Immobilie als Erbengemeinschaft verkaufen

Ein Immobilienverkauf als Erbengemeinschaft ist häufig nicht ganz einfach. Immer wieder kommt es zu Interessenkonflikten. Als Erbengemeinschaft wird eine Gruppe von Personen in Deutschland bezeichnet, welche gemeinsam die Erbschaft eines Verstorbenen antritt. Die Mitglieder einer solchen Erbengemeinschaft werden Miterben genannt. Ihre Aufgabe ist es den Nachlass zu verwalten. Die Verwaltung wiederum bezieht sich auf alle Handlungen und Unterlassungen, die der Nutzung, der Mehrung und der Erhaltung der Nachlassgegenstände dienen.

Der Nachlass der Gesamthandsgemeinschaft

Die einzelnen Nachlassgegenstände werden bei einer Erbengemeinschaft nicht auf die einzelnen Mitglieder verteilt. Vielmehr wird das Erbe zur gesamten Hand, also gemeinschaftlich verwaltet. Daraus resultiert der Begriff Gesamthandsgemeinschaft. Drei Beispiele sollen nun die einzelnen Facetten verdeutlichen.

Wenn der Nachlass zum Beispiel aus einer Immobilie besteht, die verkauft werden soll und im zu berücksichtigenden Fall vier Miterben eingesetzt wurden, hat nicht jedes einzelne Mitglied Anspruch auf die Immobilie. Sondern sie gehört allen gemeinsam, wird also zur Verwaltung der gesamten Hand gegeben.

Auch hat ein Miterbe allein nicht die Möglichkeit, die Immobilie für sich einzufordern. Aufgrund der Gemeinschaft können nur alle Miterben zusammen über den Fortbestand der Nachlassgegenstände, hier die Immobilie entscheiden. Diese Entscheidung muss zudem einstimmig getroffen werden. Der Verkauf einer Immobilie als Erbengemeinschaft muss also ebenfalls einheitlich passieren.

Ein einzelner Miterbe hat lediglich das Recht seinen Anteil am Nachlass an eine Bank zu veräußern oder aber wie im Beispiel, sich ein Viertel der zu erwartenden Nachlasssumme von den anderen Miterben auszahlen zu lassen.

Wichtiger Zusatz: Eine Erbengemeinschaft hat keinen Anspruch auf Rechtsfähigkeit. Daher werden Verträge niemals mit der Erbengemeinschaft, sondern immer mit den beteiligten Miterben geschlossen.

Die Verwaltung des Nachlasses

Beim Beispiel bleibend, wird die Immobilie grundsätzlich und nach aktueller Rechtsprechung von den Miterben gemeinschaftlich verwaltet. Die jeweiligen Miterben sind des Weiteren nicht nur zur Verwaltung der Immobilie berechtig, sondern auch direkt verpflichtet. Ist ein Miterbe ohne nachvollziehbaren Grund nicht gewillt dieser Verpflichtung nachzukommen, kann die restliche Erbengemeinschaft Schadensersatzforderungen geltend machen.

Von Rechtswegen wird die gemeinschaftliche Verwaltung definiert. Es bedeutet aber nicht, dass eine Willensbildung der Miterben einstimmig gebildet werden kann. Ob es einer Mehrheitsentscheidung, Einstimmigkeit oder aber in Ausnahmefällen nur des Handelns eines Erben bedarf, ist von der Art der Verwaltungsmaßnahme abhängig. Hier werden drei Arten unterschieden.

Eine außerordentliche Verwaltungsmaßnahme wird nur durch eine einstimmige Entscheidung wirksam, da für die Immobilie eine wirtschaftliche Bedeutung besteht. Beispiele hierfür sind unter anderem die Räumung oder die Herausgabe eines Gebäudes oder Grundstückes, die Aufhebung eines Mietverhältnisses oder aber eine Zustimmung zu Berichtigung des Grundbuchs.

