immobilienmaklers, die Gelegenheit den besten Erlös für ihr gemeinsames Haus zu erwirken.

Unterhaltszahlungen begünstigen den Verkauf der Immobilie

Sind in den Scheidungsprozess neben einer Immobilie auch noch gemeinsame Kinder involviert, müssen zusätzliche Unterhaltszahlungen und der Zugewinnausgleichsanspruch berücksichtigt werden.

Beabsichtigt ein Ehegatte den Miteigentumsanteil des anderen zu übernehmen, wird hierfür ein Betrag in Höhe des Verkehrswertes des jeweiligen Anteils fällig. Ist die Immobilie bereits schuldenfrei, muss die Übernahme des Miteigentumsanteils des Ehepartners eventuell über eine gesonderte Finanzierung abgewickelt werden. Ist derselbe Ehegatte bereits mit Unterhaltszahlungen finanziell belastet, beeinträchtigt das in der Regel auch die finanzielle Gesamtlage desjenigen, wodurch sich der Kauf des Anteils verzögert oder überhaupt nicht stattfindet.

Bestehen darüber hinaus gemeinsame Schulden an der Immobilie, müssen diese auch nach der Scheidung gemeinsam beglichen werden. Um den Ehepartner, der seinen Anteil verkauft hat, von dieser Belastung zu befreien, muss er aus dem Darlehensvertrag gestrichen werden. Genehmigt wird ein solcher Austrag allerdings nur von der zuständigen Bank und auch ausschließlich dann, wenn sich die Eheleute bereits über die Unterhaltszahlungen und den Zugewinnausgleichsanspruch einig sind.

Kapitalanlagen nach der Scheidung verkaufen

Werden während der Ehe Immobilien als Kapitalanlage angeschafft, ist es überaus ratsam die Verteilung nach einer eventuellen Scheidung im Ehevertrag festzuhalten. Wurde solch ein Vertrag nicht geschlossen, kommt es in der Regel nach der Scheidung zum Verkauf der Kapitalanlage und zur Aufteilung des Erlöses.

Im Fall von vorhandenen Kapitalanlagen, spielt diese Ausgleichzahlung ebenfalls eine Rolle. Wurde kein Ehevertrag über die gemeinsamen Kapitalanlagen geschlossen, kommt es in der Regel zum Verkauf der Immobilien und danach zur Aufteilung des Verkaufserlöses. Wird eine Kapitalanlage in die geschlossene Ehe eingebracht, sollte ein Vertrag zur Gütertrennung unterzeichnet werden. Steigt der Wert einer Immobilie bis zur Scheidung, muss der Eigentümer die Hälfte der Wertsteigerung als Zugewinn an den Ehepartner abfinden. Besteht keiner dieser Verträge ist es am sinnvollsten sich einvernehmlich für den Verkauf der Wohnung oder des Hauses zu entscheiden. Auf diese Weise wird keiner der Ehepartner mit Zahlungen oder Kreditansprüchen belastet. Ein geschulter Immobilien-Makler verfügt über genau Kenntnis des Immobilienmarktes und ist daher als erster Ansprechpartner bei der Veräußerung der Immobilie zu betrachten. Auf diese Weise erhalten beide Ehegatten einen zufriedenstellenden Anteil am Verkauf der Kapitalanlage und gehen im Guten auseinander.