Dem gegenüber stehen die Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Sie treten ein, wenn der Nachlass nicht gemindert oder gefährdet wird und sie außerdem auch das Vermögen der Miterben nicht beeinträchtigen. Hier wird zur Entscheidungsfindung lediglich eine Stimmenmehrheit benötigt. Um eine faire Abstimmung zu gewährleisten, wird die Größe der Erbteile der einzelnen Miterben berücksichtigt. Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung können die Auszahlung von Pflichtteilsansprüchen, Baumaßnahmen auf einem Grundstück oder aber die Verpachtung und Vermietung von Nachlassgegenständen. Wird eine solche Maßnahme aus wirtschaftlicher Betrachtung dem Nachlass gerecht und oder liegt im Interesse der Miterben, kann die Mitwirkung, also bspw. der Verkauf des Grundstücks gegenüber einem Miterben explizit verlangt werden.

Zu guter Letzt können notwendige Verwaltungsmaßnahmen vorliegen. Dies geschieht wenn eine Maßnahme zum Erhalt des Nachlasses im Ganzen oder in Teilen erforderlich ist. Diese Maßnahmen kann jeder einzelne Miterbe ohne Mitwirken der anderen Miterben vornehmen. Dies kann der Verkauf verderblicher Nachlassgegenstände, Reparaturen am Dach nach einem Sturm oder aber Abwehrmaßnahmen gegen einen rechtswidrigen Eingriff in den Nachlass sein.

Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft

Über eine vollständige Auseinandersetzung wird eine Erbengemeinschaft aufgelöst. Sie kann zu jeder Zeit von jedem Miterben verlangt werden. Dafür müssen die Miterben eine Vereinbarung über die Auseinandersetzung treffen, den sogenannten Auseinandersetzungsvertrag. Eine Erbauseinandersetzung kann sowohl mündlich und schriftlich als auch ausdrücklich oder durch schlüssiges Handeln geschehen. Beinhaltet der Nachlass zum Beispiel Immobilien, also Gegenstände, die nur durch einen Notar übertragen werden können, wird der Auseinandersetzungsvertrag erst durch die notarielle Form wirksam.

Der Auseinandersetzungsvertrag gilt als vollzogen, nachdem beispielsweise der Verkaufserlös der Immobilie an die einzelnen Miterben übertragen wurde. Unter folgender Berücksichtigung kann eine Auseinandersetzung nicht verlangt werden.

Wird ein eingetragener Miterbe erst noch geboren oder steht die Adoption eines Kindes noch aus, sind die Erbanteile bis zu seiner Geburt oder der Annahme des Adoptionsverfahrens unbestimmt und der Vertrag nicht eindeutig zu erfüllen. Ähnlich verhält es sich mit einer Stiftung, die durch den Erblasser noch nicht rechtsfähig ist. Bis zur Anerkennung gelten auch hier die Erbteile als unbestimmt

Es kommt allerdings auch vor, dass eine Auseinandersetzung vom Erblasser grundsätzlich ausgeschlossen wurde. In diesem Fall kommt auch kein Auseinandersetzungsvertrag zustande.

Wurden die Nachlassverbindlichkeiten noch nicht besprochen oder steht die Anmeldung der Ansprüche an der Immobilie noch aus, findet bis zur eindeutigen Klärung keine Auseinandersetzung statt. Von einer sogenannten Abschichtung wird gesprochen, wenn ein Miterbe gegen eine Entschädigungszahlung aus der Erbengemeinschaft ausscheidet.

Nachsicht und Zusammenhalt

In der Abwicklung einer Erbengemeinschaft treffen oftmals unterschiedliche Ansichten über den Verlauf auf einander. Es empfiehlt sich daher ein grundsätzlich nachsichtiger und toleranter Umgang mit den anderen Miterben. Streitigkeiten die nicht selten vor Gericht landen, sind selten im Interesse des Verstorbenen und behindern zudem ausschließlich den Prozess der Abwicklung. Alle Entscheidungen der Erbengemeinschaft sollten daher ausschließlich gemeinsam getroffen werden.